美的置业欲赴港上市 资本助力规模扩张千亿可期

??导读

??虽然其招股说明书上没有提及千亿目标，但文件显示，公司将致力于成为中国十大房地产开发商之一，目标是覆盖中国50个城市，并成为“房地产开发+产业”的复合型企业。

??从零开始到年销售500亿，美的集团何享健家族的地产业务也要上市了。

??5月31日，美的置业控股有限公司（简称美的置业控股）在港交所披露预上市文件，其保荐人是法巴及中信里昂证券。

??文件显示，美的置业为何享健家族企业，2004年，何享健获得美的置业集团多数股权，并在2013年设立BVI公司，将股权转让给儿媳卢德燕，后通过一致行动人协议安排，共同成为美的置业的控股股东。

??作为何享健家族电器之外的又一重要业务，美的置业在多年发展中，已成长为区域龙头，深耕珠三角，并已拓展至全国。

??根据中国指数研究院统计，2017年，美的地产销售金额达510亿；克而瑞的数据则是权益金额451亿，位列全国房企前50强，未来三年，公司也有冲击千亿的目标。

??美的地产IPO

??美的地产业务上市其实早有计划。

??2009年10月，美的建业（英属维京群岛）设立，间接持有美的置业集团全部股权。2013年9月，为独立发展地产业务，何享健将自己持有的美的建业（英属维京群岛）94.55%股权转让给卢德燕，转让后，何享健与卢德燕订立一致行动安排，双方仍为美的建业（英属维京群岛）也即美的置业的实际控制人。

??而为此次上市而进行重组时，又在美的建业（英属维京群岛）上搭建美的置业控股，卢德燕通过美的发展、美恒、美域三家公司全资控股美的置业控股。

??根据预上市文件，美的置业业务模式主要包括物业开发及销售、物业管理服务以及商业物业投资及管理三个部分。

??其住宅市场专注中高端用户市场，除住宅外，在商业、文旅地产方面均有涉及。

??美的置业过去三年的业绩增长可谓迅速。2015年至2017年，其合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元，复合年增长率约113.7%；同期净利润为3.83亿元、9.93亿元和18.93亿元。2018年前三月，已实现合约销售额141亿元。

??在2017年中国指数研究院房企销售金额排行榜中，美的置业以510亿的销售金额排行第39名。

??截至2018年3月底，美的置业土地储备的建筑面积为3310万平方米。项目覆盖全国34个城市，在珠三角、长三角、长江中游、环渤海、西南区域均有布局。目前，在珠三角区域有39个项目为最多；其次是长三角区域，有29个项目。

??3月底之后，美的置业又新竞得八幅地块，总土地面积增加了465188平方米。

??尽管业绩不错，排名靠前，但在当下房地产调控趋严的节点，房企IPO并不容易。业内人士分析，中小型房企选择上市，主要是因为融资便利，并且，上市公司的资质也意味着融资渠道的增加。但近年来，A股房企IPO和再融资已关闸，富力、万达等回A仍在无限排队中。“房企A股IPO暂缓是房地产宏观调控的一部分。”中原地产市场分析师卢文曦表示。

??而在港股，近年来亦少见房地产公司上市，反而是物业公司上市更容易一些。“尤其是地产红筹上市更难。”香港资本市场人士表示。

??力争千亿规模

??美的置业高管曾提出2020年力争千亿规模的目标。而据克尔瑞统计，截至2017年，规模千亿的房地产企业共有17家，今年将可能增至30家。

??虽然其招股说明书上没有提及千亿目标，但文件显示，公司将致力于成为中国十大房地产开发商之一，目标是覆盖中国50个城市，并成为“房地产开发+产业”的复合型企业。并且，公司计划参与近期政府大力支持的长租公寓项目和进军装配式产业。

??美的认为，其在市场中拥有诸多竞争优势，包括受惠于长期建立且深受许可的“美的”品牌及其品牌影响力，通过区域“深耕”策略，累积多元化及低成本土地储备，高效管理架构及高度标准化营运，支援高复制性、快周转的开发模式等。

??未来，公司会继续专注房地产开发，并发掘房地产开发价值链上的新战略高增长领域，为实现目标，继续贯彻执行区域“深耕”、策略性拓展投资物业组合、完成一站式智慧家居生活解决方案，以及进军装配式产业与房地产开发业务产生联动。

??据文件显示，公司于2018年3月7日取得批准发行人民币45亿元非公开公司债，此外，公司还于3月20日取得批准发行人民币30亿元公司债。

??在实现其千亿规模目标和未来发展的道路上，美的置业仍存在许多的风险和不确定因素。

??其中，文件提及公司债务问题。美的置业目前维持并继续相当高的债务水平，美的置业未必可产生充足的现金以履行现有及未来的债务责任。

??据披露，公司借款总额（包括银行贷款及其他借贷和公司债券）持续增长，2015年为人民币11453百万元，2016年为人民币24359百万元，2017年及2018年前3月为人民币38255百万元以及人民币43579百万元。相应地，2015年净负债率为622.1%、2016年净负债率为624.7%、2017年净负债率为118.9%。

??文件表示，公司持有信托融资及其他融资安排，占到借款总额约34.5%。信托融资受中国保监会监控，存在政策变动的不确定因素，倘若变动，将有可能导致公司融资成本增加；公司还因银行借款以及信托融资安排，已经产生并预期将继续产生大量利息开支。

??此外，由于涉及文旅、商业地产，投资物业的流动性不足、投资物业的公平值及租金收入的波动也是风险因素之一。