房企融资的路越来越窄了 土拍市场也越来越冷了

??在去杠杆、防风险的大背景下，房企的融资途径越来越窄，用途也越来越受限。

??6月27日，国家发改委有关负责人在答记者问时指出，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约。限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

??资金端的受限，使许多房企在拿地过程中更加理性和谨慎。最近，北京、南京、昆明、济南等多个热点城市土地拍卖结果显示，大多数地块都是以底价成交。同时，土地流拍不时出现。

??境外发债主要用于还债

??6月27日，国家发改委有关负责人就《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》相关问题答记者问时表示，近两年房地产企业境外发债规模增长较快。

??中原地产研究中心统计数据显示，2018年前5个月，房地产企业海外融资71笔，总金额293.72亿美元，同比增长130%。今年5月单月发行金额达到了32.9亿美元。据某券商统计，房企2017年以来境外债券融资近654.6亿美元，约为同期房企境内发债融资规模的78%。

??国家发改委有关负责人说，这些发债企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配，有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。

??为解决企业境外发债中存在的问题，国家发改委将会同有关部门尽快制定《企业发行外债登记管理办法》，引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

??中国城市发展研究院投资部主任刘澄告诉记者，海外发债一直是大型房企获得低成本资金的渠道之一，现在明确房地产企业海外发债不得用于房地产项目，是对房地产企业拿地行为的进一步限制，也是对大型房企持续扩张的限制政策加码。

??融资渠道越来越窄

??房地产企业从拿地到盖房再到销售，都要靠资金推动。

??“过去融资渠道宽松时，银行贷款、信托、公募债、私募债、定向增发、境外发债等十几个渠道都比较通畅，如今在一个个变窄。”国内某大型房企的一位副总裁告诉记者。

??据介绍，2017年下半年以来，很多融资渠道对房企的“指标化”要求越来越严，负债率、企业规模、行业排名、项目具体进展，甚至包括股权结构等，都要一一审查，融资难度越来越大，而且利率越来越高，现在发债即使给到9%，也不一定能发掉。

??房企的资金主要来源于自筹资金、境内外融资等方面。统计数据显示，进入2018年以来，房地产开发资金来源同比增速不断下滑。发行公司债融资总额在前两个月环比增加的状况下，5月呈现较大幅度的滑落，环比减少87.59%，融资总额仅占12.93%。

??在政策的鼓励和支持下，今年以来，不少房企都有发行住房租赁专项债券的计划，但实际上，截至目前，成功发行的只有万科、华夏幸福等少数房企。花样年、碧桂园、富力地产、合生创展等多家房企发债相继“中止”。

??债券承销人士认为，在不断创新高的行业负债率与监管层推进房地产去杠杆的背景下，房企发债难度增大。另外，房企发债能否成功，与企业的业绩、负债、违约记录、信用评级、负债等情况挂钩，其中经营业绩和偿债能力是关键因素。

??土地底价成交频现

??随着房企融资渠道收窄，一些热点城市的土地竞拍市场已没以前那么火爆，大多数地块均以低价成交，有的还出现流拍。

??6月22日，南京土地市场拍卖5幅地块，其中3幅以底价成交。截至目前，今年以来，南京主城累计出让12幅包含商品住宅的地块，其中7幅底价成交。南京主城宅地出让规模达142公顷，相比去年同期增长四成左右，但出让金额却下滑至少一成。

??类似的底价成交最近频频在多个热点城市出现。

??以6月22日为例，当天，济南共出让13宗土地，其中11宗地块底价成交；北京拍卖两块土地，其中一块底价成交；昆明拍卖3宗共68.74亩土地，均仅有1位竞买人参与报价，全部以底价成交。

??中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年5月，大部分城市土地成交溢价率明显下行。上海易居数据报告显示，5月份北京、深圳、西安、武汉等8个城市的溢价率为0。一线城市的土地市场更为冷清，今年北京出现了6宗土地交易流拍的情况。杭州、厦门、成都、天津等城市均有地块因无人报价而流拍。

??多家房企负责人告诉记者，现在当务之急是千方百计降低资本负债率，不是优质地块，基本不去竞拍。随着资金的进一步趋紧，预计土地竞拍市场将会继续降温。