多城市升级楼市调控 “堵”“疏”并举因城施策

??“调控”再次成为房地产市场的关键词。

??5月19日，住房和城乡建设部（以下简称住建部）印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称《通知》），重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。

??而就在10天前，住建部刚就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人，至此近期有12个城市相继被约谈。而截止到5月24日，被约谈城市中已经有7个悄然调整了调控新政。

??决策层坚持“房住不炒”的态度一览无余。在严“堵”房地产投机炒作的同时，一些“疏”的举措也在加快上马。其中一些地方出台的人才公寓政策也引发了市场关注。近日，郑州市政府印发《郑州市人才公寓建设和使用管理暂行办法的通知》。其中明确：人才公寓租金原则上按照不高于同区域住房市场租金70%的标准确定。

??受访地产界专家对《中国经营报》记者表示，郑州在租金管控上首次提出了租金价格目标值，这对于全国其他15个租赁市场重点发展的城市有积极作用，未来或将会在控租金和控房价方面有齐头并进的做法。

??“疏”“堵”并举，意味着当下因城施策的基调持续，调控力度短期可能不会放松。

??人才新政搅动楼市

??国家统计局发布的4月全国70个城市新建商品住宅数据显示，尽管全国涨幅普遍回落，但是其中一些城市的复苏性上涨依然很快引起了主管部门的关注。

??70个大中城市中，4月新建商品房环比涨幅最大的城市分别为丹东、海口和三亚，环比分别上涨2%、1.9%和1.9%。但从同比涨幅看，三亚、西安、哈尔滨和贵阳的房价同比上涨均超过了10%。丹东和重庆的涨幅也达到了6.1%和7.4%。

??西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都和太原这些城市很快出现在了住建部的约谈名单中。目前，已有成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原7个城市陆续升级楼市调控措施，出台严格的政策，遏制投机炒作。

??“ 房价出现过热的苗头可能受到几个方面的影响：这轮房价管制比较严格，预售许可证的监管也比较严格，从而导致供应下降较多；2015年~2017年整个地价走高，成本抬升导致开发商可能出现惜售的情绪；限价导致二手房与新房价格出现倒挂，由此新房销售较好，同时也助推二手房价格的上涨；这轮房价主要上涨是三线城市，这些城市都受到去库存的政策支持。”深圳资深地产研究人士李宇嘉向记者表示。

??一段时期以来推出人才引进新政的成都、西安、长沙、武汉等20余个城市，其方案中不乏户籍政策、生活补贴、购房优惠。以西安为例，人才新政已经产生累计近50万人落户，近一两个月西安多个项目开盘即售罄，大部分楼盘无房可售。

??“从需求角度看，人才进入后购房需求会增加，这也充分体现了当前购房结构的变化，尤其是一些大学生和技术人员进入后，可能会带来部分新房交易量的上升。目前对于此类人才市场需求来说，市场交易不错，库存规模也是偏低，所以这都会带来市场交易的上升。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

??近日，一份网传《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》的文件显示，长沙中心城区住宅库存周期2.8个月，长沙县2个月，浏阳市1.9个月，宁乡市4.7个月。由于较低的库存，让不少开发商热衷买地，也掀开了土地市场的“抢地运动”。

??在严跃进看来，针对此类人才的购房政策出发点肯定不是为了楼市，但是操作中确实暴露出一些政策漏洞，所以也体现了当前政策方面需要打补丁，尤其是在人才界定方面，应该是“学历+就业+居住”等因素进行结合，不能单纯看学历，否则会出现落户冲着高考名额或购房名额来落户的情况。类似内容管控好，落户政策才能真正落实到位。

??“人才争夺对于楼市交易有一定影响，尤其是买房的刚性需求大，而且房价目前已经限价，所以实际上对于此类市场来说，成交量上升是不可避免。对于楼市来说，若是后续购房需求过大，那么这个时候需要有新的管控，尤其是租赁市场方面必须加快发展。”他说。

??首提控租金

??在5月19日住建部印发的《通知》中，针对近来出现的热点区域发生的新问题也再次明确了政策立场。这包括：一是加快制定实施住房发展规划。二是抓紧调整住房和用地供应结构。三是切实加强资金管控。四是大力整顿规范市场秩序。五是加强舆论引导和预期管理。六是进一步落实地方调控主体责任。

??“明确提到了‘政治站位’的概念，实际上这也体现了当前调控的新标准和新要求，即必须把调控的工作真正做到位，防范各类不作为或懈怠的调控做法；其次，在调控的目标任务中，增加了控租金的提法，类似提法过去没有，这或和近期部分租赁公寓项目价格炒作等有关，从发展租赁市场的角度出发，积极推进租金稳定工作也很有必要；强调‘租住平衡’。此类做法在过去类似成都等市场中是有较为明显的表现，此次政策强调这个概念，其实也为后续各城市分区调控创造了较好的条件。”严跃进表示。

??此前召开的中央财经领导小组第十五次会议提出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。

??在被住建部约谈城市“升级”调控措施的同时，更多地方在维护房地产市场稳健发展的措施方面也不断拓展创新边界。

??近日，郑州市政府公布《郑州市人才公寓建设和使用管理暂行办法》，明确人才公寓申请条件、分配方式、租金标准和优惠政策等，有效期2年。对于受承租人普遍关注的人才公寓租金问题，新政明确：不高于同区域住房市场租金70%。

??“从此次住建部的政策中也可以看出，控租金也是未来政策的一个重要内容。郑州是在租金管控上首次提出了租金价格目标值，这对于全国其他15个租赁市场重点发展的城市是有积极作用。”严跃进还预计，未来会在控租金和控房价方面有齐头并进的做法。

??除了控租金，在住房补贴上，在引进人才态度上最为积极的西安也在完善政策标准。近日，西安市房管局也印发了《西安市人才安居实施细则（试行）》，对人才安居申请、审核、分配管理等工作进行了规范和明确。其中在人才公寓配租标准上，A类建筑面积达180平方米左右；在人才安居购房补贴标准方面，A类人才最高补贴100万元。

??除了此类地方政府针对实际情况进行政策调整的同时，从此次《通知》的要求看，建立更为长效的价格联动机制，预防房地产市场价格大起大落已经提上具体日程。

??例如，此次《通知》要求，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价；提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。通知还明确北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。

??“楼市调控的主基调是因城施策，从部分城市升级调控的思路看，限售还是主要的手段。”李宇嘉表示。

??“限售政策的继续加码将持续，核心原因是部分城市为了降低投机投资性购房。目前，全国已经超过60个城市执行限售政策，预计未来更多的房价上涨城市会执行这一政策。限售5年将成为房价过快上涨城市的标配。”中原地产首席分析师张大伟接受媒体采访时也表示。

??李宇嘉提示，当前房地产市场除了房价需要关注之外，一些后续的问题也应当开始引起重视：国家统计局发布的数据显示，1~4月份，全国房地产开发投资同比增长10.3%。虽然增速比1~3月份回落0.1个百分点，但仍好于市场预期。但1~4月份，商品房销售面积同比增长1.3%，增速比1~3月份回落2.3个百分点。房地产开发投资增速虽保持8.5%~10.5%的高位， 销售增速已经出现下降；土地价格也保持高位，部分城市地价仍出现明显的上涨；由于拿地成本越来越高，存量开发的成本越来越高，房价又受到限制，相较之下，大开发商相比小开发商成本控制能力、营销能力与议价能力较强才能生存下来，这样可能会出现市场上强者越强的现象。