上海楼市“地王拉锯战”

??经历过“金三银四”的多高端盘项目“日光”之后，进入5月的上海楼市“急行步伐”开始放缓。据上海中原地产数据显示，5月14日～5月20日，新建商品住宅成交面积9.44万平方米，环比减少21.54%。而这是全市新房市场成交量连续第三周出现下滑，并且近四周首次跌破了10万平方米。在连续三周回调后，5月21日～27日，新建商品住宅成交面积11.85万平方米，环比增加11.85%。

??楼市成交回落的同时，《中国经营报》记者注意到，不少地王项目依然迟迟难以入市。日前，记者在采访中了解到，金融街控股股份有限公司（000402.SZ，以下简称“金融街”）在上海的“地王”项目“金融街融府”，拿地开发已3年有余，至今仍未取得预售许可证；中国海外发展有限公司（00688.HK，以下简称“中海地产”）在上海市松江区小昆山镇的项目“中海九峯里”拿地一年多至今仍在施工。除了部分项目施工进度缓慢，记者在采访中了解到，中环名品等项目还被曝出存在价外加价等怪现象。

??对此，金融街董秘办相关负责人回应记者称，上述项目正在入市的过程中，不过，因为上海当地政府调控的原因还在跟政府协调取得预售许可证的阶段。中海地产一位内部人士向记者透露，目前公司已经开始着手做一些小昆山项目的推售了。中环名品项目开发商上海智富茂城置业有限公司相关负责人吴祥（化名）在接受记者采访时表示，媒体报道的中环名品销售价格比备案价格高3万元/平方米的情况并不存在。

??地王“拉锯战”

??据克而瑞地产研究中心报告显示，2016年全国有苏州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武汉、重庆和深圳9个城市卖地收入超千亿元，多个二线城市土地出让收入创下历史最高纪录，共计诞生了340多个“地王”，且大多是“单价地王”，即楼面价与区域市场价基本持平甚至超过。

??在对其中50个典型“地王”进行分析后，报告指出，只有7个项目于2017年进入了开盘阶段；在未开盘的43个项目中，目前仍有多达14个项目处于未开工的状态；在另外36个已开工的项目中，仍有8成尚未开盘。

??近日，记者实地走访位于上海市松江区文翔路昆水街的中海九峯里项目了解到，由于目前尚没有拿到预售许可证，因此，暂时无法对外公布具体信息，预计6月份公布具体价位。

??2017年3月份，中海地产以50.9亿元连夺上海松江小昆山3幅宅地，楼面价均破3万元/平方米，刷新了此前的楼板价纪录。自2017年3月拿地至今，已有一年多时间仍未上市。

??“上海我们有几个盘正在做，需要分批来推，小昆山项目公司已经在做一些项目的推售了”。中海地产一位内部人士向记者表示。

??日前，记者实地走访上述项目施工现场了解到，只有SJS40001单元17-02号地块处于施工状态，另外两幅地块（18-01号地块和20-01号地块）虽一街之隔，但被围栏围起，其中荒草丛生，与该地块热火朝天的施工景象形成强烈对比。

??除了中海九峯里项目，据了解，2015年7月，金融街以88亿元摘得上海火车站北广场“地王”项目。记者在采访中了解到，金融街上海“地王”项目案名为“金融街融府”，拿地开发已3年有余，至今仍未取得预售许可证。

??金融街融府项目售楼处工作人员告诉记者，项目开盘时间仍未确定，现在处于验资阶段，验资需要300万元的资产证明。目前均价在9.6万元/平方米左右，具体按照一房一价表来确定。这也意味着，这个斥资近百亿元拿下的项目截止到目前尚未有现金流回收。

??地王项目迟迟难入市是否会对公司资金面造成影响？对此，金融街相关负责人在接受记者采访时表示，整个金融街控股的项目比较多，金融街在上海除了融府项目还有其他的项目。目前公司的经营情况一切都是正常的。

??金融街2018年第一季度报告显示，1～3月公司营业收入为34.27亿元，比上年同期减少了34.73%；归属于上市公司股东扣非后净利润为4.24亿元，同期下滑17.96%。经营活动产生的现金流量为亏损76.19亿元，比上年同期减少了925.23%。

??“工程进度缓慢是可以理解的，在限价背景下，这些项目入市面临几乎不赚钱或者亏本的风险，开发商希望以时间换空间。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

??在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，对于地王项目来说，此类项目延期入市，也说明企业的无奈。“实际上当前限价和调控的大环境下，地王提前入市，从成本上是算不过来账的，很多房企希望回避限价这个时间节点。另外很多房企的销售业绩受到影响，这样也会带来很多问题，比如说资金面有影响，从而导致整体开发动力减弱。所以总体上说，此类地产企业应该是主动或被动的放弃了高周转等模式。”

??多项目“惜售”难入市

??网上房地产数据显示，位于上海市普陀区古浪路的中环名品项目早在2011年就已经拿到了预售许可证，时至今日，仍在陆续销售。据《国际金融报》报道，中环名品项目销售人员表示，目前只有一套2楼111平方米的房源在售，而且中环名品公馆一直是这样卖的。而在被问及为何不把房源一次性对外公布的时候，上述销售人员回应称，虽然后面还有几十套房源，但怎么卖是开发商的事情。

??记者注意到，截至目前，中环名品项目甚至有一栋楼王至今尚未入市。对此，吴祥表示，11号楼王项目目前正在政府的审批当中。

??本报记者实地走访了位于上海市普陀区古浪路的中环名品项目售楼处了解到，目前小户型还有为数不多的工抵房（最初抵押给相关工程公司，现收回进行销售）处在可售状态。不过值得注意的是，上述工抵房均价大概比备案价高出3万元/平方米左右。与此同时，顶楼的部分复式也可以销售，但需要加价进行。

??“这种情况是不存在的。”吴祥在接受记者采访时坚称。

??在介绍户型时，上述项目销售人员强调，所有户型得房率均超过100%。“房子在交付购房者前至少要验收两次，最初将施工图纸交给相关部门，经过审核验收之后，在实际的建筑过程中将原本作为阳台的部分封起来，做成房间，而这部分面积不会被算成销售面积，因此，实际得房率要超过100%。也就是说，套内实测面积要超过房产证面积，而这一比例，甚至会超过200%。”据销售人员介绍，现在购买一楼，可以将地下室赠送出来，二者户型面积完全相同。

??“销售人员的说法并不能代表公司，我们公司从来没有这么说过，一直是依法依规做的。”吴祥反驳称。

??除了中环名品项目，据凤凰网房产上海报道，位于浦东周浦板块的保利“地王”项目还出现了售楼处“消失”的怪现象。据报道，根据最新消息，经过2年开发建设，目前上述项目售楼处和样板间已经低调竣工。

??日前，本报记者实地走访了解到，首创置业和保利地产联合于2017年拿下的位于林海公路和年家浜路交叉口上述的地王项目售楼处已被蓝色铁皮围了起来，只留出一个小口供人出入。一名保安告诉记者，目前售楼处还在整修中，一切设施都还需进一步完善才可以开放，而售楼处目前也没有销售人员，只有几名保安轮流值班。

??对于项目的入市进度，记者多次致电保利地产及保利地产上海公司方面，截至发稿，电话始终无人接听。

??“入市难是目前比较尴尬的问题，尤其是限价以后，部分中高端物业的价格出现了下滑，这样也容易带来很多问题，比如房企不愿意去销售项目，这个时候会违规转让楼盘给部分企业买家。或者说部分项目只能压低售价，这个时候盈利指标等都会受到影响。”严跃进称。

??“其实对于闲置用地国家是有规定的，超过时间未动工会收回”，谈及地王和市场之间的“拉锯战”，卢文曦这样表示。

??根据国土资源部2012年颁布的《闲置土地处置办法》，未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；闲置两年的，由政府无偿收回国有建设用地使用权。

??尽管如此，在卢文曦看来，对于闲置土地的界定依然比较困难，“比如找几个工人在挖泥，很难界定是不是停工，上有政策下有对策”。

??严跃进建议，对于地王项目来说，未来的监管方面其实还需要研究两个内容。第一，了解企业的真实资金情况，给予督促或适当的宽限，这样利好房企经营和市场的稳定。第二，对于囤地时间太长的项目，建议通过黑名单等制度，限制未来拿地，同时加大对此类土地的无偿收回制度。