固守河南 建业千亿梦想存难度

??在房地产企业尽量将布局版图做到平衡以防范风险之时，建业地产（以下简称“建业”）却想走出不一样的路径——扎根河南。在近期举行的建业2017年业绩发布会上，董事会主席胡葆森强调了深耕河南市场的战略不变，且给出了未来三年将占到河南市场10%的目标，这个战略也在一定程度上决定着建业三年千亿目标能否达成。

??目标增幅50%以上

??不论是三年千亿还是三年河南市场占有率达到10%，在业内人士看来，2017年亮眼的业绩，为建业的雄心壮志增添了底气。

??建业日前发布的财报显示，2017年建业实现合同销售金额约304.15亿元，同比增长51%；归属上市公司股东应占溢利约8.11亿元，同比增长101.3%。建业首席执行官袁旭俊在业绩发布会上表示，未来2-3年，建业仍会保持50%左右的增长速度。

??实际上，作为曾经的河南房企老大，建业2012年销售额破百亿元，也是河南首家销售额突破百亿大关的房企，但之后几年建业销售额增长一直较为缓慢。数据显示，2013-2016年建业销售额分别为140亿元、155.6亿元、157.4亿元、201.5亿元，年销售增幅分别为11%、1%、28%，直至2017年销售额才破300亿元，也是近几年来建业销售增幅最大的一年。

??和众多房地产企业一样，2017年建业在加快销售的同时，拿地的步伐也未停止。截至2017年末，建业的土地储备总建筑面积为3188万平方米，较上一年末增长明显，增幅达到52%。2017年建业新增47个项目，新增土地建筑面积达1467万平米，同比增长238%，其中新增土地权益建筑981万平方米，新增土地储备总价159亿元，同比增长404%。土地储备量的增加为建业实现千亿目标提供支撑。

??固守河南市场

??在业绩发布会上，胡葆森推演了千亿目标达成的可能性：建业2018年全年开工的面积预计会突破1000万平方米，这部分项目将在未来三年推向市场，以均价7000元/平方米计算，货值在700亿元。此外，这还不包括建业目前在建的800万平方米以及轻资产的销售。

??值得一提的是，轻资产是建业自2015年开始推进的业务模式，三年来该公司已完成75个轻资产项目的签约，涉及总建筑面积约1246万平方米。据一年前胡葆森接受媒体采访时披露，轻资产代建项目以河南县级市为主、地级市为辅，郑州以重资产项目为主。

??实际上，说到郑州，土地市场一直很火热，截至3月21日，郑州的土地出让金额就超过了100亿元，这也间接说明了郑州房地产市场被多数开发商所看好。大本营在河南的建业更是这么认为。

??从2017年建业销售业绩城市比重来看，建业销售额全部来自河南市场。其中，郑州销售金额80.3亿元，占比达26%，其余销售额来自于河南省内的其他市县，销售金额223.8亿元，占比74%。

??从2017年建业新增土地储备来看，2017年建业新增土地储备主要集中在河南省境内，2017年建业新增47个项目，其中7个项目位于郑州，三亚有1个项目，其余的则来自河南省境内的其他市县。从城市占比来看，建业在郑州的新增土地建面占比为22%，河南省其他市县则为72%，在河南省外城市主要是在三亚拿了一个项目，占比达6%。根据胡葆森提出的目标，自2018年开始，用三年时间，建业在河南市场占有率达到10%的份额，具体到2018年则是7%-8%。为此，建业覆盖了河南省、市、县、镇、村各个层级市场。

??内忧外患

??不过，建业的策略并非都能得到行业人士的认可：“当许多房企纷纷开启多区域、多城市布局，走上规模化扩张道路之时，建业地产却坚决不出河南，在行业中独树一帜的同时，也基本错过了全国化发展的机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，固守河南市场也是建业前几年销售额增长缓慢的原因之一。

??在严跃进看来，近几年，河南本土房企正商、康桥等发展势头迅猛，全国性大型房企万科、绿地、碧桂园等纷纷进驻河南市场，固守河南的建业地产正在自己家门口遭遇到前所未有的激烈竞争。

??河南省统计局的数据显示，河南省2017年商品房销售额为7129.4亿元，按照建业2017年合同销售金额计算，2017年建业在河南省市场的占有率约为4.27%。值得注意的是，本次建业年报所列出的集团重大风险中，出现了“大型房企入驻河南省内，市场竞争激烈”。而在此前的年报风险管理中，并未出现这一项。

??同时，作为建业大本营的郑州，在2016年城市业绩贡献中占据半壁江山。但是，随着正商地产、康桥地产等本地房企不断发力，万科、融创等全国化布局的大型房企也进驻郑州市场分一杯羹时，建业的生存空间已然被压缩。

??克而瑞数据显示，在2017年郑州房地产企业权益销售金额排行中，建业排名第六，金额不及第一名正商地产的1/3。此外，万科、融创、碧桂园、保利、绿地、恒大等头部房企均在榜上占据一席，大房企下沉过程中正在与建业开展正面碰撞。

??“目前，许多中型房企都会提出千亿目标，不过，这类房企如果不主动解放自己，一直拘泥于自己的战略路线，在实现千亿规模的路上会存在一定难度，这需要房企主动去探索新的区域布局和战略思路。”严跃进如是说。