海外融资受限 房企再遭“紧箍咒”

??近一时间段各种房地产收紧信号接连释放，诸如审计署发布审计报告披露地方房企违规融资问题，再如棚改政策收紧，以及近日国家发改委剑指房企海外发债，规范海外融资渠道。对此,分析人士认为，继公司债、非标、银行贷款等各种渠道后，境外融资这个蓄水池也开始紧缩，对于资金密集型的房地产行业来说，资金再遭紧箍咒，叠加影响无疑重大，预计三四季度房企资金链会更加紧张。

??融资渠道接连收紧

??日前，国家发展改革委、财政部联合发布了《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》（下称《通知》）。

??对于《通知》发布的主要背景，6月27日，国家发改委相关负责人表示，近两年，注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。但是，这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。

??从具体管控做法上来看，值得关注的一点是，要引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

??在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，加强企业外债风险管控力度，无疑会减少外债发行的规模，同时也会限制海外地产的投资，对于很多房企的境外融资将形成制约效应，接下来资金方面的压力会有所上升。

??防范金融风险政策之下，政府对于融资渠道的管控，愈发严格与规范。一周前，审计署针对金融风险防控等突出问题予以审计并发布报告。报告披露，3家金融机构9家大型国有银行，违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

??在业内人士看来，虽然这份审计报告披露的违规内容是2018年之前的，但是对于当下仍对违规金融手段抱有幻想的房企，将起到震慑作用。

??开拓多元化融资渠道缓解压力

??海外融资收紧，对于房企的影响将有多大？

??根据同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资情况显示，2018年4月，房企融资总额折合人民币共计769.12亿元，其中境外发债354.13亿元，远高于3月份的193.44亿元。在国内融资难度较高的情况下，海外融资成为房企的热衷选项。

??不过，在业内人士看来，即便政策不收紧，受到汇率、发行利率等影响，房企海外发债的规模也在下降。5月份，40家房企发行公司债融资总额为58.35亿元，其中境内发行40亿元，环比减少65.52%，境外发行18.35亿元，环比减少94.82%。

??有证券机构分析师表示，总的来说，房企对于外债依赖度并不是很高，仅个别企业发债规模占比超30%，目前主要的融资渠道还是银行贷款。而且此次收紧不是不让发，而是规范资金的流向以及加强企业资质审核，影响并不是很大。

??即便如此，今年房企的资金压力仍不容小觑，全方位融资渠道收紧，又面临着2015年和2016年公司债在今年将进入集中兑付高峰。

??重重压力下，房企何去何从？业内人士指出，提高周转、快速回笼资金，这是今年房企应对资金和高杠杆风险的关键。

??另一方面，也有企业在尝试开拓多元化的融资渠道，除了不少以租赁之名发布资产证券化产品外。最近，信托等非标融资渠道重启。据同策研究院数据显示，5月份40家房企共发生了15笔信托贷款融资，融资总额达113.54亿元，环比增加687.94%。