[克而瑞]2018年1-5月中国房地产企业销售TOP100

榜·单·解·读

??2018年1-5月，TOP100房企整体销售规模达3.47万亿元，同比增长33.5%，继续保持快速增长。

??今年以来调控持续收紧，调控范围不断扩大，“限价”、“限售”、“摇号选房”等政策也在热点城市逐渐落地。目前来看，虽然一线城市楼市虚火暂时得以抑制，但热点二线和三四线城市在调控政策下依旧高烧，不同城市乃至同一城市不同区域的市场分化较为严重。我们预计，在调控政策不断升级、城市市场调控成为常态的背景下，今年规模房企的集中度还会进一步提升。未来标杆房企也将依托自身的优势，通过高周转和全国化的布局战略实现逆势扩张。

??TOP100业绩环比增长17.7% 24家单月销售过百亿

??2018年1-5月，TOP100房企总体销售规模达到了3.47万亿元，同比增长33.5%。TOP100房企5月单月销售环比增长17.7%，为今年以来最高月份。同时，本月单月业绩超百亿的房企数量达到24家，绿城、滨江、龙光等房企表现较为突出。这主要是因为本月部分二、三线城市严控预售证和备案的政策明显放松，大量新开盘项目批量入市。其中绿城主要在杭州、宁波、西安等城市开盘加推，单月销售规模达170亿元。而滨江在其布局的杭州、嘉兴、金华等城市，本月也实现了超过100亿元的单月销售额。

??三家龙头房企中，碧桂园，恒大得益于三四线布局，今年1-5月累计业绩同比增速分别达37%和39.5%。其中碧桂园累计销售金额达到3345.2亿元，首次突破700亿。而万科近几个月的单月销售规模都在430亿元左右，货量供应相对不足对万科今年来的业绩增幅影响较大。

??房企分化格局加剧，TOP50门槛增幅近6成

??2018年1-5月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛较去年同期均有所提升。其中，TOP50房企门槛提升幅度最大，较2017年同期增长58.3%。TOP3和TOP30房企门槛分别同比增长31.4%和38.8%，达到了2392.2亿元和305.5亿元，规模竞争加剧。而TOP100房企销售金额入榜门槛增幅最小，仅同比增长19.5%至62亿元。我们预计百强房企未来的分化格局将会持续。

??调控加码，摇号范围持续扩大

??5月市场调控政策持续收紧，调控地域不断向二线和三四线城市扩散，严格的“限价”、“限售”、“摇号选房”等政策逐渐成为热点城市的标配。目前上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳8个城市进行摇号选房，其中上海、南京、杭州、深圳等主要采取公证处主导摇号，长沙、成都、武汉、西安等摇号买房主要以房企为主，预计今年会有更多的城市加入摇号大军中。

??摇号选房一定程度上维护了市场的公平性，但就目前来看，摇号方式放大供需矛盾，制造恐慌需求的负面影响却显现更大，这把双刃剑是否能达到政府使用初衷还有待考验。

??冰火两重天，市场继续分化

??一季度以来，房地产市场持续分化，不同城市楼市差别甚大，各城市不同区域楼市差距也逐渐拉大，冰火两重天态势不断加剧。目前来看，一线城市楼市虚火暂时得以抑制，市场不断回归理性，热点二线和三四线城市在调控政策影响下依然高温，“万人摇号”、“超低中签率”、“开盘售罄”等现象层出不穷。

??但整体而言，市场却并非如此火爆，火爆的仅是部分热点城市中与周边二手房价格倒挂较大的项目，大部分开盘项目去化表现一般。造成部分项目火爆的原因主要是限价后一二手房巨大的价格利差，让购房者“买到即是赚到”心理预期大增，加之排队摇号无形释放出一种“供不应求”现状，二者造成了大量虚假购房需求入市，助推了市场火爆。

??以上海为例，今年以来目前上海市场共获批69张预售证，开盘项目65个，摇号65次；其中24个项目认筹数量大于房源量，30个项目认筹数量远不及房源数，11个项目认筹数量和房源基本持平。其中，4月集中入市的高端豪宅项目由于大部分售价远低市场预期和周边二手房价格，认筹人数远超房源数，去化多达95%以上。但与此同时，多个价格刚需和刚改型项目却频频遇冷，认筹数多未超过房源数，部分项目认筹人数仅为个位数。

??标杆房企业绩持续增长 行业集中度再提升

??自2016年“9.30”以来，超过55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次，房地产调控已成基本常态。随着调控政策不断升级后，市场将进入新一轮调整期，标杆房企依托自身品牌、产品、资源整合等优势，通过高周转项目和全国化布局的深化将实现逆势扩张，达到规模新高度。我们预计今年规模房企集中度将继续提升，TOP30房企集中度预计可达50%左右。