广东佛山楼市暗流涌动 现双合同、补社保乱象

??“来广东佛山买房的人都知道双合同。”在市场走访中，一位楼盘销售人员向《中国经营报》记者坦言，为规避限价政策，采用“购房合同+装修合同”的售房形式已在佛山十分普遍。

??记者了解到，佛山多个楼盘存在双合同违规销售行为，首付门槛接近总房价的五成。此外，佛山楼市限购趋严也滋生了“先交钱后补社保”的乱象，购房风险加剧。

??受访法律人士表示，遇到退房情况时，双合同的装修费用产生争议，能否全额退存在很大风险，而社保等待期间，一旦开发商资金链断裂，购房者很可能遭遇钱房两空的境况。

??近期，住建部就楼市调控问题密集约谈12个城市，佛山名列其中。在多个被约谈城市纷纷出台严厉调控新政的背景下，受访专家分析，佛山楼市应该会跟进出台调控新政，但因为库存上升，销售稳定，且房价有下跌迹象，调控也许会较为宽松。

??针对项目违规、楼市调控等问题，记者致函采访佛山市住房和城乡建设管理局，但截至发稿时未获相关回复。

??双合同泛滥于市

??日前，记者以购房者身份走访佛山楼市发现，以规避限价政策为目的的双合同现象已然泛滥于市，违反相关规定之外，也使得购房者的首付成本大幅提高。

??在保利海德公园，一套建筑面积约99平方米的三房户型，总价约189万元，其中毛坯房款为140万元，装修款为49万元。购房合同若以三成首付计算，毛坯款首付约42万元，装修款则需要一次性付清，购房者所需的首付款高达91万元，是总房价的48%。

??从装修款来看，上述保利海德公园房子的装修标准达到近5000元/平方米，现场销售人员对此表示，双合同仅是为了达到备案价格要求而做出的拆分，“房子的实际装修价格大概在每平方米1500元~2000元之间。”

??这样的情况在合景新鸿基·泷景也同样有所体现。具体而言，该楼盘103平方米的户型，装修款达51万元，装修单价与保利海德公园相差不大。但不同的是，该楼盘的装修款可分期支付，30%装修款需要先与毛坯款一并付清，另外30%一年后支付，剩余40%的缴纳时间截至2019年底。

??在走访过程中，记者了解到，涉及双合同问题的楼盘还包括了金茂绿岛湖以及正在处理尾货阶段的越秀·星汇云锦。此外，有销售人员直言，为了规避限价政策，不仅是双合同，有些楼盘甚至存在三合同或四合同的情况。

??对于双合同的风险，广东宏力律师事务所主任律师吕传文向记者分析称，当出现房屋抵押、售予第三人等问题，购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

??“此时，购房者只能依据《购房合同》的价格追偿，与实际总购房款相比，是个很大的损失。”

??同时，吕传文还指出，假设开发商交付房屋的时候，购房者因为其他原因要求退房，由于《装修合同》是承揽合同，由此导致购房者只能依据《购房合同》的价格退房，装修费用产生争议，能否全额退还存在很大的风险。

??先交钱后补社保？

??需要注意的是，在走访过程中，有销售人员向记者透露，对于限购的外地购房者，不少楼盘存在“先交钱后补社保”的现象，且多数要求全款支付。

??近年来，佛山楼市调控不断加码，“限购令”持续升级，外地人购房限制收紧。2016年10月，佛山发布楼市新政，外地人可在限购区域购买两套新建商品住房，首套虽无限制条件，但次套需要提供一年个税或社保证明。2017年3月调控升级后，外地人可购买套数减至1套，且需要上述证明。

??除了双合同，合景新鸿基·泷景在外地人购房资格方面也打起了主意。该楼盘销售人员称，目前不符合条件的外地购房者，需要先交四成毛坯款以及三成装修款，余下款项则在满足社保要求后再正常办理贷款购房。

??对于购房者而言，“先交钱后补社保”与双合同一样存在诸多风险。吕传文称，这不违反法律强制性规定，合同有效，但有规避限购政策之嫌，开发商可能会受到行政部门的查处。

??吕传文指出，一年等待期间，购房人可能遇到政策风险，即限购政策加码，导致一年后合同仍无法网签备案。而且，房屋没有网签备案，开发商可以将房屋另行过户给他人，存在违约风险。另外，房屋权属在开发商名下，开发商一旦资金链断裂，债权人有权查封认购房屋，届时购房者很可能钱房两空。

??“一般情况下，认购书仅被认定为预约合同，与正式合同（本约合同）在权利救济方面有明显区别。”吕传文表示，一旦开发商违反认购书约定，不与购房人签订正式合同，购房人主张权利时会受到一些限制。

??楼市调控或再加码

??据新华社报道，住建部近期就房地产调控问题密集约谈了12个城市，佛山名列其中。成都、哈尔滨、贵阳、长春、西安等多个被约谈城市已相继出台调控新规，佛山是否跟进加码调控成为了业内热议的焦点。

??目前，楼市调控收紧信号持续释放。5月19日，住建部发布相关通知，明确表态坚持调控目标不动摇、力度不放松，坚持调控政策的连续性、稳定性，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策。

??除此之外，同为粤港澳大湾区城市的江门、东莞日前也相继出台了楼市调控新举措。其中，江门发布了新建商品房销售现场信息公示管理办法（征求意见稿）；而东莞则出台《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》，取消同一套房屋首次备案180天后可累计上调5%的规定，新建商品住房销售价格一经备案不得上调。

??据相关公开报道，佛山住建局在5月7日已披露了《关于重申房地产销售秩序 加强销售现场公示有关工作的通知》，要求房企避免在夜间进行项目开盘或销售活动，对预计购房人数较多的项目，尽可能采用摇号等方式进行销售，同时严禁企业人为制造销售紧张气氛，严禁过分宣传和渲染楼盘热销情况。

??不过，该文件印发时间为4月26日，与其他被约谈城市发布楼市调控新政的时间相差较大，而且调控内容也相对宽松。对此，业内有观点认为，不排除佛山接下来会出台新的调控政策。

??“从目前情况看，微调的可能性比较大，大规模调整的可能性比较小。”在接受记者采访时，地产经济学家邓浩志表示，佛山作为被约谈城市，在调控政策方面通常会有所跟进。“但是，佛山目前一手住房的库存是上升的，最近的销售情况也不是特别火热，而且房价也没有上涨，甚至还有略微下降的可能。所以，佛山楼市加码调控的压力并不算太大，调控内容会相对宽松。”

??中原地产数据显示，佛山商品住宅库存近一年来持续走高。截至2018年4月底，佛山商品住宅库存已达846万平方米，按近一年的销售速度，需要消化10个月，而4月的成交面积和成交均价分别环比下跌了14%、5%。