“一带一路”、中企出海助推海外地产投资

??导语：受资产配置多元化、一带一路、中企出海等因素影响，海外地产投资仍受诸多关注。

??过去一年，仅从房企参与海外地产投资的交易量来看，是一个近乎“腰斩”的情形，但这只是假象。

??如果从房企交易金额来看，普华永道发布的数据显示，2017 年是2016 年的 2.47 倍，达到 520 亿美元。其中不乏富力集团、龙光地产、碧桂园、华润集团的身影。交易金额最大的一笔——138 亿美元，来自去年 6 月份中投牵头收购黑石旗下欧洲物流地产机构 Logicor 的交易。

??从个人投资者角度来看，胡润研究院连续十四年追踪中国高净值人群的投资倾向认为，大类资产配置当中，地产继续成为高净值人群最主要的个人投资方向，其中有 24% 的受访者选择地产作为投资首选。

??北斗投资、海投家 CEO 程欢对《中国房地产金融》表示，与具备全球资产配置能力的个人投资者而言，海外置业，是一种拥有很大发展潜力的投资方式。

??资产配置多元化与全球化

??招商银行发布的《2017 中国私人财富报告》显示，2011 年，高净值人群中配置海外资产的比例为 19%，此后逐年上涨，截至 2017 年已升至 56%。

??已在东南亚购置房产的某金融从业者表示，对于投资者来说，进行海外置业已成为一件自然而然的事。“我身边的一些朋友——有私募基金经理，有银行中高层管理人员，都有海外房产，跟他们接触的时候，我了解到（海外置业）是一个可以考虑的选择。”

??“海外投资正在爆发新的生命力。”网易房产家居全国总经理张媛媛说，“我们有一个后台数据，每天可以接到海外房产的来电咨询，有同事在 2017 年 8 月份的时候告诉我，2016 年之前来电并没有那么多，但是到了 2017 年，一周的来电量是去年一整年的几倍。”

??程欢表示，从资产配置多元化的角度来看，进行海外资产配置是一个不错的选择。

??《2017中国私人财富报告》显示，在美国，海外资产配置的比例接近 1/4，而中国只有 3%。

??根据高力国际的报告，2017 年中国在海外房地产的投资额创下历史新高，达到 2502 亿元，较 2016 年增长 8%。其中，对亚洲房地产的投资额上升 34%，对欧洲房地产的投资额飙升 336%。

??如前所述，高净值人士的全球投资视野与配置需求，是海外资产配置增长迅速且前景广阔的重要原因。

??一方面，随着中国经济的发展，国人的财富迅速积累，高净值人群的数量持续增多。招行报告显示，2017年，可投资产在 100 万元到 500 万元的国人数量已经突破 2000 万。

??另一方面，针对不动产挂钩的投资产品，除了直接购买住宅，国内投资方式相对单一、投资渠道相对有限。而海外，除了置业，不动产私募基金、REITs、债券为投资者提供了新的投资路径。

??平台竞争，难点重重

??数据显示，2017 年，可投资产在 100 万元到 500 万元的国人数量已经突破 2000 万，其中有 28.3%（566万人）持有海外资产。

??在海外置业形成一定规模且前景广阔的背景下，新的海外投资房产平台正在涌现。

??2018 年 3 月 26 日，居外网与京东签署协议，由居外网提供的优质海外房源将从 4 月起在京东房产频道陆续上线。根据协议，京东网先期将推出加拿大、澳大利亚、英国、美国的房源。记者查阅京东房产海外房产栏目，已有两个海外房产项目上线。

??2018 年 3 月 31 日，北斗投资联合网易房产成立海投家。据了解，海投家是海外投资房产一站式服务平台，运用互联网提供线上到线下的升级服务，业务范围包括租售、教育、养老、身份规划等等。

??虽然海外置业渐成趋势，但是国人在进行海外置业的过程中，仍有许多需要注意的问题。其中，资产的安全性就是其一。

??马来西亚富力公主湾项目上海区域销售总经理吴强说，“无论投的是不动产还是其他资产，国家如果不稳定，轻则投资没有办法增值，重则所有的钱砸在水里。”

??正大项目 MQDC 中国区总裁祝惇若表示，进行海外投资，资产安全是第一位，之后才是投资回报或者其他目的。

??程欢表示，对资产安全性的评估，是海投家进行海外房产评估的重要内容，“依据‘严选全球房源’的理念，海投家只严选匹配度 85% 以上的产品。”

??实际上，除了资产安全，海外投资房产还存在诸多痛点，如何有效地解决这些痛点，成了各平台的竞争点。

??“海外投资房产存在很多痛点，比如语言不通、信息不对称、买房之后如何出租、如何托管以及如何出售等等。”程欢说。

??“一带一路”倡议契机

??高力国际的研究显示，2017 年中国在美国、欧洲、亚洲的物业资产投资，呈现出分化的趋势。

??其中，对美国的物业资产投资下降 64%。对欧洲的物业资产投资虽然上涨 336%（达 187 亿美元），但是如果剔除中投（CIC）对黑石 Logicor 物流业务的收购（144 亿美元），中国对欧洲的物业资产投资保持平稳。

??不同于美国和欧洲，中国对亚洲物业资产的投资增长明显，2017 年上涨 34%，达到 125 亿美元。这样的增长离不开“一带一路”倡议。

??商务部公布的数据显示，2018年一季度我国对“一带一路”沿线国家投资合作稳步推进，对“一带一路”沿线的 52 个国家有新增投资，合计36.1 亿美元，同比增长 22.4%。

??戴德梁行报告认为，“一带一路”倡议的提出，将给沿线各国房地产开发的投资者提供思路和启发：经贸合作区和工业园区的开发、物流地产的发展与城市发展。

??“一带一路的倡导加速了马来西亚的发展，引燃了新一批投资热潮。”吴强表示。从投资者类别来看，开发商、房地产管理机构、私营企业和主权财富基金为主要投资者，高净值人士投资者紧随其后。

??在程欢看来，高净值人群大致需求可分为两类：其一，看重海外房产的附加价值，比如教育、环境、养老、移民等等，这部分投资者更倾向于购买英、美、澳、加等地的房产；其二，看重资产升值空间，也就是海外房产的投资价值。

??“财经作家吴晓波在今年的跨年演讲中说，要投穷国家。随着全球制造业的新一轮转移，一些东南亚国家——像泰国、马来西亚，跟以前的亚洲四小龙和之后的中国内地一样，面临很大的发展机遇。”程欢说。

??吴晓波表示，中国企业的国际化进程，也会加大这些国家和地区的投资价值。戴德梁行分析认为，许多中资企业在国内已经发展到了相当的规模，他们希望把“一带一路”倡议作为企业发展的战略平台，通过提高自身的发展或以并购的形式在全球范围内开展商业活动，从而进一步扩大其商业影响力和市场份额。

??Real Capital Analytics 报告分析称，中国在“一带一路”沿线国家参与的房地产投资中，2017 年前 11个月成交金额创历史新高达 48.2 亿美元，超出 2016 年同期的 12 亿美元，并较 2013 年历史最高水平高出近 30%。

??除此之外，中国企业“出海”已大势所趋，像小米、阿里巴巴、腾讯等大型企业，像早期进入国际化运营的美国企业一样开始拥抱世界。“美国创业者考虑在哪里办公、在哪里开展业务，他所考虑的范围不仅仅局限在美国，而是全球。”一位投资人这样表述。

??正因为此，毛大庆旗下的联合办公企业优客工场正在加速全球化。原因在于，服务企业的联合办公，只有满足企业在世界各地的办公需求，才能更好地服务他们。

??有业内人士对《中国房地产金融》表示，WeWork 之所以是联合办公行业的龙头老大，就在于其全球化程度高，能更好地满足跨国办公的需求，这也让跨国房地产投资与布局成为疆域开拓重心，而这似乎可以看做是中国企业未来迈向全球的一个参考。

??在记者观察看来，下一个地产投资周期，无论与开发商而言还是不动产投资机构而言，“一带一路”沿线的布局应该成为战略蓝图的一部分。