洛阳新房供应紧俏？市场违规操作频现

??“河南自贸区试点城市”“中西部地区首个拥有地铁的非省会城市”“紧挨省会城市郑州”等多重利好因素叠加后，洛阳楼市2017年初开始进入快速上涨期。

??根据国家统计局最新发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况表，一线城市房价同比降幅持续扩大，二三线城市房价同比涨幅回落，环比涨幅有所扩大。其中，洛阳市2018年4月新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.7%，同比上涨8%。无论环比还是同比，洛阳的数据仍然表现出领涨态势。

??近日，《中国经营报》记者实地走访洛阳市场，多个楼盘销售人员均表示当前无房源可售，新房供应量略显乏力；与此同时，市场上频现打违规“擦边球”的操作。

??市场房源紧俏？

??易居研究院提供的《中国百城住宅库存数据报告》显示，2018年前四个月洛阳市住宅供应面积（单位：万平方米）分别为28、10、34、54；2017年前四个月的住宅供应面积（单位：万平方米）分别为18、17、25、30。

??2018年前四个月洛阳市住宅库存面积（单位：万平方米）分别为377、378、375、387；2017年前四个月住宅库存面积（单位：万平方米）分别为461、446、429、416。

??对比数据可以发现，2018年前四个月洛阳市住宅供应量同比增加40%，而库存面积同比减少13%。反映在市场上，则是房源极为抢手。

??记者走访洛阳市主城区多个楼盘时，听到最多的声音是“没有房源了”或“房源不多了”。

??位于老城区的建业住总·定鼎府售楼处公示的预售许可证于2018年4月获取，销售人员告诉记者，该项目2018年5月13日开盘共推出792套房源，“开盘当天去化率特别高”。销控表显示，截至5月23日，已经推出的792套房源仅剩不到20套，这意味着开盘10天去化率达到约97%。

??建业地产另一位于洛龙新区的项目建业龙城销售人员则表示，项目最近一次开盘是5月5日，推出了两栋楼。“15号楼5月5日开盘当天基本清盘，能买的是18号楼，还有三栋楼现在不卖，得等两三个月，因为要涨价。”

??位于西工区的香榭里兰溪销售人员告诉记者，项目将于6月初开盘，5月23日是认筹最后一天，交8000元抵3万元，“700套房源，已经排了1100多户了。”

??记者了解到，虽然房源紧俏，但是除洛龙新区价格突破万元以外，老城区、瀍河区、涧西区、西工区等区域价格在7000元~9000元/平方米不等。洛阳市房管局办公室陈主任在接受记者采访时分析认为，洛龙新区从居住环境来讲，相对老城区而言更好，个别楼盘价格高一点儿属于正常现象。但其表示，洛阳楼市库存量保持在合理区间内。

??据易居研究院数据显示，洛阳楼市去库存周期近几月来持续下降，由今年1月时的20.2个月降至4月的15.9个月。其中去库存周期即存销比为当月新建商品住宅库存量除以最近六个月新建商品住宅成交面积的平均值。

??值得一提的是，各地的抢人大战方兴未艾，洛阳也于近期出台了落户政策，不过并未在楼市激起涟漪。5月18日，洛阳市人民政府宣布，为进一步服务高层次人才，促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口在洛阳落户，洛阳市公安局推出户政九项便民利民服务措施，7类人员直接落户洛阳、首次办理身份证件免费、居住证申领时间缩短至7天。“比较常规的落户政策，主要是考虑产业导入、招商引资，并没有表现出进一步刺激购房的需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进置评道。

??建业地产旗下项目或涉违规预售

??虽然多个楼盘表示没有房源可售，不过，销售人员同时也展示了让人眼花缭乱的蓄客手段。

??建业尊府销售人员介绍称，项目将于2018年10月开盘，目前交100块钱便可以成为项目会员，开盘时锁定选房资格，其提供的“建业尊府尊主护照”上写道，持该“护照”的购房者每参加一次活动，可积累“尊主章”一枚，在购房时享受2000元优惠，3枚达到上限。销售人员表示，开盘时价格将不低于10000元/平方米。而记者注意到，现阶段涧西区的普通住宅的售价还在7000~8000元/平方米之间。

??建业贰号城邦位于瀍河区，销售人员直言，目前该项目尚未拿到预售许可证，价格待定，参考周边毛坯房价格为7000~8000元/平方米区间。“现在交2000元享受7000元优惠，这只是一个门槛，后期等开盘之前有可能1万元抵3万元。2000元办个会员，后期认筹，开盘选房都是只针对会员。”该销售人员称建业贰号城邦一期将推出近700套房源，因半年前便开始蓄客，目前会员数量将近3000。

??建业地产上述两楼盘的做法在洛阳市场可谓十分普遍，售楼处在正式开盘前的蓄客期间多推出不同程度的优惠活动来吸引购房者，进而要求缴纳一定费用成为项目“会员”。

??记者以购房者身份咨询洛阳市房管局房管科，工作人员表示如果项目未拿到预售证，向购房者收费就是违规操作。记者就收取会员费相关问题致电致函建业地产品牌管理部采访，但截至发稿前未收到对方回复。

??根据《城市商品房预售管理办法》规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。而《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

??此外，伺机涨价也是洛阳楼市当前的一大特点，建业龙城销售人员告诉记者，该项目当前销售单价为10600元/平方米，8月份以后每平方米会涨价到12000元左右。而开元壹号项目则采取“三天涨100”的做法，“7月份涨到13000元/平方米左右。”

??“今年没有调控预期”

??兴业证券在一份研究报告中分析认为，2016 年国庆调控以来洛阳涨价明显，平均上涨 10%~15%。上涨原因为，2016 年一二线城市调控后洛阳房价迎来一波上涨，涨幅主要体现在洛龙区，涨价核心催化剂在于临近的郑州调控后，部分需求外溢到洛阳市。

??2017年4月1日，河南自由贸易试验区洛阳片区正式挂牌；2017年6月，洛阳地铁1号线正式开工建设，洛阳成为中西部地区首个拥有地铁的非省会城市；洛阳未来的发展前景、紧挨地铁出口等自然而然也成了房地产市场宣传的噱头。

??据当地一位楼盘销售人员介绍，从2017年3月到2017年10月之间，洛阳房价涨了大约2000元/平方米，期间领跑的洛龙新区每平方米价格突破万元。

??“2016年时洛阳最贵的房子不到7000元/平方米，但是2016年底到2017年初，郑州限购后，很多郑州周边的人都跑到洛阳来炒房，加上洛阳修地铁的消息传出来后，新区价格每平方米从六七千直接涨到了一万元。”一位当地楼盘销售人员说。

??记者从洛阳市人民政府网站了解到，2017年5月5日，住建部副部长陆克华到河南省召开房地产形势座谈会，洛阳市因2017年初以来房价过快增长，被列为国家房地产重点监控城市，会议要求严控房价，保持房地产市场稳定。

??2017年7月，洛阳市发布调控措施，明确要求各房地产在售项目以2017年 5月9日签约均价为基准价，再售房源价格均不得高于该基准价；同一楼盘、同一类型的房屋在办理预售许可时不得超过前一期办理商品房预售许可时申报的销售价格。同地段、同品质新建商品房办理预售许可时，不得超过相邻在售楼盘的销售价格。

??在“房住不炒、因城施策”的调控原则下，2018年以来多城密集加码调控措施。针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住建部也在近日印发通知，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

??洛阳市房管局相关负责人接受记者采访时认为，洛阳楼市整体运行平稳，今年暂无调控预期。