绿景拿下白石洲旧改仍存变数

??作为鹏城最大的旧改项目，白石洲城中村的城市更新进展一直备受市场关注。

??近期，一份关于白石洲北区城市更新拆迁补偿方案流出，这是继2017年整个项目城市更新规划基本指标确定后的最新进展。纵观整个项目的推进，目前已有十余年，但至今尚未明确开发主体，尽管绿景集团早已介入前期工作，但在业内看来，仍存在不确定性。

??对于此次流出的拆赔补偿方案，接近绿景集团人士告诉记者：“目前整个项目仍没有确认开发主体，也未进入拆赔阶段，整个大白石洲范围除了绿景、还有华润、深业等公司的项目，所流出的拆赔方案并不能确认就是绿景的。”

??针对目前白石洲（北区）项目进展，《中国经营报》记者致电致函绿景集团处，截至发稿尚未得到回应。

??拆赔方案流出

??记者从一份《白石洲城市更新拆迁补偿项目及标准》获悉，被拆迁房屋可选择物业补偿或货币补偿。其中，货币补偿为2.8万元/平方米。

??若村民选择物业补偿，则有四种方案：老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1:3.5，可选住宅或公寓。外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1:1，要求每栋480平方米内选住宅，其余选公寓。首层面积60%，可选择1:1的集中商业或办公楼，也可以选择1:1.2的商务公寓，另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平方米内选住宅，其余选公寓。各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果选择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。

??“目前市场价约4万元/平方米，有村民朋友已选择卖掉部分持有物业套现。”接近白石洲村民的受访人士告诉记者。相较于4万元/平方米的市场价，2.8万元/平方米的补偿价格被市场解读为是绿景对于白石洲村民的摸底试探。

??“2.8万元应该是开发商对村民的试探和摸底，主要为了让村民在心理上锚定一个较低的价格。”在资深地产专家刘忠岭看来，一般旧改赔偿方案很难一锤定音，都是需要反复多次博弈才能最终定下来。“白石洲旧改可能还会修改调整一两次或者更多次。”中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为这一赔偿价格与市场价格肯定要有一定差距，否则开发商就无法参与了。

??不过，以深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良多年的旧改实操经验看，这一拆赔方案应该已经在讨论过程中，是和村民、业主等进行充分沟通后制定而成，应该符合大部分业主的预期，因此才能够开始实施。“拆赔方案在正常条件下，一经公布就不应该再调整，若随意变动调整，会给拆迁户带来更高的预期，将会导致混乱，项目无法正常推进。”

??然而，对于这一赔偿方案，绿景官方一直未正式回应。而前述接近绿景集团人士则坦言：“目前项目仍未确定开发主体，还没有走到谈拆赔这一步。”

??开发主体未确定

??早在2011年绿景与白石洲投资发展有限公司就签署协议，由绿景负责协助白石洲投资发展有限公司将白石洲旧改南北两块土地权属由区确权到白石洲投资发展有限公司或直接委托白石洲公司旧改开发，明确白石洲公司作为旧改实施主体，但白石洲投资发展股份有限公司并不具备房地产开发资质，因此势必将要引入开发商进行合作。

??绿景对于白石洲旧改项目一直是势在必得的态度。目前在白石洲已建有办公地点，与白石洲投资发展有限公司办公地点相一致，然而至今白石洲北区沙河五村旧改项目的开发主体仍具不确定性。

??而觊觎白石洲旧改项目的房企，并不止一家。放眼整个白石洲大区，华润、深业等房企均有所布局。

??“白石洲本身居住人口体量大，地段优势和区位优势造成这个项目未来有无限的想象空间，因此对房企而言具备很大诱惑力。”耿延良表示。在刘忠岭看来，白石洲紧邻华侨城，是南山最好、最核心的地段之一，土地价值及商业价值高，因此众房企都争相抢食。

??除了不少房企均对白石洲旧改感兴趣外，城市更新政策正在不停调整，给开发商带来许多不确定性，亦逐渐增加了其进行城市更新的难度。

??宋丁指出：“旧改在深圳的发展过程中本身就存在不确定性，随着政策的不断调整，即使已经获得开发权的开发商都有可能受到影响。白石洲旧改体量大，最大的困难就是开发商如何应对与村民之间反复磨合所开启的一场拉锯战。”

??对此，刘忠岭亦表示认同。在其看来，随着深圳土地稀缺的状况加剧，地价的上涨，房价的上涨，村民们可能希望获得较高对价。开发商跟村民反复的博弈非常不容易。

??“拆迁是城中村改造最为困难的一环，需要社会各部门，尤其是政府的协调配合，后续的回迁工作亦然。”耿延良认为目前白石洲旧改对开发商来说存在的挑战和困难不少，会是一个较为艰难的过程。

??核心项目至今未入市

??对于绿景集团而言，2018年还有一大任务是推动与控股上市公司绿景（中国）地产投资有限公司（以下简称“绿景地产”，00095.HK）在土地资源方面的实质性联动，对首批成熟的技改项目计划在适当的时候正式启动注资工作。

??尽管在2017年报中，绿景地产未直言首批成熟的旧改项目有哪些，但市场投资者对于白石洲旧改项目仍怀有预期。

??事实上，近年来，机构投资者不乏对于绿景地产收入下降、土地储备量少、公司规模等方面提出质疑。从2017年的经营情况看，由于绿景红树湾壹号未能如期入市，绿景地产全年销售金额为36.2亿元，并未完成当年初所制定的销售目标。同期，2017年公司经营收入同比减少35.4%至29.68亿元，毛利同比减少15.6%至19.38亿元。但毛利率则高达65.3%。

??对于绿景地产而言，旧改已成其拓展项目的重要途径，但旧改在获得较高毛利的同时，也因为开发难度大、周期长等特点考验着企业的能力。

??尽管2017年绿景地产未能完成销售目标，但仍在2018年喊出了百亿元计划，而目前2018年已过半，作为2018年公司的核心业绩贡献项目，在严厉的调控之下，绿景红树湾壹号项目至今仍未入市。