拆解房地产独角兽

??在房地产领域，存量市场的机会，越发成为行业发展的动力源泉。在O2O交易服务平台、房地产经纪、共享办公空间等房地产细分领域，涌现出一批独角兽企业，它们之所以成为明星企业，仅是因为行业本身原因吗？

??“独角兽”当属今年上半年的关键词。

??独角兽企业——指设立时间少于10年、估值10亿美元以上的初创企业，不仅深受投资者的密切关注，近来更是得到监管部门的高度欢迎，为独角兽企业A股上市开设绿色通道。

??科技部火炬中心发布《2017年中国独角兽企业发展报告》显示，2017年全国共有164家企业入选独角兽榜单，总估值6284亿美元，约4万亿元人民币，涉及18个领域。

??《中国房地产金融》综合科技部火炬中心、胡润、CBInsights、Pitch- Book等多家平台发布的数据统计发现，在众多独角兽企业中，聚焦于房地产细分领域的有6家公司上榜，分别为自如、爱屋吉屋、魔方公寓、房多多、小猪短租，以及优客工场，总估值87.3亿美元。

??谈及独角兽，国内习惯将其与新经济、新科技挂钩，特别互联网金融行业独占鳌头。传统的房地产行业以开发建设为主，是基础性强、发展时间较久的行业，与独角兽的新兴性有所偏差。但随着近年来房地产行业迎来拐点，租赁政策红利的驱动，使得在房屋租赁、房地产中介服务等细分领域的企业不断兴起。

??从对房地产领域的独角兽进行解析与研究中可观察到，新兴业态对选址、空间、物业提出了新的要求。这些改变也将影响传统房企，为国内房地产业转型指明了方向。

??长租公寓

??城市化的不断推进，必然导致流动人口的增加。当前，国内已呈现出年轻化、长期定居，甚至家庭化流动的城市人口特征。因此，发展租赁住房是城市化的必然要求，是解决流动人口居住需求的首选。

??随着去年中央政府提出“租购同权”、“租购并举”的概念，大力扶持租赁市场，各大资本也开始抢滩，不断挖掘其发展潜力。

??长租公寓成为房地产领域的“热饽饽”，也诞生了两家独角兽企业——自如和魔方公寓。

??自如是国内主打分散式长租公寓里管理房间和管理面积最大的运营商，今年1月完成40亿元的A轮融资，是截至目前国内长租公寓行业最高的单次融资。科技部对自如的估值为30.8亿美元，也是房地产独角兽中排名最高的一位。

??截至2017年底，自如已进入北京、上海、深圳等国内9座城市，旗下有20万业主，50万间房源，累计服务120万租客，管理资产价值超过6000亿元人民币。自如董事长左晖在1月的融资发布会上表示：“自如有可观的现金流，其实不需要融资，但要迎接更大的事业，需要更多的伙伴，所以才融资；租赁市场目前到了一个关键节点，中国会有很多租赁平台、运营平台发展起来。”

??自如的供给端是小业主的房源，需求端是租赁客户。自如负责在中间架起桥梁，同时提供一系列的增值服务。华平中国区联席总裁程章伦看好这一商业模式：“自如作为中国最大的专业资产管理机构，无论是在用户导入、移动互联网和大数据应用，还是在日常管理服务上都具有优势。”

??但中信证券一高管向记者透露，自如的高品质战略是把双刃剑：“分散式公寓的改造转租不可能推动租金水平大幅上升，短期盈利关键在于控制装修成本，但利用信息不对称，在租户和业主之间赚取的差价有限。”

??长租公寓里，另一家独角兽企业是魔方公寓——中国首家连锁集中式长租公寓运营商，2009年成立至今已覆盖全国20座城市，门店近300家。

??“魔方的经营理念是服务从各地到一二线城市打拼的年轻人。”魔方CEO柳佳此前接受《中国房地产金融》专访时表示，年轻与个性化是魔方租客的主要客群画像。

??长租公寓的盈利问题一直受到质疑，为了拓宽盈利空间，魔方提出“公寓+”的战略，以住宿产品为核心，线下接通联合办公、健身、KTV，线上连通生鲜配送、洗衣、教育等业态打造完整生态圈，提供一系列增值服务。将原本的标准化公寓向“轻奢型”公寓以及解决企业集体住宿需求上发展，也许这也是魔方成为最早完成C轮融资的集中式公寓品牌的重要原因。

??共享经济

??有中国版Airbnb之称的小猪短租，主打线上短租平台，成立于2012年，2017年年底完成1.2亿美元的E轮融资。创始人兼CEO陈驰出席博鳌亚洲论坛2018年年会时表示：“共享经济是长期风口，未来房屋共享将进一步向二三线城市渗透。”

??4月19日，小猪短租“第二总部”落户成都，标志着品牌重点向非一线城市短租市场抢滩和下沉的发展战略。

??国家信息中心报告显示，2017年我国共享经济市场交易额约为49205亿元，其中房屋住宿交易额增速以70.6%排名第三。存量房地产市场足够大，也足够难。当前小猪短租面临的问题是，房源品质、服务体系缺乏保障，供给端的标准化仍在探索。

??但陈驰对于小猪短租充满自信，强调未来竞争关键是服务能力，小猪短租的商业模式将加重对房东的附能，APP上的短租交易平台只是20%，公司80%的精力放在为房东提供设计、软装、保洁等服务，降低房东经营门槛。“我们的E轮融资还用得不多，因为去年交易增长较快，今年会加强品牌推广。”陈驰4月接受新浪采访时表示。

??共享经济在办公领域的应用更加成熟。

??创立于2015年的优客工场，短短时间内完成C轮融资，在全球35座城市布局了120个共享办公空间，估值超过90亿元人民币（约14亿美元）。

??今年第一季度，优客工场频频发力，连续收购联合办公品牌。1月3日全资并购洪泰创新空间，3月9日并购无界空间，3月36日完成对Wedo联合创业社的收购。

??公开数据显示，目前国内联合办公空间数量已经超过4000家，显然，随着这股收并购热潮的兴起，行业将加速进入洗牌期。和小猪短租VS Airbnb一样，优客工场在角逐头部玩家的路上，不得不面对WeWork。4月12日，WeWork收购裸心社。中西对决在所难免，优客工场的前景如何？

??作为“和办公相关”的服务方，其实共享办公既服务企业又服务个人。优客工场早早脱离了传统物理办公的模式，从仅仅提供场地，到初步打造了一个从线下到线上、基于联合社群的商业社交平台和资源配置平台，以此为创新企业提供全产业链的服务。后者，才是其真正的赢利点。这也是为何在科技部公布的独角兽榜单中，并没有把优客工场列入房地产领域，而是放在了“企业服务”的细分品类中去。

??但不管竞争多激烈，共享办公的商业模式契合了当前中国经济新常态和社会资源整合的北京环境，是大势所趋。谈及品牌的独角兽身份，创始人兼董事长毛大庆在最近的一次公开演讲上直言：“绝大部分独角兽企业代表了各自所在领域科技创新的较高水平，是助力创新驱动发展国家战略的重要力量。这些都是中国新经济、新动能的未来主要来源。”

??线上交易平台

??还有两家房地产独角兽来自第三方的线上交易平台。爱屋吉屋和房多多，前者偏重线上信息流的收集，后者则更多聚焦于打造房屋交易的O2O 平台。

??爱屋吉屋2014年创立，2015年就完成了400亿元的年交易总额，达到成立13年的链家地产的25%业绩。这背后是利用各类如租客免佣金等补贴模式吸引顾客，扣除大量的佣金和员工成本，当年的净亏损不低于8亿元。

??但这短暂而惊人的数据仍旧博得了投资者的迅速投入，2015年11月爱屋吉屋已经完成了1.5亿美元的E轮融资，创立不到18个月，估值即超过60亿元人民币，成为史上估值增长和间隔最短融资金额冠军。

??不过，以价换量的模式总会露馅。据云房数据研究中心统计，在二手房成交方面，2017年上海房产中介成交套数排行榜中，爱屋吉屋已跌落至第8位，共成交1017套，成交量同比下滑85.69%，市场份额占比0.69%。

??房多多对自己的定位则是国内房地产导购信息平台，兼房地产营销服务平台，目前业务已覆盖全国69个城市，通过整合传统经纪公司的渠道资源，以效果付费为盈利模式。

??提到房多多，大家免不了想到罗振宇。在罗振宇2016年的跨年演讲中，房多多被压轴重点介绍了。罗振宇为何选择房多多？也许代表着众多投资人对这只独角兽的期待与看法。2015年起，“平台化”成为热词。与传统的房产中介不同，房多多当时上线了“一键直约”的业务，买卖双方可在无经纪人的场景下完成交易，直约业务成为房多多的特色，除了提高交易效率以外，做“纯粹的平台”成为罗振宇等人欣赏的品质。

??但所谓“潮水退去时，才能发现到底谁在裸泳。”众多资料显示，单靠交易服务费无法维持运营的房多多，再次回归传统的中介信息模式。

??不管是爱屋吉屋或房多多，前期靠补贴、降价、免佣金等非营利性政策进行推广，固然获得不少关注，也能看到显著的业绩上升，但非长远之计。独角兽的跌跌落落往往也在于此。投资人没能看清商业模式但又害怕错过独角兽，资本先于需求输出了，最终也只是搅乱一池春水。

??全球独角兽

??越来越多的独角兽崛起，在全球各地好风凭借力。据统计，从2003到2013年间，只有39家公司从6万多的竞争者中脱颖而出，成为独角兽；而在2017年这一年间，全球就有57家估值超过10亿美元的初创公司。

??从区域分布来看，美国一度是独角兽的风水宝地；但近年来，中国也正在成为独角兽的高产国。2017年三季度，德勤中国发布了《中美独角兽研究报告》，对全球22个国家进行了调查分析。从全球范围来看，中美两国总占比81%，各自的独角兽数量也势均力敌。

??从行业分布来看，企业服务、电子商务和金融位居前三，数量均超过30家，医疗服务和汽车交通位居第四、五位。

??新经济、新科技带来的新浪潮，也将席卷传统行业，给房地产市场带去新鲜血液。未来趋势是，平台经济将持续发力，房地产“服务商”有望接棒“开发商”成为撑起行业转型的大梁。