限制房企境外融资 楼市调控没有回头路

??这一“限制房企外债资金投资房地产项目”的明确信号，无论是对于房企自身风险的防范，还是对我国系统金融风险的减压，均可谓意义重大。

??房企融资再加紧箍咒。

??6月27日，国家发改委有关负责人在答记者问中指出，将规范企业举债有关资质要求和资金投向，加强外债风险预警，出台违规行为惩戒措施，完善市场约束机制。这一“限制房企外债资金投资房地产项目”的明确信号，无论是对于房企自身风险的防范，还是对我国系统金融风险的减压，均可谓意义重大。

??实质上，对房企融资的收紧，早在2016年第四季度，我国即已全面启动，其时，“去库存”政策已经诱发了一二线城市房价的大涨，而面对房价大涨的超级利好，我国房企财务“加杠杆”的动力十足，均疯狂融资在各大城市拿地。为抑制房企融资的疯狂，2016年10月，银监会召开三季度经济金融形势分析会，要求“严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营”。

??这是抑制房企融资的第一波。与此同时，上交所、深交所先后发文，明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准。其中，上交所特别强调对在房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍地王、哄抬地价等行为的房企禁止发债，同时规定，房企公司债券募集资金不得用于购置土地。同年11月，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。

??对房企境内融资的收紧，在进入2017年之后，并没有丝毫放松，先是四大行（中、农、工、建）“禁止‘配资拿地’等地产夹层融资，新增开发贷趋紧，拒绝给‘五证不全’开发商提供贷款，暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段”，然后是证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案，再就是银监会先后发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》《关于银行业风险防控工作的指导意见》，严禁违规资金流入房地产市场，将房企贷款、发行债券等融资渠道纳入监测范围，并将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。

??一波更甚一波的紧箍咒，房企的境内融资确实是抑制住了，但是，最终的效果却并不明显—因为，截至2017年末，我国房企的融资规模不减反增，近半上市房企的负债率高达80%左右，创下历年之最。

??为什么？在境内融资受到严格限制之下，最近两年，绝大多数房企将融资之手伸向境外，依赖境外大规模融资豪赌国内房价的预期。但对于房企自身来说，这至少带来了两重不确定风险，一是相当部分负债率高于80%的房企，只要未来房价出现20%左右的回调（房价回调，地价也将同幅度回调），那么，理论上，这些资产规模上万亿元的上市房企，是极有可能破产的。二是这些依赖境外大规模融资的房企，一旦人民币汇率发生较大幅度的下行，其偿债成本也将要同比例上升。

??基于此，当下国家发改委明确“房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约”，这是合理的，也是极其有必要的—要知道，2017年年报显示，国内前12大上市房企的总负债已经高达8万亿元左右，并且，其中近半的负债率已经高达80%左右。而这12大上市房企的市场集中度仅仅15%，以此类推，我国当下房企的整体负债可能已经接近50万亿元。从这个角度看，抑制住房企的融资冲动，无论是境内融资，还是境外融资，均不仅有利于房企自身的财务安全，有利于我国现阶段的房地产调控，而且更有利于我国整体的金融安全稳定性。

??房地产调控是国计民生的大事，永远没有回头路。

??（作者系财经专栏作家）