房企难再享土地增值税优惠 楼市“控温”警惕成本转嫁

??20多个城市“抢人”计划背后触发了不少城市的“抢房”热。在一线城市受到货币收紧和调控政策严格执行的当前，部分二三线城市接连出现的“抢人”“抢房”现象似乎成为房地产市场新的热点。

??对于市场掀起的热潮，监管层的态度实质上并没有松口的迹象。从近期和土地有关税收政策变化看，政府对房地产市场坚持严格管控的“闸门”依然紧闭。

??财政部近日发布了《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（以下简称《通知》），《通知》强调改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。也就是说，只要交易方中有房地产企业，土地增值税的优惠处理均不适用。

??在当前政府严控房地产的严峻形势下，上述《通知》的出台间接表明政府严厉监管的决心。市场人士分析，后续随着房地产相关税收利好的减少，未来房价走势直接与房企资金链状况息息相关。

??“紧”政策未现松绑

??随着“双抢”在多个城市引起关注，部分城市房地产市场出现了投机炒作的现象，但政策总体基调仍然是坚持目标不动摇，力度不放松。

??以税收为例，今年以来国务院相继出台多项减税降费措施，降低企业税负，截至目前减税规模达7000多亿元。值得注意的是，在多项减税举措中，重组改制的房地产企业并不适用土地增值税优惠政策。

??优惠政策包括：截至2020年，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司整体改制为股份有限公司等，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

??根据财政部和税务总局联合发布的《通知》，其明确指出自2018年1月1日至2020年12月31日，继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策。 其中特别规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

??对此，安永发布的税务报告认为，上述《通知》 彻底排除了受让方为房地产企业而转让方不是房地产企业就可享受的情形，即如果受让方为房地产企业，即使转让方房地产的一方不是房地产企业，转让方也不能享受暂不征收土地增值税的政策。一言以蔽之，只要交易方中有房地产企业，则土地增值税的优惠处理均不适用。

??“从税收优惠角度看，房地产企业已经过了可以持续享受政策红利的阶段。”一位税务系统人士分析。

??《中国经营报》记者了解到，目前土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

??“从多项政策来看，当前的税收优惠更多是支持其他实体经济，房地产市场宽松的信号并不明显，对开发商来说，需要提前认清市场情况，做好现金流准备。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。

??财政部数据显示：在2016年的税收结构中，土地增值税的占比约为3.2%。在2017年与土地和房地产相关税收中，土地增值税共计4911亿元，同比增长16.6%，是占比第二大的税种。

??多位房地产市场人士认为，在政府严控房地产的严峻形势下，上述通知出台也并不意外。“这更多释放出政策依然趋严的态势。”上述税务系统人士说。

??严跃进在接受记者采访时表示，目前土地增值税的征管对象也分两类企业，一类是房地产开发商，其本身有拿地的属性，所以土地增值后的税收是不能减免的；二类是其他类型的企业，这类企业利用土地进行实体经营，因此而产生相应的税费。“上述通知目的也是降低其在重组改制过程中的成本，有利于提高效率。”

??在他看来，房地产企业不适用上述通知，很大程度上也有利防范部分开发商借此规避税费缴纳义务。“对地产开发商来说，政策并没有宽松信号，因此经营要更加规范。”

??警惕成本转嫁房价

??事实上，单从税收贡献来看，在所有税收收入中，土地增值税的占比并不大，但其带来的影响却不容小觑。“市场信心有时要大于税收规模。”上述税务人士坦言。

??财政部数据显示，今年1~4月累计土地增值税为1898亿元，同比增长3.4%。作为地方政府主体税种，土地增值税在6个土地和房地产有关的税种占比最大，土地增值税优惠政策对重组改制的房地产企业“关闸”，释放出政策仍然趋严的信号。

??那么对于未来房价走势，土地增值税的变化是否会影响？

??严跃进认为，对房价来说，土地增值的影响并不是很大。“某种程度上来看，如果开发商资金链收紧，加之税费负担重，有可能会加快其去库存的进度。”

??这种预期和市场情况似乎更吻合。

??易居研究院数据显示，2018年3月，一线城市的新房库存 (以可售面积/已售面积衡量) 为11.2个月，样本二线城市为8.2个月，样本三四线城市为12.7个月。

??对比三年前的数字，2015年3月分别为15个月、20个月和27个月。通过对比，我们会发现当前的库存仍将处于低位，对于开发商来说，为了项目销售而采取降价的几率较小。“且市场上出现的‘双抢’，一定程度上掀起了新一轮房地产热潮，价格短期内下调的可能性较小。”

??此外，地方政府对房地产行业的依赖性也使得房价下调的情况变得更加复杂。

??穆迪集团副总裁高级分析师李秀军表示，2010~2013年地方政府对房地产和建筑业税收的依赖性迅速上升，2013年政府依赖度逐步趋稳，从2015年的43%小幅降至2016年的40%左右。

??“税收本身具有转嫁功能，土地增值税是一项政策红利，对开发商来说，享受政策可以降低成本，提高利润空间，随着成本增加，未来是否会转嫁到房价上，需要综合判断，主要和企业大环境和利润分成有关。”上述税务人员说。