佳兆业多元化布局避险

??佳兆业上周公布将分拆物业板块在联交所上市，若上市成功，佳兆业集团旗下又将增加一个上市公司。近些年，佳兆业加快多元化布局，涉足了健康、互联网等多个产业，旗下目前拥有ST生化、佳兆业健康、明家联合以及南太地产等上市公司平台。实际上，相比其他产业布局，物业板块的独立上市更容易被理解，佳兆业在公告中称，就是为了获取融资渠道和独立品牌运作机遇，而对于多元布局佳兆业曾表态是为了实现内部的供血，毕竟对于曾被卷入一场致命债务风波的佳兆业而言，规避风险的同时谋求更长远的发展，或是最痛彻的领悟。

??分拆物业上市

??品牌房企布局物业管理服务在近几年渐成风潮，登陆资本市场已然成为众多物业公司的发展优选。6月25日，佳兆业物业正式向港交所递交主板上市申请，若无意外，佳兆业物业将成为国内第十家上市的物业公司。而在此之前，包括绿城服务、中海物业、彩生活、雅生活在内的6家物业服务企业在香港主板上市。

??业内人士指出，分拆物业是大势所趋，香港的上市政策相对而言较为宽松，这对于品牌房企进军资本市场有着极大的吸引力。佳兆业物业招股书显示，该公司主要有四大业务，包括物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务及智能解决方案服务。分拆及上市完成后，佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%权益，而佳兆业物业将仍为公司的附属公司。

??对于分拆上市，佳兆业认为对于该公司的发展存在诸多益处：独立在港交所上市的佳兆业物业，既可为佳兆业集团及整体股东创造更高的价值，同时又有利于建立独立上市集团的身份及集资平台，增强该公司在业务方面的优势。

??同策研究院首席分析师张宏伟表示，存量房市场为物管行业发展提供了巨大的空间，在当下存量服务领域上市的风口期，物管分拆顺应后房地产时代发展的需求。

??在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，佳兆业分拆物业上市的做法，旨在促进并实现物业板块独立运作，具有较为积极的意义。同时，严跃进还表示，佳兆业集团分拆物业之举，很大程度上说明该公司在业务方面有转型的考虑。“从实际情况看，当前物业板块的上市公司不多，而且很大程度上是因为上市的政策较宽松而推动，所以会带来较好的上市机会和动作。”严跃进补充说道。

??多元布局

??佳兆业分拆物业板块上市引来市场关注也有另一方面的原因，若该板块上市成功，佳兆业旗下又增添一个新的上市公司。据了解，加上佳兆业自身在香港的上市平台以及计划在香港上市的佳兆业物业，佳兆业集团未来将在资本市场拥有6个上市平台，主营业务范围包括房地产开发、物业管理、新科技、大健康等。其中，A股市场拥有明家联合、ST生化两个上市平台，港股拥有一家名为佳兆业健康集团（原美加医学）的上市平台，南太地产则在美国上市。

??值得注意的是，上文提及的后4家上市平台皆为佳兆业收购所得。2016年10月，佳兆业首次举牌美加医学，后于2017年7月增持成为最大股东；2017年9月6日，佳兆业以17.6亿元将A股上市公司明家联合收入囊中，该公司主营互联网行销；2017年7月12日，佳兆业披露，公司拟以1.1亿美元（约合7.46亿元人民币）的价格，收购一家在纽交所上市、名为南太地产约650.4万股股份；而同年11月29日收购ST生化之举，则被外界视为佳兆业涉足生物制药的重要标志。其中，佳兆业在4家上市平台中占股比例分别为41.24%、21.25%、18.57%以及17.7%。

??显然，单纯的房地产开发业务已不能满足佳兆业的发展“野心”，该公司在战略布局上早已呈现出多元化的鲜明特征。佳兆业方面此前就曾表示，收购及上市计划完成后，不仅有利于佳兆业集团多元业务的发展，更会拓宽公司的融资渠道。

??高负债及跨行隐忧

??佳兆业多元布局的战略落地始于2016年，在这之前佳兆业经历了被锁房源、债务危机、项目停工、董事长辞任、面临被融创收购等一系列风波。2017年3月，停牌近两年的佳兆业完成复牌条件，在港交所复牌。佳兆业归来后，各相关业主逐渐步入正轨，去年也实现扭亏为盈。

??在主业恢复的同时，佳兆业明确了多元布局的战略。在2017年的半年业绩会上，佳兆业首次对外解释，旅游产业、科技产业和大健康产业是多元化布局的主要方向。“多元布局是目前房地产企业普遍选择的方向，尤其是在地产业务板块曾经遭遇坎坷的佳兆业，更需要通过多元布局来避免单一投资带来的风险，另外这也是佳兆业继续做大盘子的途径。”一位不愿具名的接近佳兆业人士如是称。

??以收购上市公司的手段布局多元化，这也被评价为佳兆业多元布局的同时，拓宽融资渠道的手段之一，因为佳兆业自身面临的债务压力并不轻松。据其财报数据显示，2017年佳兆业集团的资产负债率达85.94%，借款总额为1111.73亿元，有息负债加权平均融资成本为8.27%。在2017年的半年业绩会上，佳兆业方面也曾检讨债务水平确实较高。

??“高负债是限制佳兆业发展的一个极大阻力，虽然上市可以创造股权方面的增持并降低债务方面的压力，但后续此类企业债务方面的关系处理仍需谨慎。这也在很大程度上说明了一点，佳兆业会在这个过程中研究企业的弱点，进而寻找企业发展的新优势。”严跃进向北京商报记者如此说道。

??此外，也有业内人士称，多业态投资难以避免资本市场带来的不确定性，跨行业布局或将成为佳兆业发展的一个隐忧。对此，严跃进分析表示，跨行业发展对于房企而言存在一定压力，一是专业度亟须培育，二是对于新产业的政策思路也需要有所把握。严跃进进而指出，在跨行业发展上，以佳兆业为代表的品牌房企需要研究新的发展模式，尤其是要在现金流稳定方面下功夫。

??就外界关注的物业板块分拆上市、优化负债结构等方面的问题，北京商报记者致电该企业进行了解，佳兆业方面回应称，由于物业板块正处于上市静默期，除公告外无更多信息透露，如有进展将适时以公告形式向外界进行汇报。