海外房产投资热退烧至3年前

??不久前，马来西亚选举出了新一届政府总理，92岁的马哈蒂尔在选举中获胜。这原本应该是一个世纪老人的励志故事，但因为马哈蒂尔曾多次抨击在马来西亚投资的中资企业，甚至将某知名房企开发的森林城市项目称为“外国飞地”，因而受到了不少国内购房人的关注。其实，马来西亚并不是第一个对来自中国的房地产投资表示担忧的国家。最近两年，包括新西兰、加拿大、澳大利亚、美国、新加坡等热点海外投资市场均出台或拟出台政策，限制外国人买房。从2013年开始大幅增长的海外房地产投资热潮，开始出现了明显的降温，戴德梁行最新发布的《中国境外投资报告》显示，今年一季度境外地产投资额同比下降了27%，创下了2015年以来的新低。

??马来西亚选举引发的购房焦虑

??不久前，随着马哈蒂尔出任新一届马来西亚总理，马来西亚的政局变化第一次在国内房产圈里引发了强烈关注。“好替在大马的开发商担心”，类似的表态不断在微信朋友圈里流传，甚至不乏一些圈内专家。

??一个4000公里外的选举，能和中国开发商有什么关系呢？

??事实上，马来西亚多年前就因为“第二家园”的移民计划受到了不少国内购房人的关注，像碧桂园、富力、绿地等知名房企更是一掷千金，直接在马来西亚投入重金开发房地产项目。其中既有位于吉隆坡的高层商业楼，也有打着“新加坡旁”概念的超大型住宅社区。

??尤其是某知名房企开发的森林城市项目，原计划投资超过1000亿美元，开发周期长达20年，成为一个包含了旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大产业聚集的产能新城。但因为项目本身需要填海造地，开发周期太长，出现了很多不确定因素。在2016年项目热销了一阵后，很快便陷入了规划改变、海外展厅关门、购房人退房等一系列的麻烦中。作为前任总理多次背书的项目，森林城市多次遭到马哈蒂尔的抨击，甚至将其形容为“外国飞地”，此番马来西亚政局的变化自然让购房人对未来充满了焦虑。

??其实,马来西亚的不确定性还仅仅是预期，实际上的移民买房政策并没有真的发生改变，但有一些海外投资人已经遭遇了房产持有成本提高、政策变化等糟心事。

??2014年在韩国济州岛买房投资的章女士，是一位在北京生活的东北人，有了一定积蓄的她在4年前选择在韩国济州岛买了一套别墅产品。“购买50万美金以上的度假公寓将获得韩国永久居住权。”章女士告诉北京青年报记者，一方面济州岛距离北京和她的东北老家都很近，另一方面，济州岛一直是韩剧里天堂一样的地方，并且在获得永久居住权后还可以享受医疗、升学等福利，因此她下决心投资了济州岛的房产。但在2016年，济州岛方面发布新的政策，取消了投资移民的购房优惠政策，并且对投资移民房产征收高税。

??章女士告诉北青报记者，中国购房人作为境外投资者在济州岛买房大致有两种，一种是休养度假房，也就是公寓，一种是别墅。济州岛之前为了吸引外部投资，特别给别墅在税上很大的优惠，而后，在2015年底，韩国政府就取消原有的政策优惠了。

??在韩国法律上，公寓和别墅适用的法律和税率是不一样的。根据章女士反映，他们的房子在土地登记上是公寓，在过去的两年里是按普通税征收。但是，现在政府从使用角度界定为别墅并征收重税。其中一项是比之前高出8%的所得税；另一项是每年持续增加的财产税。这直接影响了购房人的持有成本。

??事实上，最近两年来，对于海外房产投资的限制逐渐加码，国内方面，央行对于外汇限制越来越严；国外方面，各国在走出经济危机后，对海外购房人也开始增设条条框框。像新西兰、加拿大、澳大利亚、美国、新加坡等热点海外投资市场均出台或拟出台政策，限制外国人买房。这也意味着一些热点国家的房地产投资在阶段性收窄。

??中资房企从“买买买”到“卖卖卖”

??这样的收窄直接表现在，中资房企对于海外房产投资从“买买买”转向了“卖卖卖”。

??万达就是其中的代表之一，几年前，万达对海外的投资从足球队到酒店大楼再到住宅无不包含，但从2017年开始，包括欧洲著名球队的股份，西班牙大厦的所有权等均被抛售。最近，万达酒店发展有限公司发布公告称，出售澳洲黄金海岸及悉尼项目事项已完成。于出售事项完成后，目标公司不再为万达酒店发展的附属公司。

??万达此次出售两个澳洲项目的代价为3.15亿澳元（相当于约19.19亿港元），将由买方以现金支付。同时根据总协议，买方还将负责完成目标公司向卖方偿还债务款项8.15亿澳元（相当于约49.66亿港元），包括现有贷款及额外贷款。有关债务将于完成日期起至2018年11月9日止期间分期偿还。此次出售海外资产后，万达进一步去杠杆，清偿了近50亿海外债务。

??除了万达，海航在去杠杆时，也将地产和酒店物业作为出售对象，仅在今年就相继出售了悉尼写字楼、香港九龙启德区地块、纽约曼哈顿第六大道写字楼等。

??对于抛售海外资产的行为，戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示：“近期境外投资政策的缩紧，以及中资地产企业普遍面临资金面收紧等因素，导致中资企业大举出售海外资产。以响应国家政策、进一步降低负债增加流动性。未来，我们预计中资企业会对境外地产投资变得愈发谨慎。另外，市场资金面的持续收紧也将对中资企业的境外投资形成障碍。鉴于此，中资境外资产出售以降低企业杠杆，增强资本流动性并实现长期稳健发展，这一趋势还将在近期得以延续。”

??很显然兴起于2013年，中国房企的“出海”热，正在从“买”向“卖”转变，海外投资出现了掉头向下的迹象。根据戴德梁行最新发布的《中国境外投资报告》显示：随着国内政府进一步持续收紧对外投资政策，许多投资者观望情绪浓厚，导致一季度境外投资额同比下降27%至56亿美元（创下自2015年以来的一季度境外地产交易新低）。

??业内称海外投资将以更稳健的方式回归

??海外投资的大幅缩减以及国内购房人的退潮是否意味着海外投资热将告一段落呢？

??对此，戴德梁行大中华区海外投资及顾问服务部负责人张令青表示：“现阶段处于中资海外地产投资的‘阵痛’期，相关政策改革的目的是避免‘阵痛’变成‘长痛’。”

??像政府在去年年底发布的11号文件新版《企业境外投资管理办法》在今年3月1日正式施行。此次新规弥补了先前监管漏洞，并加强了事中和事后的监管，这无疑对境外投资趋势产生抑制作用，但却并不一定是坏事，反而使得境外投资更加安全和规范。

??张令青认为，一系列的规范化措施虽然在短期内影响到了交易量，但政府对于企业“走出去”的总方针并没有改变，逐渐透明和系统化的审批制度和投资标准有助于中资海外地产投资领域的长远可持续性发展，同时投资类别例如物流、医疗健康等，以及自用的需求仍将继续得到政府的支持。

??戴德梁行的报告预计，中资境外地产投资额将在今年较2017年全年下降近30%-40%。然而，平台或组合包类投资将成为境外地产投资新趋势。在未来，中资企业或加大收购海外有经验的优质开发商或运营商、医疗地产、长租公寓、物流开发商或学生公寓。张令青认为，在中国“走出去”的总方针维持不变的情况下，2018年中资境外投资的降温只是暂时的。长期预测，中资被遏制的出海需求仍将得以释放。