杭州楼市调查：摇号套路多又深 追逐资金料超700亿元

??三个月前，杭州市住房保障和房产管理局的一纸通告，宣告杭州楼市进入摇号阶段。自此，摇号购房成了杭州市民饭后茶语谈资。

??摇号之前，杭州楼市好地段的房子动不动就要300-500万，而且还要托关系、全款付清，甚至收取“号子费”，而摇号时代的杭州楼市，从一定程度上遏制了上述怪相。但是，摇号也使老百姓的购房情绪得到了进一步刺激，一些无风险的赚钱机会，正在激发老百姓寻找和创造参与的机会。

??摇号时代的杭州楼市，正在发生怎样的变化？杭州楼市到底有多火？都是哪些人在参与摇号？冻结资金又来自哪里？为了厘清大家普遍关注的问题，近日，证券时报·e公司记者通过现场调研，采访购房者、中签人、专家和学者等，试图勾勒出真实的杭州房地产市场现状。

??万人大摇房

??6月25日，杭州迎来了“入梅”后的首个高温日，户外气温高至35摄氏度。不过，比起热浪滚滚的天气，杭州楼市的火热程度丝毫不在天气之下。

??按照往常习惯，杭州市民邵女士送小孩去幼儿园的时间是早上九点左右。6月25日，没等到小孩睡到自然醒，她就把酣睡中的娃叫醒，送去幼儿园的时间提前了半个多小时。这一切，都是因为早上九点整，是融信保利·创世邸摇号的时间，而她是登记购房意向户。

??邵女士是土生土长的杭州人，不仅家中有宅基地房，结婚后还买了一套婚房。当下，她原本没有购房计划。但是，从杭州首个摇号楼盘“和家园”开始后，摇号购房突然成了杭州市民饭后茶语的谈资。随后，融信蓝天、华夏四季、桂语江南等限价红盘接踵而至。身边的亲朋好友议论，加上漫天的媒体报道，最终改变她的想法。于是，邵女士抱着试一下的态度，加入了创世邸的摇号购房大军。

??邵女士对这次摇号特别重视，希望记者随她一同前往摇号大厅去见证。不过，早高峰的堵车，车还未到摇号公证处，摇号结果已经公示。随后，手机上就传来了她朋友的微信：“没中，顺序号1000多位去了。你呢？”邵女士的这位朋友和她一样，也参与了融信保利·创世邸的摇号。

??尽管是抱着试运气的态度，但她还是希望能中奖。手机页面显示，她的顺序号是3000多位了。“没中，没有进入前616位，也就意味着没中。”

??创世邸由融信地产和保利地产联手打造，位居钱塘江南岸，紧邻杭州奥体中心。该项目系融信地产2016年7月以32.64亿元总价竞得，折后楼面价1.92万元/平方米。根据公示的销售方案看，创世纪登记时间为6月19-21号，此次推出616套房源，精装修均价为3.47万元/平方米。

??融信保利·创世邸所处的奥体板块，一直是杭州楼市的热点板块，该项目周边的楼盘二手房挂牌价，普遍在5万元-6万元/平方米。

??根据创世邸公示，在为期三天的线上摇号登记中，共计20256户购房预登记家庭。其中，7498户无房家庭。这也意味着，创世邸成为了杭州楼市摇号以来首个摇号参与人数超过2万的限价楼盘。

??三大红盘吸金逾500亿

??事实上，杭州楼市近期进入供应井喷，与融信保利·创世邸同一天（6月19日）登记的楼盘，就有7个之多。

??楼盘的集中上市，在一定程度上缓解了供需矛盾，提升了购房者中签率。不过，由于部分楼盘的一二手房倒挂较严重，这些红盘早已被市民盯上。比如，和融信保利·创世邸同期启动登记的楼盘，还包括绿城·梧桐郡、万科融信·西雅图。这些价差较大的红盘一经公示，便立即引起了摇号大军前去登记。

??6月19日，证券时报记者在融信保利·创世邸的售楼处，遇到了一位从万科融信·西雅图登记处赶过来的购房者。他对记者表示，“最近摇了很多盘，比如前期比较热的华夏四季、融信澜天、未来城等，都去参与了，但是都没有摇中。上午在西雅图刚刚登记完，现在来创世纪这边看看。”

??按照融信保利·创世邸公示，该项目此次摇号报名要求无房户验资100万、二套的验资200万元，全款300万元。该项目共计20256户购房预登记家庭。其中，7498户无房家庭。据此估算，此次摇号冻结资金达到330亿元。这也意味着，该项目创下了杭州楼市摇号以来的两个纪录，一是参与人数；二是冻结资金额。

??与融信保利·创世邸一样，前期颇受关注的绿城·梧桐郡、万科融信·西雅图，在摇号登记中也受到了摇号大军的火热追捧。

??公示显示，6月18日启动登记的万科融信·西雅图，无房户验资70万、二套的验资130万元，通过审核共有9288户购房意向家庭，其中无房家庭3333户。6月19日启动登记的绿城·梧桐郡，无房户验资80万、二套的验资160万元，共有7303户购房意向家庭，其中无房家庭2664户。

??据此估算，在此轮摇号购房中，撇开愿意全款购房的登记家庭，万科融信·西雅图冻结资金为100.78亿元，绿城·梧桐郡冻结资金95.53亿元。在未考虑同一银行验资证明可同时多楼盘使用情况，算上上述的融信保利·创世邸，三大红盘共计吸引了3.6万户家庭参与，合计冻结资金达到525.67亿元。

??实际上，近期参与杭州楼市摇号的资金，较上述525亿元要多。

??证券时报记者根据公示统计发现，除了上述三大红盘，6月25日摇号结果公示的楼盘还包括，阳光城翡丽海岸、九龙仓·珑玺、景瑞阳光城·法兰公园、越秀·湖山悦等9个项目。也就是说，在6月25日这一天，就有11个摇号楼盘需要冻结资金。

??与此同时，统计显示，6月21-25日期间，摇号结果公示的楼盘，还包括北辰国颂府、万科融信·西雅图、融创东麟府等13个项目。

??换而言之，在6月21日这一天，杭州涉及到资金冻结的摇号楼盘，共计有24个之多。据估算，在6月21日这一天高峰期，涉及摇号楼盘需要冻结资金约为727亿元。

??资金房票哪里来

??融信创世邸、绿城梧桐郡和万科西雅图三大楼盘此次吸引了3.6万人报名登记，追逐的资金超过500亿元。外界不禁要问，杭州楼市到底有多火？

??未启动摇号购房前，杭州楼市成交水平是怎样？数据显示，2017年，杭州市区（不含富阳区、临安区）商品房成交16.26万套，月均成交套数为1.36万套。而在摇号购房新政启动的2018年3月，杭州楼市成交突然放量。数据显示，今年3月，杭州市区新建商品房成交9989套，环比上升50.1%；2018年3月，杭州市区二手房成交8206套，环比上升213%。

??对于普通工薪阶层来说，动辄上百万的验资要求，可不是一笔小数目。都是哪些人在摇号？哪来的这么多钱？

??根据证券时报记者对多位购房户的采访，大致可以将参与摇号购房户分为，刚需自购人群、改善型购房人群、合伙购房户，以及迁移户籍创造购房资格等；摇号验资所需的资金来源，包括自有存款、他人借款、拆迁赔偿款、企业周转资金、证券理财资金、民间借贷等。简单说，没房票的创造房票也要上车，或者是找亲朋好友一起合伙；没钱的想办法凑钱，哪怕牺牲部分房票权益组团参与。

??对于摇号大军的构成和资金来源，杭州一位房产界人士对证券时报记者称，明摆着百万元的大奖，你说要不要参与？想一想，办法总是会有的。就像证券投资的GP/LP模式一样，可以组团参与，事先签好协议，交付满两年后出手再分成。不想合伙，身边人又没钱可借，还有民间借贷和配资呢。“当然，民间借贷往往是高利贷，比较危险。不愿意借钱也可以，只要成功中签，就可以通过协议约定实现变相兑现，好项目等着中签户转手的大有人在。”

??6月21日，是创世邸摇号购房登记的最后一天。在创世邸售楼处门前停满了私家车，蔓延数百米。

??邵女士对证券时报记者称，摇号之前，杭州买房太难了，动不动就要300-500万，而且好一点的楼盘，还要托关系、全款付清，甚至收取“号子费”，所以不敢有买房的计划。但是，摇号政策后，至少可以首付3成了，而且一些限价盘与周边二手房，存在着每平方米上万元的价差。她抱着试一下的态度就来了。

??邵女士的朋友也是摇号大军的一员。她的住房情况与邵女士类似，原本没有购房计划。“明摆着赚钱的机会，还是要争取一下。万一中了呢。”

??手头一时拿不出足够的二套房冻结资金，邵女士的这位朋友和她老公灵机一动，借用尚未购房的妹妹户头来参与。如此一来，200万的验资要求，立马降低到100万。“现在的计划是，中签了一起交首付，交付满两年后上市就卖掉。”

??实际上，从证券时报记者近期的采访来看，抱着抽奖心态的摇号者比比皆是。杭州萧山区一家上市公司证代也属于“抽奖一族”。他对证券时报记者称，“摇到即赚百万，不摇白不摇。只要有房票，哪怕没钱也要借钱参与。”他还向记者笑称，“这一次是抛了股票才凑够冻结资金的，这几天A股大跌，即便摇号没中，也是赚了。”

??催生摇号新力军

??始于今年4月的杭州购房摇号，政策对无房家庭有一定比例的倾斜。无房户的福利，自然会激发购房意向户的想象力。

??证券时报记者发现，由于部分限价红盘参与摇号人数太多，为了增加摇号中签率，没房票的选择让老家父母来杭投靠子女落户，单身的选择结婚，是当下不少购房者的解题思路，部分购房户甚至通过成立企业参与到摇号大军。

??在杭州落地生根的陈先生，老家在温州。去年，有了小孩的陈先生，再买一套改善房提上日程。摇号购房政策对他来说有喜有忧，喜的是不用像以前一样为托关系、全款和号子费发愁；忧的是摇号中签率不高，有钱也不一定买得到。想来想去，为了提高中签率，他通过办理老人投靠来争取“无房家庭”资格。

??“由于现在的摇号政策对无房家庭有一定幅度的照顾，部分购房意向人群为了房票，就通过办理将老家父母随迁至杭州的方法来争取无房家庭。这类人群最近听说有蛮多。”杭州一位房产界人士对证券时报记者称。

??以杭州市萧山区为例，据不完全统计，2017年1月至6月15日，老人投靠落户人数为111例，而今年同期这一数据为125例，就数据来看增长并不是很明显。但是，有工作人员表示，4月以来咨询或办理老年投靠落户的人数确实多了不少，只是因为种种原因还在办理过程中，未到最后正式落户阶段。

??相比老年投靠子女来杭落户，单身青年另一个成为“无房家庭”的方法，就是结婚。

??杭州市拱墅区民政局婚姻登记处的数据显示，去年4月和5月，该区结婚登记为477对，离婚246对；今年同期这一数据分别为453对和235对。也就是说，无论是结婚人数和离婚人数，都反而比去年下滑了。不过，杭州市滨江区民政局婚姻登记处的情况，则是另一番景象。据悉，去年4月至6月中旬，滨江区结婚登记为600多对，而今年同期这一数据上升到800多对，同比增长了33%，涨幅相当惊人。

??业内人士分析，拱墅区在杭州是成熟的老城区，居住人群的年龄结构偏高，而滨江区作为杭州高新技术开发区，人口年龄结构偏年轻，特别是处于结婚适龄期的人口占比较高，在购房摇号的推动下，本来就有结婚计划的年轻人，顺势就提前登记了。

??较上述两种招数而言，以公司名义买房来增加中签概率最为引人关注。

??6月25日，九龙仓·珑玺公布中签结果，杭州悦乐汽车服务有限公司、杭州宇乐汽车服务有限公司、杭州悦高汽车服务有限公司三家公司中签。而根据“天眼查”信息显示，这三家公司均成立于今年5月24日，注册资本均为100万元，法人均为周某。诡异的中签率，让人立即对摇号过程产生质疑。

??此事一经传开，立即引发外界关注。6月26日午间，杭州市住房保障和房产管理局发出通知，称已第一时间联系市司法部门要求确保公证摇号工作公开、公平、公正；在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手房），并要求市住保房管部门对相关政策进一步研究完善。

??实际上，周某旗下三家公司参与杭州摇号楼盘，远不止九龙仓珑玺项目一家。

??根据杭州市国立公证处公布的摇号信息，证券时报记者查询发现，除了九龙仓珑玺项目，周某名下的这三家公司，6月12-6月25日，还相继参加了融信创世邸、绿城梧桐郡、万科西雅图、汇高·佰悦中心、滨盛金茂府等热盘的摇号。其中杭州悦乐汽车服务有限公司中签万科西雅图、杭州宇乐汽车服务有限公司中签滨盛金茂府。也就是说，在成立短短一个月内，周某旗下的三公司，先后15次参加了摇号，共计中签5个。

??当然，摇号政策实施以来，不少楼盘都出现了多家公司参与摇号的情况。据了解，报名登记创世邸项目的公司数共58个，摇中了616套房以内的3个名额。金茂府共11个公司参加摇号，有2个公司中签。