上海楼市拐点隐现：土地供应调整致行情分化

??在4月的供应高峰后，5月上海新房市场供应出现了明显回落。据上海链家市场研究部监控，5月以来截至24日，全市共有10个新建商品住宅项目推盘，共计推出房源2200套。

??一个事实是，刚需盘出现了滞销倾向。金山某项目推456套新房仅8人摇号，中标率高达5700%。这与4月出现的中高端楼盘参与摇号人数超额情况大相径庭。

??上述10个新项目全部位于远郊，属刚需盘，且认筹数均未超过房源数，甚至有多个项目推出了几百套房源，但认筹摇号人数仅个位数。如位于临港滴水湖畔的艾森公馆于5月18日公开摇号，推出111套房源，均价约2.9万元/平方米，认筹仅18人；3月底4月初，位于同一地段的万科金域澜湾推出446套可售房源，均价约30000元/平方米，认筹数达618个，开盘当天即售罄。

??上海链家市场分析师赵葆根表示，前期部分新房项目摇号过热行情，是之前供应量较低，需求长期积累所造成。随着4月以来供应端放量，供求关系进一步调节。将有更多新房项目，面临目标客源消耗较大、定位近似产品竞争等问题，这都将增加它们以价换量的压力。对于意图在新房市场入市的购房者而言，也应该在供求关系趋向缓和的情况下，进一步保持理性步调。

??成交行情分化

??从5月新推盘情况来看，大多数楼盘的摇号人数都在推盘量的40%以下。随着4月供应端放量，市场预期总体趋向理性。

??据统计，除了上海远郊区的超低价格刚需项目，一些离市区更近、价格相对更贵的刚需、刚改型项目开盘同样不利。比如，位于上海嘉定新城的盘古园府于3月初推出共416套房源，均价约35300-43350元/平方米，但开盘当天仅82人认筹。

??上海链家数据显示，4月以来，上海出现了一个月多的新房供应高峰，全市新建商品住宅已先后有32个项目、1.12万套房源入市；而截至5月21日，这些房源中已网签的仅0.35万套。仍有近七成的供应房源，尚未完全释放至市场中。

??赵葆根指出，行情分化的原因是多层面的。首先，推出房源的受众群体对摇号情况有较大影响。例如，部分项目推出的为别墅房源，受众群体十分有限。

??其次，诸如南桥新城、临港新城、嘉定主城区等板块，本就是近年新房推盘较为集中的区域，今年以来推盘量也在1000套以上。有效需求在前期就有很大消耗，板块内定位近似的新房、次新房项目，也形成一定的竞争。

??同时，购房者更青睐于一二手房价格倒挂的区域。如4月前滩豪宅项目中粮前滩海景壹号遭热捧，因该项目此前获批单价约7.3万元/平方米，彼时周边二手房的价格已普遍达每平方米9万元以上。

??而上海远郊的嘉定新城、青浦、金山等区域，虽然新房也限价，但其价格并没有像市区新房、尤其是豪宅项目那样被压制得过低，也未出现一二手房价格明显倒挂的现象。

??上海中原市场分析师卢文曦认为，“部分刚需盘性价比不高是促使购房人数变少的一个重要原因”。

??土地供应变化

??楼市行情的变换也与土地市场的供应行情有一定关联。

??同策咨询首席分析师张宏伟指出，上海楼市成交结构的变化从宏观层面看，2013-2017年，是上海产业结构调整攻坚突破的关键五年，上海坚持锁定区块、锁定项目、锁定时间、锁定责任主体，将产业结构调整从最初以被动调整高耗能项目促进节能减排，扩大到主动调整“三高一低”企业服务于经济转型发展，再逐步转向以战略性调整推进重点区域整体转型升级。

??微观层面看，2017年，上海商品住宅用地低位企稳，政府积极加大租赁用地供应。并推出“招挂复合”新政对抑制土拍溢价过高，稳定土地市场起到了积极作用。这一趋势短期将继续维持。同时，未来在政策管控下土地底价、低溢价将成为常态。

??据分析，2017年的上海商品住宅市场与土地市场均处调整期，市场表现相对往年冷清，但需求依然存在。从2017年商品住宅成交特点来看，成交总价持续向高总价段转移，首改产品比例扩大。另外也可以看出商品住宅供应基本处于外环外，这也体现政府想加快培育租赁住房市场的决心，想以中心主租赁，郊区主销售，积极响应实施“房住不炒”的政策。

??有关机构统计显示，2017年，上海以招挂复合的拍地方式，明显抑制了地价的过快上涨和过高溢价率。上海商品住宅土地市场基本维持2016年的低位态势，全年共推出宅地近1196万平方米，同比有所上涨（动迁安置房用地及租赁用地供应增加），而商品住宅用地供应量持续下行，供求量未达400万平方米。

??上海大力推进租赁住房用地供应以来，不断有优质租赁用地推出并底价成交。截至2017年底，上海共有21宗租赁住宅用地推出并出让，多数位于上海最紧俏的黄金优质地段，却都以底价成交。

??前述机构指出，这些租赁用地总出让规划建筑面积143.5万平方米，目前已成交和其他改租赁地块中半数已确定供应套数，若按此计算，可供应约1.8万套租赁住房。上述人士均认为，未来上海城市将呈市中心主租赁、郊区主销售的景象。

??土地供应结构的变化，直接导致上海商品住宅供求量同比降低，库存进一步减少。2017年，上海商品住宅供应量减少，供应乏力导致成交量受抑，成交量600余万平方米。但成交量仍大于供应量，市场维持供不应求态势。

??2017年，上海商品住宅成交集中在郊环外围，嘉定以91.8万平方米居各区域成交面积之首，青浦以0.4万平方米的微小差距紧随其后。上海商品住宅TOP10项目中，4席位于宝山，3席位于嘉定。由此可见，2017年上海市中心区域需求外溢显著；进入2018年，郊区楼盘出现供大于求的趋势。