河南羲皇圣地六年未建成 有房产项目对外销售

??为了传播羲皇文化、发展旅游产业，2011年，由郑州美景旅游产业开发有限公司（以下简称“美景公司”）申报的“羲皇圣地美景”文化旅游项目被郑州市新密市发展和改革委员会立项备案，2012年，该项目被列入河南省重点项目名录，成为新密市开发伏羲山旅游资源，发展全域旅游的一项重要工程。

??然而，6年过去，“羲皇圣地美景”文化旅游项目依然未完全建成，《中国经营报》记者近日调查发现，该项目局部区域已经被开发为别墅项目公然对外销售，成为开发企业攫取利润的方式，与立项时的初衷背道而驰。

??对于这个已经“变味”的文旅项目，新密市发改委、国土资源局、规划局等多个政府职能部门在接受《中国经营报》记者采访时均闪烁其词，不是“主管领导不在”就是答非所问。

??开发伏羲山

??伏羲山是嵩山东北向的余脉，由嵩山北麓延伸向东，从巩义进入荥阳，沿荥阳、新密两市交界处蜿蜒百余里，素有“鸡鸣闻三县”之说。其历史文化资源极其丰富，有织机洞、蝙蝠洞、桃李等多处旧石器时期遗址、遗存，乃中华文明之重要发祥地之一。另外，伏羲山还有峡幽洞奇、峰峻崖险的自然风光，因此，是河南省重要的旅游开发地区。现已经开发了伏羲大峡谷景区、伏羲山三泉湖景区、伏羲山红石林景区、神仙洞森林公园景区等。

??2011年，由郑州美景旅游产业开发有限公司申报的“羲皇圣地美景”文化旅游项目被新密市发展和改革委员会立项备案。

??记者获得的河南省企业投资项目备案确认书（豫郑新密服【2011】00561）显示，该项目的主要建设内容为， 羲皇文化展示馆、羲皇文化休闲中心和养生休闲区，其中，羲皇文化展示馆建筑面积约5000平方米，通过实物收集，制作雕塑，利用现代传媒技术展示羲皇文化的发源、形成和传播过程；羲皇文化休闲中心建筑面积约2万平方米，利用当地独特的山地风光和特殊的气候条件，以“老皇文化”为主题，养生休闲区建筑面积约8万平方米，利用山体景观建设生态农业观光休闲基地、建设森林氧吧，展示敬皇文化、农耕文化。项目建设起止年限为2012年7月至2015年7月。

??该项目位于新密市尖山沙谷堆村、神仙洞村，总占地面积60.4202公顷，总建筑面积10.5万平方米。根据豫发改建设【2012】92号文件，2012年该项目被列入该年河南省第一批重点建设项目。该文件还强调，“羲皇圣地美景”文化旅游项目建设内容不含房地产开发。

??新密市曾经是一个资源型城市，随着资源减少、传统产业压减、环境整治压力增大，旅游成为新密转型发展的破题之路，而具有自然与人文双重属性的伏羲山成为发展旅游产业的重要资源，在新密市政府发布的《新密市2017年度全域旅游工作要点》中，再一次将“羲皇圣地美景”文化旅游项目列入全域旅游发展项目的任务计划中。

??山顶温泉“别墅”

??能够通过扶贫搬迁，把一处自然景观开发为旅游胜地，并且还能够展示、传播传统文化，带动当地经济的发展，从表面上看，这的确是一个一举多得的好事情。

??但6年过去，该项目依然没有发展成熟，目前更是以“别墅”之名公然对外销售，与立项的初衷越走越远。

??在新密房地产市场，伏羲山素心园项目称得上是名列前茅的高端住宅。在市内多个地方，可以看到该项目“山居温泉别墅”的巨幅广告，在部分当地居民看来，他们所了解的该项目就是一个别墅区，“是富人居住的地方”，而不是一个文旅项目。

??从郑州出发，沿着郑少洛高速再经过伏羲大道至沙古堆村，新密市扶贫就业（帮扶）基地羲皇胜地美景的牌匾就立在素心园项目的门口。门口设有门卫，要报出提前预约的置业顾问姓名才可以放行。

??进入大门，道路两旁还在施工，而售楼部挤满了人，除了购房者外，还有部分人员是前来参加售楼部在端午节期间举行的活动。

??“我们项目是伏羲山唯一的山顶别墅，这里的海拔580米，全年没有雾霾。”置业顾问向记者介绍道，项目分三期开发，自开盘以来，不少房源已经出售，现在剩余的房源并不多。

??同时，置业顾问向记者介绍，所有的产品都是按套销售，低者300多万元，高者700多万元。记者了解到，因为其土地性质为住宿、餐饮用地，因此其产权仅有40年。

??而对于这个已经“变味”的文化旅游项目，新密市发改委、国土局、规划局等多个政府职能部门在接受《中国经营报》记者采访时均闪烁其词，不是领导不在就是答非所问。

??新密市发改委重点办的负责人没有否认该项目是一个文旅重点项目，但对上述销售现象，则没有直接回复。而新密市规划局的相关负责人称，该项目工程规划许可证是按照正常流程进行审批，至于后续是否按照规划方案进行建设，他们则无权管理，而记者多次申请希望能够提供该部门核发的证件以及该项目规划的具体内容，均遭到了拒绝。

??“不是说建成别墅的样子，就将其定义为别墅。”美景公司一名张姓负责人则认为，素心园项目从规划、设计、消防等申报都是按照酒店去使用。“从方案上可以看得出来，我们是一种比较新兴的方式，投资人投资这一看似别墅样子的建筑，利用酒店管理公司运营，产生利润，让投资人获得收益，并不是单纯用于别墅使用的。”同时，该负责人称，土地用途为商业用地，“房管部门之所以核发预售证，是认为我们符合规定，不是说商品房就是房地产开发项目。”

??对此，北京京润律师事务所律师张志同指出，“别墅”虽然不是一个法律术语，但已约定俗成有其特定含义。如果开发商对商业用地开发后，却以“别墅”名义对外销售，实质上即为欺诈消费者，可以由监管部门进行查处。此外，事实上，如果其公然以“别墅”名义申请立项是不可能通过审批的，但是项目最终建设成果形成既定事实，与立项初衷背道而驰，可以以“违建”性质进行依法拆除，并恢复立项本意，加快承诺的旅游项目开发建设。

??或涉嫌多项违规

??除了将一个文化旅游项目开发成“别墅”对外销售外，记者采访发现，羲皇圣地美景项目实际建设情况多与环评报告不符。

??“每一套别墅都会有温泉。”置业顾问向记者介绍，别墅的交付标准是毛坯，但是会预留温泉水口，在业主装修时可以根据自己的喜好设计温泉的大小和形状，“温泉水都是2300米深的天然温泉”。

??但是，记者发现，在新密市环保局提供的该项目环评影响报告中并没有对开采温泉的评测内容。据环境影响报告内容显示：拟建项目位于尖山风景区沙古堆村、神仙洞村，紧邻新密神仙洞省级森林公园，项目评价区域内无濒危动植物、水源地、名胜古迹、自然保护区、温泉、疗养地等国家明令规定的保护对象。也就是说，从环评报告内容来看，项目区域内并不存在温泉。

??而自然资源部调控和监测司发布的《关于进一步加强矿泉水、地热水资源管理的建议复文摘要》明确指出，《中华人民共和国矿产资源法》及其配套法规明确了各类矿产资源由地质矿产主管部门实行统一审批登记管理的原则。《中华人民共和国矿产资源法实施细则》（国务院令第152号）规定，“矿产资源是指由地质作用形成的，具有利用价值的，呈固态、液态、气态的自然资源”；附件“矿产资源分类细目”将地热列为能源矿产，将地下水、矿泉水列为水气矿产。《中央机构编制委员会办公室关于矿泉水地热水管理职责分工问题的通知》（中编办发〔1998〕14号）明确了水行政主管部门和地质矿产行政主管部门对矿泉水、地热资源管理的职责分工和管理程序。据此，开采矿泉水、地热水资源并用于商业经营的，应向地质矿产主管部门（国土资源主管部门）申请登记，办理采矿许可证。　

??对此，上海海耀律师事务所郭亚全分析称，只有特定地质才可钻探出温泉，并非“把井打得深一点”就可以。环评是经过地质勘探的，所以既已指出区域内无温泉对象，应该是准确的。因此，开发商涉嫌虚假宣传的可能性更大一点。

??另外，在新密市环保局提供给记者的资料中，“羲皇圣地美景”文化旅游项目在做环评手续时没有供气方面的评测，环境影响报告书内容显示，“该项目厨房采用外购液化气，由液化气厂家负责定期运送”。但据置业顾问及上述美景公司相关负责人说法，项目实际引入了新密市市政天然气管道，实现了户户入气的效果。

??此外，记者从自然资源部土地出让平台、中国土地市场交易网等多个渠道查询到的信息显示，新密市美景旅游房地产有限公司在2014年年初时集中拿到该地区的多宗地块，但是据美景公司官网的信息显示，该项目于2013年4月26日已经开工。项目是否已经完善了土地方面的手续？记者向国土局求证，该局工作人员允诺，将于6月20日下午下班之前回复记者，此后记者也多次联系新密市国土局，但是截至发稿前均未收到回复。

??“在做环评的过程中，要求我们提供项目的布局和设计方案。”美景公司上述负责人称，当初，提供的资料没有那么细致，而且可能会有一些细微的调整。“燃气管道对环境的危害几乎没有影响，如果会对环境造成影响，我们将根据相关规定申请变更或调整方案，如果已经对环境造成严重影响，我们将主动要求环保部门介入。”

??而对于存在“温泉”以及办理采矿许可证，上述负责人称，需要继续了解如何定义温泉以及是否需要采矿权等情况，并表示了解之后再给予回复。如果确实存在问题，愿意接受相关部门的处罚。如果是宣传存在夸大行为，则会及时整改。