边拿地边融资,房企拼规模加速竞逐50强

??出于销售路径依赖和规模竞争惯性，面临严厉调控的房企依然在2018年加速扩张，无论是万科、碧桂园、恒大三巨头，还是千亿级房企、千亿以下房企，都在前5月边拿地边融资，奉行高周转策略，以期在行业梯队中进阶。

??资金压力现端倪

??目前，房地产企业的资金来源主要是买房回笼和市场融资。数据显示，这两大渠道都出现减速迹象。

??开发商资金链越来越受到监管层的注意，部分上市公司均因为资金链问题遭到交易所问询。

??5月3日鲁商置业发布公告，就上交所对2017年度报告的事后审核问询函关注的关联方借款、毛利率低于行业水平、预付账款和预售账款同比大增等问题进行了回复。根据鲁商置业2017年年报，该公司期末有息负债约为101亿元，关联方往来款121亿元。鲁商置业指出，关联方借款存在一定的风险。

??值得注意的是，部分房企已经发生了资金危机。某房企发布的2017年业绩显示，该公司逾期未还的贷款本金及相关利息为47.6亿元，同时还有一笔4亿美元的优先票据出现违约，导致到2017年底还有44.3亿元其他借款出现交叉违约。

??在地产大佬看来，房地产资金收紧已是不争的事实，万科在2017年年报中就明确指出，房地产企业融资渠道逐渐收紧，该公司强化资金管控，控制有息负债。保利地产也表示，2018年行业常态化、差异化调控不会放松，房地产行业面临的资金环境将持续紧缩，早在2017年该企业就主动调整财务策略，以抢回笼和抢资金作为年度工作重点。

??但做大依然是当下房企的主流选择，随着规模化竞争加剧，房企对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

??中原地产研究中心数据显示，截至2018年前4月，房企海外融资数据达233.2亿美元，同比上涨107%。4月单月发行高达88亿美元。

??另据长江证券数据，截至5月上旬，美元债市场的房企融资已达1860亿元人民币，相当于2017年全年的70%，刷新了房企美元债融资历史新高；但融资成本也水涨船高，美元债息率从2017年的6%上涨到如今8%。

??拿地融资的游戏

??据中原地产统计，截至5月24日，仅统计招拍挂权益数据，22家房企合计拿地金额高达5139.6亿，其中拿地超200亿的房企多达10家；投资上升导致资金需求巨大，截至5月上旬，房企海外融资已近2000亿，创历史新高。

??跑步拿地和融资，令所有房企都进入了高度“规模竞争”的游戏，与此前不同，行业生存门槛被提到了50强、千亿级，有人甚至断言，房地产的“寡头时代”将要来临。

??不过截至目前，房地产行业三巨头的市场占有率仍远未达到“寡头”的地步。今年销售过千亿的房企预计在30家左右；在这一轮规模竞争中，仍有部分房企有机会弯道超车。

??在传统房地产开发业务中，销售-买地-融资是必不可少的环节。2018年前5月，主流房企这三项都有加速的趋势，行业集中度进一步提升。

??克而瑞数据显示，今年前4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著，TOP100房企销售金额入榜门槛达45.3亿元，同比提升20%；排名第50位的东原地产实现销售金额131.8亿元，与去年同期的50名卓越集团（88.8亿元）相比，增长48.4%。

??排名前十位的提升幅度更大，合计有超过5家房企4个月销售突破千亿，碧桂园与恒大更是4个月销售就超过了2000亿，排名第三的万科也达1986.7亿，增长37.9%，纷纷刷新历史记录。“房企越大涨幅越快，龙头房企转型加速，布局合理，上涨幅度明显超过市场平均涨幅。”中原指出。

??克而瑞预计，未来随着各梯队门槛不断提升，百强房企分化格局将会持续。今年进入千亿俱乐部的房企将超过30家。

??这种趋势下，尽管调控持续加码，大量大中型标杆房企仍在积极抢地，房企处在非常明显的拿地加速过程中。特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为抢地的主流。

??根据中原统计，截至5月24日，碧桂园权益拿地金额最高，达614亿，万科、保利地产紧随其后，分别超过450亿；接下来是龙湖369亿，中海地产为318亿；绿地、旭辉、华润、恒大、招商蛇口都超过了200亿；新城发展和祥生地产分别为191亿、169亿。

??高周转下“寡头”出现？

??据了解，包括碧桂园、中海、龙湖、泰禾、招商蛇口等均在2018年加快了周转。在5月23日的“2018中国房地产金融论坛”上，新城控股副总裁欧阳捷指出，房企都要去做高周转，快速回收现金流，才能保证可持续发展，对债务还本付息。

??目前相比一二线城市，很多三四线城市销售节点可以更快更提前，有的项目可能1/3就可以销售，有的可能盖了两三层就可以销售，有的甚至“正负零”就可以销售，那么三四个月现金流就可以回正，再去投入新项目。

??高周转意味着更高的杠杆。欧阳捷说，今年120余家上市房企平均负债率已超80%，去年则不到80%。

??这又会导致，“所有的房企都在加速跑，未来房地产市场会逐步走向一个寡头垄断的时代。如果不加速奔跑，就叫不进则没，以后就没有机会。”

??欧阳捷认为，未来房企的融资新门槛是50强，而不是百强。“大企业更容易获得融资，中小房企很难获得融资，一般来讲差一点的企业（融资成本）在7%到8%，再高一点到10%以上，有的信托可能高达15%。”

??但是，行业内也有不少人士对规模化竞争提出了反思。一位知名房企高级副总裁表示，中国不存在房地产寡头，未来也不太可能出现。

??他的判断依据是，房地产行业距离所谓的寡头也还很远。目前中国房地产行业的集中度仍然偏低。寡头的定义是前三名企业的市场占有率达到50%以上，而现在中国房企哪怕是万科市占率也只有不到4%。

??香港是全球唯一一个出现房地产寡头的市场，因为香港是单一城市，美国单一城市也出现过这种状况。

??未来，尽管行业集中度还会提升，几大房企的经营规模不太可能下降，但中国房地产也不太可能出现房地产寡头的情况。假设房价长期保持稳定，对行业的总规模也会有个理性的判断。