万科旭辉华润等项目打擦边球进行意向登记

??近日，《中国经营报》记者走访北京楼市发现，多个等待入市的新建住宅项目，虽未取得预售证，却已建好了项目展厅、沙盘和样板间，正处于前期排号蓄客阶段。对于何时能够开盘，项目置业顾问多表示“现在预售证难拿，具体时间不确定”。

??而对于购房者如何进行排号，记者梳理发现，主要可分为验资排号、无条件直接排号、向合作银行定额存款、购买一定金额的“理财产品”等多个形式。等到开盘后，开发商即会组织前期排号的客户进行摇号选房。

??多个房地产行业分析师和销售负责人告诉记者，在当前政策背景下，申办预售许可除了需要满足必备的条件，备案价格方面也是政府部门关注的重点，一些报价较高的项目预售证就会比较难拿。而开发商一方面与政府部门沟通拿证，另一方面积极蓄客，等到开盘之后就能迅速清盘，提高回款速度。

??但是，对于“预售证难拿”的说法，北京市住建委房地产市场管理处一位工作人员则直言“不存在”，其表示，发放时间要看项目具体情况，只要符合相关条件均会按时发放，也没有通过预售证审批用于控制新房供应、稳定楼市的说法。

??有项目需200万以上验资排号

??“现在预售证不好拿，具体开盘时间不确定。”在位于房山区邢家坞村附近的金樾和著售楼处，一位置业顾问告诉记者。

??据了解，该项目为限价房，均价不得超过38994元/平方米，即将开盘的为三栋合计240套89平方米户型和一栋共56套127平方米户型的房源。由于尚未取得预售证，目前正处于验资排号阶段，有购房意向的客户需提供本人或家人名下100万元的资金证明，该资金可以为银行存款、理财、股票、证券、基金等多个形式。

??“我们这有POS机，银行存款的话可以直接刷一下，别的证明也是给我们看看就可以。”该置业顾问表示，经其本人验资的客户已有100多位，而售楼处约有六七位置业顾问，粗略估算已经通过验资的客户达700多位，而一些“老客户”可以免于验资，直接排号，“现在排号的人可能有2000多了”。

??此外，置业顾问告诉记者，该项目交房时还可赠送阳台、飘窗等面积，其中89平方米的三居室可增至98平方米，127平方米的四居室可增至152平方米。

??位于大兴区南五环与德贤路交叉口附近的首开保利·熙悦林语项目同样正在验资排号。据置业顾问介绍，该项目限售均价不得超过52315元/平方米，首推60套138平方米户型，预计6月中旬开盘。购房者需提供大于200万元的资金证明进行排号，等到预售证下来再进行集体摇号选房。

??位于丰台区地铁新宫站附近的中粮天恒·天悦壹号项目则为老盘加推。据了解，该项目规划建有126~170平方米不等的户型，即将入市的为150平方米户型，由于尚未取得预售证，开盘时间及价格都不确定，参考一期均价为8万元/平方米。“您得先排号，开盘之后房子都选完了，肯定来不及。”当记者表示开盘之后再进行排号时，置业顾问如是说。

??“政府不给批证，一直在卡着。”位于朝阳区将台乡的壹·亮马项目置业顾问告诉记者，该项目规划建设13至17层住宅，目前部分楼层已接近封顶，售楼处也已于5月26日开放，但是开盘时间和价格同样未确定。而对于为何“卡着”预售证，其并未做出解释。

??在走访中，记者发现，还有一些项目除了无条件直接排号，对于前期排号的客户还会给予相应的优惠政策。

??“排号不需要交钱，只要对项目认可，有购买意向就可以排号。”位于密云区密关路的奥园北京源墅项目置业顾问介绍，排号客户在开盘时有优先摇号选房的权利，还能享受两万元的优惠，如果按时交齐首付的话还能再优惠“两个点”。据了解，该项目预计推出132套110平方米洋房户型，计划预约200组客户，目前仅剩余70多套可选房源，“好多预约的客户已经把房子给定了”。

??打擦边球确定购房意向

??根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

??受此限制，多个项目置业顾问在面对前去咨询的购房者时也均强调“前期排号不收取任何费用”。但事实上，本报记者在此前走访楼市时曾多次报道过，个别尚未取得预售证的项目，要求有购房意向的客户向指定银行存款或购买“理财产品”，进行蓄客排号。而项目所在的各监管部门对此回应称：“此类行为属于钻法律空子，打擦边球进行变相预售。政府部门只能进行约谈告诫，无法进行实际处罚。”

??以位于昌平区的华润·理想国项目为例，5月中旬，记者走访销售中心时，销售中心工作人员称该项目预计5月底取得预售证，最迟6月初开盘。客户进行意向登记的方式为开通一个浦发银行账户，并存入20万元资金。而为了方便客户，浦发银行甚至在销售中心设置了临时办公点。彼时，已有500多位客户进行了意向登记。

??对于20万元资金的性质，工作人员解释为相当于客户在浦发银行的临时存款，但在开盘之前不得挪用。浦发银行会在每天下午进行查账，若账户金额有变，会第一时间告知销售中心工作人员，取消意向客户资格，后期不能参加摇号选房。

??位于房山区良乡镇的旭辉城项目也同样选择了浦发银行作为确认购房者意向的第三方机构。据记者此前走访了解，早在今年3月中旬，该项目即已开始蓄客排号。有意向的购房者可以通过扫描现场的二维码，进入浦发银行“易证通保证金权益服务平台”，通过此平台办理一张虚拟浦发银行卡，然后存入5万元资金，即可确认为有购房意向。但是，对于这一行为，项目开发企业负责人随即予以否认，其表示旭辉城项目并未针对任何购房者收取排号的任何费用。

??而位于房山区周口店镇的万科七橡墅项目，则在“五证”仅取得“两证”的情况下，即开始了前期蓄客。据记者了解，该项目确认购房意向的方式是由客户下载一款名叫“鹏金所”的APP，注册之后绑定银行账户，随后再选择其中一款名叫“鹏小宝”的理财产品，购买3万元即可，购买之后，APP后台人员会将资金进行锁定，以确定其购房意向。

??截至记者发稿，这3个项目均未开盘销售。

??预售证难拿？

??在走访中，记者发现，多个项目虽然多处在积极蓄客阶段，但是对于开盘时间，置业顾问均含糊其辞，无法确定，并纷纷直言“预售证难拿”。

??事实上，早在今年3月份，旭辉城置业顾问就曾提出“预售证最迟将在4月初拿到”，奥园北京源墅置业顾问曾表示“预计5月26日开盘”。即便是彼时仅取得了《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，尚未开工建设的万科七橡墅项目，其置业顾问也曾称“预计5月底、6月初正式开盘”。

??但记者查询北京住建委住宅项目信息公示发现，4月份取得预售证的商品住宅项目仅4个，5月份截至29日，取证的仅为3个，而上述已进入蓄客排号阶段的项目均未在列。

??房地产服务商第一太平戴维斯研究及顾问咨询部高级经理李想分析称，事实上，从2017年出台了被称为“史上最严限购令”以来，预售许可证比以往难拿很多的情况就已经出现了，有些项目区域位置比较好、定位比较高端等原因，会使开发商想要把备案价提高，但是政府方面为了保证整个楼市平稳，警惕某一个时间段价格指数有所上升，则会将预售许可证的发放作为一种调控方式。开发商还是应结合当前政策、市场环境以及成本计算等因素，制定出一个自身和政府都比较满意的方案，

??此外，李想还表示，虽然“限控房”在售价方面已无法进行提升，但从保证楼市平稳运行的角度出发，政府会进行通盘考量，对预售许可证的发放有更严格的要求，以控制新房供应。

??“我们是限房价、竞自持的项目，因为售价无法提升，开发商只能走‘快销’模式，快速回笼资金。”万科七橡墅项目工作人员对记者表示。

??某地产项目营销经理告诉记者，蓄客是需要时间的，提前进行宣传推广、排号验资，对购房意向进行确认和筛选，确认客户群体的属性，后期即可有针对性地进行维护，包括组织一些活动，加深客户对品牌和项目的印象。等拿到预售证，就能一下清盘，快速回笼资金。