房企发力三四线城市错了吗？

??近日，网上沸沸扬扬的棚改暂停消息激起市场震荡。在资本市场上，地产股普遍大跌，特别是重点布局三、四线城市的房企股价遭受重挫。国开行随后回应称，并未全面叫停棚改，存量项目仍在继续。市场对此普遍解读为：“一刀切”停止棚改不现实，但未来授信可能趋严。

??这一事件或许尚有回转余地，但无论如何，对重仓布局三、四线城市的房企乃至其他企业而言，警钟已敲响。据统计，2016年全国棚改货币化安置比例高达48.5%，而三、四线城市是主要受益者。因此，政策变动风险对于这些区域的楼市前景有一定影响。一时间，“成也三、四线，败也三、四线”，成为部分房企的“标签”。

??那么，这是否意味着企业布局三、四线城市的战略选择有失误？

??应当说，如此意见有失偏颇。的确，政策潜在的转向风险会让重仓三、四线城市的房企一时狼狈。但就此质疑该决策的有效性，难免有事后诸葛亮之嫌。实际上，企业选择重仓布局三、四线城市也是多重因素推动的结果。

??一方面，房企重仓三、四线城市是一、二线城市市场激烈角逐后的“被动”选项。

??对于很多房企而言，转战三、四线城市有“被动”因素存在。众所周知，一线城市土地寸土寸金，竞争激烈，“拿地”之难超乎寻常；加之近两年一线和热点二线城市成为政策调控重点，楼市成交量萎缩、房价也有所下滑，对于不少房企而言，坚守“一、二线”非不愿，而是不能。

??与之相对应的，三、四线城市政策较为宽松，且有棚改货币化安置的资金支持，加上不少投机资金从一线城市撤退后进入此前房价相对偏低的三、四线城市，使得一些三、四线城市楼市迎来了一波销售“小高峰”。在此消彼长之下，对规模相当看重的房企不可能真的能静观其变，发力三、四线城市成为其应时之举。

??另一方面，三、四线城市原本即是所有产业发展的必争之地，也有一定的市场基础。

??不仅是房地产企业，选择下沉三、四线城市的其他行业企业也不少。从餐饮企业麦当劳、星巴克，到优衣库等快销时尚品牌，三、四线城市在过去3年迎来了一批企业进入的潮流。

??除了与房企类似的“一、二线市场的饱和、竞争的激烈”等“被动”原因外，更关键的原因是三、四线城市的消费潜力。与一线城市和部分热点二线城市的高收入高消费（特别是高房贷、高房租、高教育成本、高交通成本）相比，三、四线城市的相对可支配收入并不低。根据麦肯锡的数据预测，未来10年，中国城市家庭消费中产阶级及以上占比将大幅度提升，其中，三、四线城市的中产阶级将成为未来占比增长最快的群体，且消费升级趋势更为明显。

??不仅如此，三、四线城市居民消费意愿也随着经济发展水涨船高。不少三、四线城市对所谓”品牌效应”的追逐更胜于一、二线城市。无论是传统的快餐企业、快销时尚门店，还是龙头房企，在三、四线城市都是更受欢迎。特别是一些声誉好的龙头房企，在拿地、售房时话语权更大、品牌溢价效应更加明显。

??当然，在不得不去主动选择的理由之外，重仓三、四线城市对房企来说仍是风险之举。

??与一、二线城市相比，三、四线城市的传统短板仍然存在。公共服务和基础设施建设相对滞后、核心产业相对单一甚至匮乏造成的发展后劲不足、对人才吸引力不足；更重要的是，“弹簧门”“旋转门”等一系列阻碍公开、公正、透明的市场竞争环境，给三、四线城市的竞争力和发展前景蒙上一层阴影。

??这也是本次棚改消息引发资本市场立刻剧烈反应的一个关键因素。政策变动风险叠加了三、四线城市在发展前景方面更大的不确定性。归结到根本上，投资者质疑的仍是三、四线城市的自身实力能否真正支撑本轮不断上涨的房价。

??这个问题并没有标准答案。即使同为三、四线城市，甚至是部分县，发展程度和发展前景也不尽相同。实际上，已经有部分研究者试图给出一个在GDP之外衡量城市发展的“指标模型”。以其中一个为例，有学者提出，要以SKUM，即一个城市星巴克、肯德基、优衣库与博物馆的数量来衡量一个城市竞争力，前三者用来衡量“商业+商务+住宅”的发达程度、城市骨架拉伸程度和民间富裕程度，后一个指标则用来反映行政等级、历史文化厚度和经济发展实力。根据这个模型，前30名城市也主要集中在目前的一线、新一线和二线城市。这说明，即使比较软实力，三、四线城市仍有一段漫长的路要走。

??当然，房企的战略布局成败影响因素众多，无论是一时得势还是一时窘迫，都不能成为定论。政策潜在变化风险造成的资本市场波动证明了一点，即不可过度倚重政策红利或是窗口期。在阶段性得失之外，挺过危机或享受政策狂欢之时，都当明白“实力才是硬道理”，对于房企、任何企业以及地方经济而言都是如此。