北京商改住乱象难止 有项目销售人员称可帮办理贷款

??“去年限购新政策出来以前，这种（商住房）产品卖得非常火，不过现在属于稀缺产品，用来投资或者自住都非常值，”一位置业顾问如是告诉记者。

??据《中国经营报》记者了解，此类商住房项目土地性质以50年产权商业用地为主，原规划多为写字楼等商业项目，现均改建为小户型loft公寓，通用商水商电，以公司名义买卖。

??近日，记者走访发现，多个商住房项目均围绕“超低价”“不限购”等标签大做宣传，突出其居住功能和性价比，以吸引购房者。在此基础上，开发商多措并举，使出“分期支付”“代办公司”“信用贷”等手段，进一步扩大销售。置业顾问则表示，“只要买我们的房子，我们能解决的肯定都能帮你解决”。

??记者了解到，自去年3月26日北京限购新政出台以来，商住房市场遇冷收缩，价格、销量双双下跌。据置业顾问介绍，限购新政前后，商住房每平方米单价下跌近1万元，销量下降近90%，不过置业顾问也表示，“近期看房的又多了，我们也准备重新议价。”

??在限购新政实施一年多之后，商住房市场为何出现反弹迹象？开发商重新议价的底气又从何而来？

??利用“稀缺性”做文章

??2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，公告规定，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米。

??“国家新规定出来之后，这种商、住两用的项目都不让建了，我们现在的小户型房源都是新规定之前建的，现在剩下不到200套，真的是卖一套少一套，”顺义区金宝天阶项目置业顾问介绍说。

??北京多个售楼中心的置业顾问均表示，限购新政叫停小户型商改住项目之后，商住房市场的确受到较大冲击，直接影响了商住房的单价和销量。然而，由于刚需用户数量庞大，且商住房相较于住宅明显的价格优势，导致许多资金不充裕或不具备在京购房资质的购房者对此类商住房项目需求仍在。同时，从另一角度而言，小户型商住房的停供也使现有房源变得更为稀缺。因此，“前来咨询商住房的顾客也比之前多了”。

??除了大部分刚需用户之外，还有一部分投资者抱着“奇货可居”的态度，顺势进入商住房市场，也为商住房市场增添了活力。房山区首开熙悦湾项目置业顾问称，“这样的小户型全北京都不剩多少了，最近来看房的人多了，投资的也不少，现在买我们房子每平方米3.3万元，公司正在考虑重新议价，预计要涨到3.7万元/平方米左右，保守来说，一年之后至少能升值1万元，50平方米的房子一年之后就是50万元，回报率特别高。”

??项目介绍和参观样板房过程中，置业顾问会不断向购房者传递“房源很稀缺”的信号，随后拿出纸和笔，为购房者算一笔账，其中包含“23万元抵50万元”“折上折”等项目优惠，并以房源稀缺为由，建议购房者现场交1万元锁定房源，“1万元可以锁一周，一周之后会全额退还，但是现在看房的顾客很多，很有可能明天房子就卖出去了，要是看好我们的房子，还是早做决定”。

??房山区房屋市场交易管理所相关人士表示，对商办类项目最小分割面积的认定以开工证为准，如果去年“3·26”之前获得开工许可，那这些房子可以继续售卖，之后建设的商办类项目需要修改规划，改为500平方米以上的。

??其告诉记者，在项目验收时，这些项目是不允许存在单独卫生间和上下水的，要不然不能通过验收，但是现在销售时又建好了卫生间，属于开发商的行为，与政策不符，但是政策没有明确说要全部拆除，比如同一栋楼，一部分已经网签或者入住，那么后面这些尽管是违规的，但是也不会把上下水全拆了，具体还要看城管、综治怎么处理。

??北京市隆安律师事务所资深房产律师马玉珍表示，商住房项目必须先明确土地用途，规定土地性质为商业、办公用地，则只能用于商业或办公，开发商不得私自改变土地用途，若开发商将商业、办公用地改建为住宅售卖，则涉嫌欺诈，是违规的。

??应对限购政策手段多

??限购新政规定，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

??被称为万科“房山七子”之一的中央城项目（备案名“九晟商业广场”），位于房山区长阳镇，其土地性质为40年产权商业办公用地，目前在售房源主要是办公楼改建的小户型loft公寓。项目由万科、泰禾、东亚新华合作开发。在中央城接待中心，一位置业顾问表示，该项目为商住产品，只能通过公司方式购买，如果购房者名下尚无公司，可以帮助购房者联系代办公司注册。

??该置业顾问还表示，购房者每年需要承担约5000元公司税费。其中，一项为保证公司持续运营的维护费用约2000元，另一项为公司持有税约2900元。然而，这5000元税费，可通过出租注册公司地址的收益填平，他们仍然可以帮助购房者联系寻租客户。

??购买该项目商住产品需要注册公司，那么转让、二次出售时又如何操作？该置业顾问表示，有两种方式，一种是公司对公司交易，需要缴纳一定数额的税费；另一种是股权转让，即公司法人变更，大约需要2000元手续费。

??除了中央城，其他项目也采取类似操作，在注册公司流程中，甚至存在“13000元全代办”模式，房屋转让问题，也以股权转让形式居多，手续费在1000~3000元之间。

??对此，马玉珍表示，无论是开发商协助购房者联系代办注册公司，还是开发商直接为购房者代注册公司来购买商住房，其实都是在规避限购政策。房屋转让和买卖虽然是以股权转让的形式实现，实质上也是为了规避限购政策，打擦边球。

??中央城项目公司北京祥筑房地产开发有限公司否认了项目置业顾问的说法。该公司对记者表示，项目为商业和办公产品，不存在居住功能，项目为毛坯交付，不具有上下水和单独卫生间的条件，相关部门做后期验收工作。并表示，签约当日要交清全部房款，订房至签约可给客户一定周期筹措资金。

??推分期支付

??记者走访中还发现，此类商住房销售环节中，开发商为购房者无一例外提供了很大“便利”，其中，“分期支付”和“信用贷”最为普遍。

??在普遍支持“分期支付”的商住房市场，中央城的分期支付策略最细致也最吸引购房者，“最低首付30%即可网签”，将其他“7成首付”和“全款支付”甩在了后面。据中央城置业顾问介绍，除了“最低首付30%即可网签”之外，项目还根据首付比例直接减免总房款，“若全款支付，一次性优惠11万元；若先付50%，一次性优惠9万元，剩余按30%和20%每半年支付，一年内付清；若先付30%，一次性优惠7万元，剩余按40%和30%每半年支付，也是一年内付清”。

??据业内人士介绍，中央城之所以分期力度较大，原因在于其项目为期房，利用较低首付款的优势锁定购房者，而其他现房项目急于回款，多采取“7成首付”或者“全款支付”的形式。

??实际上，去年出台的商办类项目新政即明确规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。也因此，多个现房项目置业顾问均表示，如果购房者资金压力大，付齐首付款之后，剩余部分可以帮助购房者申请信用贷款，贷款期限3年到10年不等。其中，首开熙悦湾一位置业顾问表示，如果月收入2万元，且无其他负债，至少可以贷到60万元。

??自去年以来，国家严格监管银行个人贷款资金违规进入房地产市场，禁止个人消费贷款等进入楼市和股市，同时，各家银行也进行自查，对消费贷、信用贷合同都做出相应限制：不得用于投资股票、期货、债券、房地产等国家监管部门禁止银行贷款进入的领域。

??马玉珍建议消费者，“在购买商住房时，要考虑其使用年限，毕竟相对于普通住宅而言商住房使用年限比较短，同样也要考虑产权到期之后的续费成本，另外，商住房的水电物业等费用要高于普通住宅，具体还是要根据当地政策做判断。”