长沙“反炒房”攻坚战背后

??“关于购房进入哪个环节视为新政实施前的有效时间，应该是购房者已经认筹并且录入认筹系统，就应该是已经获得购房资格和权利。”6月28日，长沙市住建委房地产市场监管处工作人员的办公桌上，市民杜先生递交的一份《市民呼吁》安静地放在角落里。

??在长沙市住建委房地产市场监管处办公室里人头攒动，众多焦急咨询购房资格问题的市民希望能得到是否还有购房资格的明确答复。

??现场咨询的人大多为刚通过人才新政把户口迁到长沙的年轻人，他们正面临着购房资格从有到无的窘境。

??3天前的6月25日，长沙市政府下发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），提出了“长沙‘反炒房’攻坚战的九大措施”，精准打击投机炒房、囤地惜建、捂盘惜售等乱象，进一步稳定市场预期。

??一场激烈的利益博弈正在暗中较劲。《中国经营报》记者走访长沙市楼盘发现，多个楼盘正在捂盘“装睡”，中交中央公园、中建梅溪湖中心、中冶中央公园、中央美郡和北辰三角洲等多个项目均已实现结构封顶并具备销售条件，但部分房源至今未推向市场，捂盘惜售最长超过3年。

??长沙市住建委宣传教育处一位负责人告诉记者，为进一步打击少数开发商捂盘惜售、不良中介哄抬房价等违法违规乱象，长沙市住建委将联合多个职能部门加大对捂盘惜售企业查处力度，严厉整治囤地惜建和销售炒作等行为，从限购、限售、限户、金融、税收等方面提出一揽子解决办法，坚决打胜“反炒房”攻坚战。

??“反炒房”攻坚战

??对于《通知》出台的背景，长沙市住建委表示，去年以来，长沙市先后出台了“3·18”“5·20”“9·23”三轮调控政策以及住宅用地“限房价、竞地价”政策，全力保障刚性购房需求，重拳打击各类违法违规行为，全市房地产市场整体保持了平稳健康。但仍存在着少数开发商捂盘惜售、不良中介哄抬房价的现象，造成真正的刚需者排队难、中签难、买房难，扰乱了房地产市场秩序。

??记者从多个消息源求证获悉，长沙市此番出台政策严打炒房和捂盘惜售等行为和湖南省委主要领导作出重要批示直接相关。长沙市政府相关部门一位不愿具名的负责人告诉记者，今年5月30日，湖南省委主要领导作出批示，针对长沙楼市现状和存在的问题进行了科学精准判断，并提出了明确的整顿要求。

??随后，长沙市委、市政府高度重视，先后召开了市长办公会议、房地产市场整治专项会议、房地产企业集中约谈会等，制定了系列方案重点增加市场供应、整治市场乱象。

??舆论风向也开始迅速转变。从6月19日开始，《湖南日报》在头版显著位置连发4条评论文章，对长沙房地产市场“高烧”不退、炒房成风的问题和背后的症结进行了剖析，并提出了促进长沙房地产市场平稳健康发展的具体建议。

??评论指出，现阶段长沙房价高企，并不是供需矛盾，而是炒房投机行为作祟，促进长沙房地产市场平稳健康发展，就必须对炒房投机行为出重拳，决不能让长沙成为投机者的乐园。

??长沙市住建委宣传教育处工作人员也在向本报记者提供的书面材料中表示，长沙市房地产市场的主要矛盾是“炒房”与“反炒房”的斗争，重点是打击囤地捂盘、投机炒房、违规销售和哄抬房价的市场乱象，确保市场平稳健康。

??6月25日，长沙市委市政府召开专题会议明确提出将严厉打击捂盘惜售、囤地惜建、销售炒作等行为，同时将从限购、限售、限户、金融、税收等方面提出一揽子解决办法，通过防止落户炒房、堵塞炒房漏洞、增加交易成本等措施坚决打胜“反炒房”攻坚战。

??事实也是如此。长沙市住建委宣传教育处工作人员提供的最新统计数据显示，6月1日至27日，长沙限购区域内新建商品住房预售许可面积133.06万平方米，共计11633套，仅6月份第3周（6月19日至22日），长沙全市限购区域内批准预售面积就达62.77万平方米、5080套，环比增长252%。

??不过，新政关于市外迁入的户籍家庭设定的“落户满一年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购一套商品住房”的门槛也将众多通过人才新政落户买房的年轻人挡在了门外，这也引发了众多人的焦虑。

??根据2017年8月21日“长沙人才新政22条”规定，大专以上学历、长沙工作且有一个月社保的人士就可以买房，35岁以下、本科以上学历者无需社保，迁了户口就可在长沙购房两套。

??中原地产首席分析师张大伟分析认为，人才政策变相降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，这明显带来了房地产市场的上涨预期。大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单的吸引只能导致房地产市场波动。

??《湖南日报》在6月19日刊发的评论中也直陈：一个地方要想真正留住人才，必须保持房地产的健康发展，实现房价的基本稳定。一座被房价绑架的城市，四处“抢人”又有何用？万千优秀人才，如果居不易、望房愁，又怎能把心留住？

??对于重新设限的初衷，长沙市住建委宣传教育处工作人员告诉记者，人才新政是一把“双刃剑”，在吸引人才的同时也出现了部分人落户买房后随即把户口迁走的问题。“据我们公安部门统计，买房后把户口迁走人也不在长沙的比例并不低，只是具体数据我们还不方便对外披露。”上述工作人员表示，对人才落户购房重新设限也是为了把有限的房源留给本地刚需和真正想在长沙创业、工作和生活的人。

??限价下的捂盘惜建博弈

??6月22日，长沙市住建委对外披露消息称，目前该委对已监制价格未申报预售许可的47个项目、18491套、254万平方米新建商品住房已建立台账，并实行动态跟踪管理，督促其立即入市销售；对45家拖延入市、媒体曝光的房企以及位居全国百强的开发企业进行了集中约谈并重点督办，预计具备预售条件的项目将集中在6月至7月入市。

??涉嫌拖延入市、捂盘惜售的楼盘开发商不乏全国知名央企。例如，长沙中住兆嘉房地产开发有限公司开发的中交中央公园、湖南中建信合梅溪湖置业有限公司开发的中建梅溪湖中心、长沙中冶麓谷景园置业有限公司开发的中冶中央公园以及长沙吉顺房地产开发有限公司开发的中央美郡等4个楼盘因捂盘惜售被约谈，并被列为重点监管对象。

??据了解，上述4个楼盘共有3047套商品住房主体已封顶，但仍未按规定申领预售证。其中，中交中央公园目前有1464套主体已经封顶，正在进行工程装修；中央美郡、中建梅溪湖中心和中冶中央公园分别有294套、691套和598套已主体封顶。

??在中建梅溪湖中心项目施工现场，记者看到目前已有多栋楼房已结构封顶，但营销中心格外冷清。现场工作人员表示，目前没有任何可售房源，具体销售时间和价格也未知。

??和中建梅溪湖中心类似，中冶中央公园14～17号楼同样已成为准现房，但至今尚未领取预售证并开盘销售。据置业顾问介绍，上述4栋楼盘共有598套住房，目前正在申请预售证阶段，预计近期拿到预售证就可以推向市场，“都是毛坯销售，预计价格不会超过10000元/平方米”。

??位于咸嘉湖西路与望岳路交汇处的中央美郡同样存在“装睡”的情况。记者实地探访发现，目前项目7、8号楼所处地块尚未开发，而4、5 号楼均已实现封顶，但至今尚未推向市场。

??在一处不起眼的门面房里，记者找到了项目临时销售中心，现场工作人员仅表示目前在申领预售证，具体价格和开盘时间需要等审批结果。销售中心也没有任何户型图等资料，工作人员称，“不需要印，开盘肯定秒光。”

??对于拖延上市的原因，中交中央公园的一位置业顾问也表示“很无奈”：楼盘2016年住宅就卖过7000多元/平方米的价格，现在想拿预售，但政府限价6000多元/平方米，比周边项目低了一半，“拖了这么久，公司其实也挺着急，也想快点卖房回笼资金，但价格实在太低了。”

??此外，位于浏阳河与湘江交汇处的北辰三角洲C2区和C3区尚有1558套施工进度达到申请预售许可证条件的房源尚未推向市场。在项目营销中心，据一位董姓置业主管介绍，预计近期会推出C2区的2号、3号和9号楼的936套房源。

??“预售证还在办理中，根据之前审批的情况，估计备案价格不会超过1.2万元/平方米，最早明年4月份就可以交房。”上述置业主管表示。

??6月25日出台的“长沙‘反炒房’攻坚战的九大措施”对在建楼盘入市节点提出了明确要求，达到预售条件的在30日内申办预售许可，已办理价格监制的在20日内办理预售许可，已办理预售许可的在10日内一次性对外公开销售。同时，加大对捂盘惜售企业查处力度，情节严重、影响恶劣的，一律纳入“黑名单”管理。

??“价格洼地”下的楼市怪象

??根据本报记者独家获得的统计数据，截至今年3月，长沙内六区共有住房2.76亿平方米、217.57万套，根据内六区总人口测算（户籍人口347.19万、流动人口290.73万），户均住宅面积125.62平方米、人均住宅面积43.27平方米、户均住宅套数为1套；而根据户籍人口测算，则分别高达224.9平方米、79.54平方米和1.78套。2016年抽样调查数据显示，当年住宅空置率为27.21%。

??根据长沙市住建委提供的数据，长沙全市目前已取得预售证未销售的商品住宅有464.31万平方米；已办施工许可但未办预售许可的商品住宅有1308.18万平方米；已办理施工许可但未办预售许可的商品住宅有1308.18万平方米，可满足全市9个月新建商品住宅市场供应。

??那为什么长沙楼市供需依旧紧张，甚至出现十几人抢购一套商品房的现象？例如，2018年5月，北辰三角洲C3区推出5栋、6栋共631套房源，吸引了5151人参加摇号，中签率仅为12.3%。

??对此，长沙市住建委表示，我市“价格洼地”特征明显，容易吸引投机投资需求，控制投机投资难度大。主要表现在房地产开发企业通过放缓施工进度、不服从价格监制反复询价、达到预售条件不入手销售等方式捂盘惜售，通过多花样营销、组织远超房源数量的客户认购等方式炒热项目，营造市场供应紧张气氛。

??另一方面，部分中介机构和“黑中介”通过发布二手房源虚假价格信息，哄抬二手房市场价格，导致一二手房房价倒挂明显，“买到即赚到”的心理预期也加剧了新建商品住房抢房热潮。

??以北辰三角洲为例，据项目营销中心一位董姓置业顾问介绍，目前小区二手房挂牌价达每平方米1.5万~1.6万元，而今年5月份推出的房源销售单价仅为1.1万元/平方米左右，也就是说抢到一套120平方米左右的商品房可以轻松赚取近60万元的差价。

??据长沙市住建委宣传教育处负责人介绍，长沙市委市政府在近日召开的办公会议上指出，将采取有效措施打击炒作行为，“让摇号成为例外，让不摇号成为常态”。

??长沙市住建委坦言，目前保持均价控制目标压力较大。据了解，长沙市一直按照2016年10月住房均价6435元/平方米作为目标控制房价，但这个价格不能客观真实反映长沙市商品住房的市场情况。

??“2016年10月长沙市处于加快去库存阶段，市场成交包含了大量非市场定价、棚改团购、郊县房交会促销等低价房源，成交均价环比下跌，但房价环比月度指数涨幅最高，当月的均价与当时市场实际价格有较大差距。”6月27日，长沙市住建委在一份汇报文件中指出，由于房价基数低，对指数敏感度高，每月均价控制目标基本上由网签高低对冲来保持，存在高价房源网签难、高地价项目入市难等问题。

??长沙市住建委在上述汇报文件中表示，无法提供不限房价的土地，规划的优质高端地块迟迟不能面向市场供应，房地产开发品质得不到有效提升；同时供应方式传导到购房市场，高端住房需求、改善型住房需求以及刚性需求均挤在一个购房通道中，出现了刚需购房难度增大、差异化购房需求得不到满足的局面。