产业融城利好商业地产 广州写字楼市场供不应求

??2018年上半年，广州写字楼市场成交大热。据广州中原研究发展部统计，截至6月20日，上半年成交量达29万平方米，处于历史第二高位；与此同时，写字楼供应量为31万平方米。成交量逼近供应量，在广州中心城区，甚至出现了写字楼市场供不应求的局面。业内认为，产业融城的利好带动了广州商业地产的发展，写字楼成交因此而受惠。

??写字楼大宗交易频繁

??外围区无论是供应量还是成交量，都占据了重头。今年上半年，广州写字楼的供应量31万平方米全部都在外围区，中心城区供应量为零；而成交亦有23万平方米在外围区。

??值得注意的是，写字楼大宗交易频繁成为上半年的亮点。去年以来写字楼整层、数层甚至整栋的大宗交易频现，除珠江新城、金融城及琶洲核心板块，临港CBD、万博等板块亦开始陆续有大宗交易呈现。企业客户主要以IT科技、互联网、金融投资、基建能源等行业为主，基本以自用为主，投资为辅。

??今年上半年，广州写字楼成交过亿元的大单有12宗，总金额达49.7亿元，超越了去年全年的统计总额；其中，成交面积和总金额最高的是祈福集团大厦。业内认为，企业购置广州办公物业的需求在不断增加，从而带动了写字楼市场交易量的大幅增长。

??为了打造“区域总部经济中心”，今年2月，广州市政府常务会议审议通过了《广州市促进总部经济发展暂行办法》，对新引进的总部企业，最高给予连续3年每年5000万元奖励；对无住房的总部企业人才，或每人每月发放1000元租房补贴。

??此外，广州各区纷纷出台招商引资政策，用于扶持产业和吸引企业人才进驻。光是去年，新注册企业就有20.7万家，增长率达到45.8%。

??政府重金奖励企业总部落户，提升了广州的吸引力，上半年，华润粤港澳大湾区总部落户黄埔，阿里云创新中心落户荔湾等，都是行业大事件。总部经济的发展带动中小企业形成聚集，毫无疑问也增加了区域办公的需求，写字楼物业的热门与之相关。

??写字楼供应不足

??写字楼成交虽热，供应量的短板却在逐步显现。数据显示，虽然去年半年度，广州写字楼的供应量增加到了40万平方米，但是在建项目开发总体进度较慢，供应后劲不足。

??2018年，广州核心板块已经出现供不应求的态势，目前写字楼可售货量不多，除了黄埔港CBD可售货量全是占比达到14.7%以外，其他板块均不足5%。

??从长线来看，写字楼供应不足或将成为常态。近年来，广州商业地块多采取定向出让的方式，为落实企业的投资运营，商业地块配备了高自持比例的要求，真正进入买卖市场的规模则有限。

??以琶洲为例，作为近几年商业地块供应的主力区域，预期可为市场带来173万平方米的全新写字楼。然而，琶洲出让的商业地块均要求自持70%，未来预期可售的写字楼仅不到52万平方米，不到整体供应的三分之一。从2015年至2017年，琶洲写字楼建筑面积最大的是复星南方总部，为20.65万平方米，而可售面积仅为6.2万平方米。

??一手交易供不应求或成常态

??产业融城的战略规划推动了广州营商环境的改善，企业落户激增，广州写字楼需求也相应扩大。但目前，广州写字楼市场的供应主要集中在外围，中心区写字楼供应短缺，仅有少量一手在售，而今年多个新落成的写字楼延迟至2019年交付使用，导致新企业落户只能以租赁为主。即便是租赁，部分商业地块也设有物业租赁条件。

??从租赁市场也可以看出一些端倪。租赁市场，2018年广州主力板块如珠江新城、琶洲，写字楼租金全线上升，空置率下降，承接力增强。

??外围区作为广州高新产业布局的重点区域，产业聚集效应突出，企业自用、自营的物业需求规模也较大，因此，新增的写字楼多为内部消化，仅有少部分可以进入市场销售。从近3年广州商服用地供应情况来看，招商引资占比逐年升高，到2017年已达到90%，而无定向占比逐年下降，已降至10%。也就是说，广州无定向供应的商服用地仅占比一成。