陈劲松：从增量到存量，如何看房地产新逻辑

??中国房地产市场的基本逻辑正在发生深刻的变化，如何让资产价值走向确实、可换算的逻辑才是本轮调控的根本目的所在。

??回顾2017年，中国房地产调控政策密集程度前所未有，因城施策、分类调控成为调节楼市的主要手段。进入2018年，多地密集发布精准调控政策，打击房地产炒作势头。

??4月4日世联行业绩发布会上，董事长陈劲松表示，中国房地产市场的基本逻辑正在发生深刻的变化，如何让资产价值走向确实、可换算的逻辑才是本轮调控的根本目的所在。

??陈劲松介绍道，中国房地产在过去25年到30年，基本上是一个增量的逻辑。房地产资产的定价取决于增量房子的交易定价。比如说1%的房子增量交易价格是多少，整个存量资产的价格就定了，他举例道。当100万元的房产经过10年以1000万元的价格成交，原来100万元资产价值就变成新成交价。

??因此对存量的边际定价不仅影响了当期交易价格，还影响了所有资产的定价；如果再以新估值去做房价抵押、加杠杆，就会产生金融风险与泡沫。陈劲松表示，本轮房地产调控的基本逻辑就在于房地产资产的定价将以资产未来产生的现金流折现情况来定。“原先叫市场比较法，现在叫收益还原法。”他说，收益还原法就是指资产运营、出租的回报率折算出来的现金是不是满足资产定价。

??而楼市从“增量加杠杆取得最大收益”到“回归租金收益决定房地产最主要定价”的转变，将是中国房地产市场一次最大的革命，甚至会影响未来中国一线、二线城市房地产政策的变化。在陈劲松看来，这是在“房住不炒”、多渠道保障、多渠道供给作为住房基本制度前提下，对于国内楼市巨量市场核心城市的一项基本指导原则。中国房地产市场正发生从巨量的增量资产向深度服务需求的根本性转变。

??现场有投资者提问，这是否意味着房价将下跌？陈劲松表示，中国房地产应该这样理解：首先，它是一个巨量市场；其次，不平衡并且不充分；最后，增量和存量。如果仅盯着存量和增量，会发现市场化的理解可能与现实存在一定误差。所以在世联行看来，中国房地产有几个最基本特征，第一，中国房地产不是标准化的。第二，大额，它占了我们居民资产总值超过60%。第三，低频，它不是经常买来买去的。第四，需要深度服务。第五，中国房地产的发展跟区域完全相关。

??而在业绩会上，还有一个被热议的是长租公寓。在国家“房住不炒”的总方针下，2017年，世联行长租公寓业务成为重要的盈利点。陈劲松表示，开发商之所以要抢占长租公寓的风口，首先是因为很多拿的地块规定必须持有，而长租公寓是租赁的，资金没法回笼，所以房企必须发行REITs进行融资。

??其次，开发商进入长租公寓还有一个想法就是把长租公寓做大，这时候就需要世联行这样的企业来代运营。陈劲松认为，房企不做长租公寓没有“出路”，“假设它的资产50%都是要持有的怎么办呢？要么就不发展？”他说。近期独角兽概念如火如荼，未来房地产行业的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。

??“独角兽一定是从中低端房地产市场发展出来的，只有刚需需求才能有足够大的规模，独角兽的产品才会体验更好更方便。”陈劲松说，世联行红璞公寓主要聚集在二线城市，关注中低端、刚需群体。