韩朝边境的地产疯狂：“严禁开发区域”地块也在大量交易

??4月27日，朝韩领导人会晤在板门店韩方一侧的“和平之家”举行，双方领导人共同签署《为实现半岛和平、繁荣和统一的板门店宣言》（下称《板门店宣言》）。

??见证半岛七十余年风云的板门店，也再次受到民众的关注，成为了见证半岛新局面开端的地点。

??展望未来的韩朝经济合作，近日，第一财经记者走访了韩朝边境地区。

??从祭奠到祈愿

??从首尔火车站出发，乘坐京义线地铁向北一个小时，就来到位于京畿道坡州市的文山车站。这个车站距离首尔市区约60公里，也是迄今为止与朝方相连的三条铁路之一的“京义线”能够到达的最北端；而从这个车站向北行驶10公里，即能够进入朝鲜地界。

??公开资料显示，文山邑的人口约为5万人，也是在韩朝边境韩方一侧的所有城镇中，规模最大且人口最多的一个。

??在文山邑的北侧，有一座被称为“临津阁”的景点，距离文山车站5公里、军事分界线仅7公里。该景点原本是给因朝鲜战争而与家人分隔的民众修建的望拜坛，后来连接首尔与朝鲜新义州的京义线铁路在临津阁经过，更使这座景点具有一定的象征性。

??临津阁景区管理处的崔珍熙近日告诉第一财经记者，仅在朝韩领导人会晤结束后的半个月内，访问临津阁的游客数量相较去年同期增加了近六成。为了给游客提供便利，许多此前在工作日不营业的景区内店铺也选择对外营业。

??当天虽然是工作日，不过停车场几乎没有空余车位，现场还有许多韩国民众手举代表韩朝民族和解的“半岛旗”，高喊“我们的愿望是统一”等口号。

??记者在现场见到了来自韩国釜山的退休女工金英姬（音译）女士，她与几名工友凌晨出发，早早来到临津阁。

??“朝韩领导人会晤举行以后，我们很多人心中都充满了对于半岛和平、繁荣的希望。”金英姬告诉第一财经记者，“可以说，两人（文在寅和金正恩）的握手不是一次普通的握手，而是跨越了‘分隔的十年’（上一次韩朝首脑会谈还在2007年）的一次握手。”

??谈及对于以后的期望，金英姬则表示，“希望由领导人会晤触发的和平的光芒，能够不仅仅止于光芒，而是能够扩散起来，成为持续到后代的和平之光，造福我们这一代和我们下一代；也希望能够有机会亲自去一次平壤，吃一次平壤冷面、坐一次跨越大陆的火车。”

??“首尔后花园”的地产狂潮

??百姓希望和平，而更多嗅觉灵敏的从业者已在开掘商机。在从文山车站开往临津阁的汽车中，记者看到大路两旁许多地方悬挂着“土地”、“销售土地”等字样；短短5公里的车程，就有近10家地产中介的此类广告。

??在文山邑从事了15年房地产中介的赵炳旭（音译）告诉第一财经记者，现阶段的文山邑迎来了第二次房地产潮，而这一次要比上一次来势更加凶猛，可以用“疯狂”一词来形容这一切。

??“文山邑虽然距离首尔只有50公里左右，不过受到朝韩关系不稳定的影响，一直以来除了长期居住在本地的居民，鲜有外地居民移居至本地；因为军事、经济等各方面因素，边境城市的经济发展水平要远远落后于周边同等条件的城市。文山邑自然不例外。”他说。

??不过，这种情况在2007年朝韩领导人举行第二次会晤后开始发生变化。文山邑所属的坡州市主打“首尔后花园”主题，在文山邑建造了多个大型公寓园区，并在文山邑周边设立多个工业园区，已有液晶面板制造商乐金显示（LG Display）等多个韩国企业入驻，而文山车站也成为了每年客流量近500万人次的大型车站。

??这一次引领该地区房地产再次火热的不再是公寓，而是韩朝边境周边的土地。

??数据显示，坡州全境4月份的地产交易量为4628件，相较去年同期增长4倍——这也是自从2006年相关统计数据公开以后的最高值。尤其是毗邻韩朝边境城镇的交易量，相较去年同期更是增长了近7倍之多。

??其中，因位于“民间人控制线”（下称“民统线”）以北而无法自由出入的地区的土地交易量，更是从连续7个月没有交易，上升至64件，“就以我自己所在的中介为例，从韩朝会谈消息传出的4月初的一个多月来，已经实现了平时要三四年完成的销售预期。”赵炳旭告诉第一财经记者。

??交易价格更能体现出这次“房地产潮”之生猛。据韩国国土交通部的数据，“民统线”周边板块的交易价格，每“坪”（约等于3.3平方米）已经从2018年初的5万~8万韩元上升至30万~40万韩元，即短短4个月内，就从人民币295元~471元上涨至1768元~2358元。而韩朝间主要干道之一的“统一大桥”周边板块，交易价格更是上升至每坪60万韩元左右（约合人民币3535元）。

??“考虑到购得土地之后，一般会在缴纳购地款项后60天内申报，因此如今的数据还只能够表现出趋势的一部分，后期的数据只会更加疯狂。”赵炳旭认为。

??不过即使有钱，韩朝边境周边的地块仍然很难购得。

??第一财经记者在中介处碰到了一位从首尔驱车前来的老夫妇，二人自称已退休，他们的购地预算是“在1亿韩元以内”，即人民币59万元以内。“今天我们已经转了5家中介，看了好几块地，不过均被告知‘没有在预算内的地块’。这个中介应该是我们打算转的最后一家了。如果这里还没有，那么我们只能打道回府了。”

??赵炳旭表示，“随着领导人会晤的成功举办，以及对开城工业园区重启的期望，文山也涌来了许多外地的房地产中介。听说已经有一些中介开始组织所谓的‘炒地团’。”

??而在另一家位于文山车站周边的中介，工作人员则向第一财经记者坦言，“最值得担忧的便是如今土地投资潮的脆弱性。现在（南北关系）也只不过是有了一些转暖的迹象，随时还有变化的可能性；特别是在‘民统线’内，依据有关法律严禁进行农业以外的任何开发。如今的这种投资潮是不是有点太操之过急了？”

??在采访的近20分钟内，赵炳旭的地产中介已经接到了近10个咨询投资的电话，并在电话中达成了两个投资意向。“有部分人士听说有土地可供出售之后，甚至连地都不看，只看了一下卫星地图就先将定金缴了。”

??值得注意的是，在文山车站对面矗立多年的“棚户村”，也在拖了多年以后，在刚刚过去的4月底签署了改造协议。

??文山车站前，即将进行拆迁及开发的一处棚户区。

??“铁路先行”：经济合作良机

??据韩国青瓦台核心人士透露，在朝韩领导人会晤中，韩国总统文在寅亲手交给朝鲜最高领导人金正恩一个U盘，里面包含朝鲜半岛新经济构想资料，有扩大朝鲜电力基础设施、连接韩朝铁路和公路、开发朝鲜西海岸经济带等诸多提议。

??根据《板门店宣言》，韩朝将合作推动先前所达成协议中的项目，并商定首先连接并升级东海线和京义线铁路及公路。

??在现阶段连接韩朝的三条铁路中，京义线连接了首尔、开城、平壤、新义州等韩朝双方的重要城市，并与中国的铁路以国际列车的形式相连接，因此也被韩国专家认为是最重要的一环。

??对此，韩国铁路公司（KORAIL）旗下新设立的分管韩朝间铁路连接的“南北大陆事业处”工作人员向第一财经表示，“该线路的韩朝段已于2003年6月正式恢复连接，并曾在2007年运行，因此仅需要维修、改良部分老化的铁路，费用估算在1000亿~2000亿韩元左右。相较于需要重新连接的其他两条线路花费较少，连接后能够带来的附加效果也最高”。

??该工作人员还表示，“如果随后的会谈顺利，打造出韩朝间合作的大氛围，韩朝间的经贸往来很有可能就会从铁路等交通基础设施的对接开始”。

??韩国国土研究院预计，若京义线成功恢复运行，并与中国铁路相连，有望每年增加3015万吨的货运量，并将使韩国彻底脱离“岛国经济”的局限性，创造韩国迈向大陆型经济的转机。研究还认为，与朝韩铁路的连接，还将推动中国东北辽宁、吉林、黑龙江三省的地区生产总值（GDP）在2020年前增长54.6%，打造地区经济共赢的局面。

??研究报告还指出，此举不仅能够强化朝韩间的经济合作、有效降低物流成本，也将有力对接中国的“一带一路”倡议、“振兴东北老工业基地”战略，使俄罗斯正在推进的“罗津-哈桑开发计划”加速落地。

??韩国高丽大学政经学院教授李国宪认为，从经贸角度来看本次韩朝领导人会晤值得肯定。“朝韩领导人会晤将使韩国的资本市场，乃至韩国及地区的外部环境得到较大的改善，有利于推动东北亚经济一体化的进程。”

??“朝鲜的基础设施尚较为薄弱，经济合作的深入将为韩国的基建产业提供一剂‘强心针’，同时与中国的‘一带一路’倡议及亚投行等有利因素相结合，更将为中韩乃至地区经济提供更加稳定且互利的环境。” 李国宪分析道。

??现阶段，京义线铁路在韩国境内最北端的车站为都罗山站，但因都罗山站位于“民统线”内，因此，韩国民众能够涉足的最北端站点为毗临临津阁的临津江站。

??临津江站站长朴建洋（音译）在这里工作了近4年。他向第一财经记者介绍道：“临津江站每天仅停靠两列列车，因此只有4名员工以三班倒的形式工作。虽然现在临津江站只是一个小站，不过它也是韩朝铁路的韩国第一站。”

??朴建洋向第一财经记者展示其亲自悬挂的照片，其中一张照片中有一行字“铁马渴望奔跑”，表达了韩国的铁路人对于恢复铁路运行的渴望。

??“虽然在此工作有时候未免会有些孤单，不过每天看到许多游客们前来，还是会感受到一些希望。毕竟，有这么多人渴望着半岛的和平与繁荣.来自每一个韩朝民众的希望汇集到一起，将会成为推进韩朝经济合作的最本源的基石。”朴建洋如是说。

??在站长及其他工作人员的坚持下，临津江站站牌的“上一站和下一站”分别写着“首尔52km、平壤209km”。

??在文山邑的一间超市门口，记者遇到了正在悬挂标语“我们民族齐心协力，一同奔向和平繁荣”的超市员工金英淑。

??金英淑在文山生活了20年。她说，韩朝的经济合作，也将为自己的家乡提供巨大的机遇。若韩朝经济合作成功落地，文山很有可能将成为经济合作的一大重镇。这也为多年一成不变的家乡，带来面貌上的变化与发展的全新契机。“这是一件值得期待的事情，即便牺牲一些双方的短期利益，长期来看也是非常有意义的。”

??不过她表示，曾经见证过此前两次首脑会谈的成功与失败，现阶段应该做的更多是默默的支持与等待，“毕竟，半岛和平来之不易，我们都知道。”