七部门联合对炒房“说不”！多地升级的楼市调控措施如何保刚需？

??近日，住建部会同其他六部门联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，要求各地切实履行房地产市场监管主体责任，把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重。

??与之相呼应，西安、长沙、杭州等地最近相继宣布升级楼市调控。从目前已出台的“政策补丁”来看，多地调控措施的共性是暂停企业购房，保障刚需的房源比例。业内人士认为，此轮楼市调控的重点是打击投机炒房与支持刚需购房并举。

??为打击炒房多地暂停企业购房

??长沙刚刚升级的楼市调控政策要求，暂停企业在限购区域内购买住房；西安和杭州则明确，暂停向企事业单位及其他机构销售住房，包含商品住房和二手住房。

??易居智库研究总监严跃进认为，近期，有“炒房客”通过注册壳公司充当摇号“马甲”，以求增大“中签”几率、规避限购，部分城市针对这一问题升级调控措施。

??杭州发文指出，在限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房的直接原因，是九龙仓珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签的情况。据悉，中签的三家企业法定代表人为同一位自然人，这三家公司还分别在其他楼盘中签。

??事实上，以企业名义投机炒房案例并不鲜见。记者在上海调查发现，部分楼市投机者或中介机构通过注册多个公司“马甲”参与新房摇号，以求增大“中签”几率、规避限购。

??例如，位于上海核心地段的热盘“翠湖天地隽荟”公布的认筹结果显示，在３８５组客户中，公司客户高达２１４组，占比超过一半。某大型新房代销公司负责人告诉记者，个别开发商甚至默许一人多号的方式存在，以便选中可以付全款的客户或者内部“关系户”。

??多位中介人士表示，只要愿意缴纳一定费用，即可用公司股权转让的方式买到房。具体操作方式是，注册几个壳公司参与摇号，根据概率总有一个能摇中。摇中后就把公司转让给客户，这样就可以避免高额的房产交易税费。

??严跃进表示，暂停企事业单位及其他机构购房的做法，精准打击了部分以企业名义炒房的投机性需求，有利于进一步实现摇号购房的公平性。

??通过优先选房和保障房源比例保刚需

??专家表示，一些地方出台的摇号政策是出于公平考虑，但在实施过程中存在“漏洞”，演变为一些人追求增值获利的方式。

??新城控股高级副总裁欧阳捷认为，由于新房与二手房间存在明显的套利空间，摇号购房已经成为一种投资手段。不少符合购房资格的人群变身投资者，让部分自住型刚需群体的需求更难满足。

??部分开发商也推波助澜，采取“欲摇号、先冻资”的做法筛选客户。如深圳首推摇号购房的楼盘——招商蛇口“海上世界双玺”项目要求，先交５００万元诚意金，才能参加摇号；在杭州，“网红盘”融信澜天设置的摇号步骤为“线上、线下报名——银行验资、冻结资金——登记摇号”，这让在售楼处排队买房变成在银行排队冻资，近万名购房者冒雨排队长达一公里，银行加班到凌晨……这种做法无疑把刚需购房者变相挤出市场。

??对此，长沙新规明确，严禁房地产开发企业以任何形式蓄客和收取认筹金。不少城市提出，开发商不能设置全款优先、拒绝公积金贷款等限制性条件。

??在打击炒房的同时，近期多城升级的调控政策更加强调保障刚需。

??长沙、西安和成都等城市近期出台政策提出，刚需家庭优先选房。西安要求，意向购房人多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序选房；成都则要求按照棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭顺序，先后摇号排序、依序选房；长沙要求，优先限购区域内首套刚需购房者摇号、购房。

??部分城市甚至明确了刚需房源比例。西安明确，摇号时，开发商必须提供不低于５０％比例的房源优先保障刚需家庭；成都要求，房地产开发企业应按不低于当期准售房源总量的１０％公开用于棚改货币化安置住户优先购买。杭州也为无房家庭提供了一定比例的房源保障。

??遏制炒房和保障刚需并举

??业内人士认为，坚决遏制投机炒房和明确支持刚性居住需求并举，正成为地方楼市调控政策的重要趋势。

??清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，投机炒房需求增加会对刚需形成挤出效应，使其购房变得更加困难。政府遏制炒房和保障刚需两措并举，将让调控效力倍增。

??受访的专家普遍认为，政府应进一步深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，平抑“恐慌性”需求。严跃进认为，随着各地租售并举政策逐步落地，租赁房源供给增加和租赁期限延长将分流购房需求，有利于保持房价理性预期，降低房地产市场波动性。

??正荣地产董事长黄仙枝建议：“长期来看，应让地方政府承担更多的主体责任，通过商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多品类供给，满足多层次住房需求，确保楼市持续健康发展。”