[中房研协]两部门收紧房企海外融资，加强对外债风险的管控

??导读：本周对于房地产企业的管控接二连三。先是在国开行收紧棚改审批的背景下，最近两个交易日地产股集体大跌，将央行降准释放7000亿元资金的利好消息对冲的一干二净。随后，发改委方面又表示，将限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目。可以看出，在政策层面上，政府对房企的管控并没有放松，而是不断的补漏洞，防风险。

??两部门收紧房企海外融资

??为切实有效防范外债风险和地方政府隐性债务风险，守住不发生系统性风险的底线，近日，国家发改委、财政部联合印发《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。

??发改委表示，需要不断改进完善企业境外发债备案登记工作。规范企业举债有关资质要求和资金投向，加强外债风险预警，出台违规行为惩戒措施，完善市场约束机制。同时，引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

??对于《通知》下发的背景，发改委方面表示，其注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五、六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。

??总体看，企业境外发债主要存在三方面的问题：一是境外发债主体结构有待进一步优化，比如地方城投公司评级整体较低，房地产企业境外发债规模增长较快等；二是企业境外发债风险防控需要加强，部分企业自身资信情况一般，外债偿还能力受到关注；三是部门之间外债管理协调配合机制有待完善。

??此次国家发改委对于此类外债风险的管控，总体上符合当前宏观经济去杠杆、防风险的导向。从其中对于房地产内容的表述来看，有三个要点值得关注。第一，对于境外发债的用途给予了限制和规范，即此类发债主要可以用于偿还到期债务，而不允许或限制投资房地产开发等业务。第二，对于企业的评级能力进行管控，尤其是此类评级没有真实反映企业的信用和资质，风险较大，未来对于此类发债方面的信用管控预计会加大力度。第三，外债的投资结构会优化，尤其是结合“一带一路”倡议，会给予相应的引导。总体上说，近期对于资金方面的风险管控力度会加大，会减少外债发行的规模，同时也会限制海外地产的投资，所以是有一定的利空效应，从很大程度上也会对近期很多房企的境外融资等形成制约效应。

??境外发债增长迅速，积累债务风险

??近年来，我国企业境外发债快速增长。数据显示，2017年，我国企业境外发债2358亿美元。2018年1~5月，企业境外发债992亿美元，同比基本持平。

??中信建投研报指出，由于境外融资成本相对低廉，中资企业境外发债规模快速增长。尤其是对城投平台和房地产企业来说，境外发债是其重要的融资渠道。2018年初以来，城投平台境外发债规模约为45亿美元，约为同期城投平台境内发债规模的4%。而房地产企业2017年以来境外债券融资近654.6亿美元，约为同期房企境内发债融资规模的78%。

??上海财经大学教授郑春荣表示，在面对国内严格监管的背景下，城投公司谋求境外举债，如果不进行规范和监管，可能给政府部门带来债务风险。

??东方金诚国际信用评估有限公司首席分析师苏莉表示，城投公司是境外发债的主力之一，和国内城投债类似，一度以地方政府信用背书。在国内强化对城投债和地方政府融资行为管理的情况下，如果城投企业继续利用地方政府信用支持发行外债，既有可能误导市场，同时也会在境外市场产生地方政府隐性债务和外债风险，影响地方政府债务风险管理的成效。

??全球首席经济学家邓海清表示，此次发改委约束房地产企业、城投平台的海外发债，应当属于约束房地产、城投平台债务的组合拳之一。结合棚改政策、房地产海外发债政策变化，我们认为房地产市场也已经发生巨变，房地产“去库存”已无必要，三四线城市的“房地产热”不可持续，同时由于过去房地产的火爆透支了未来的房地产需求，房地产开工能否像房地产商土地囤积那样乐观，存在较大的不确定性，这无疑将会增加中国经济的下行压力。

??五项举措，防范债务风险

??为解决企业境外发债中存在的问题，国家发改委将会同有关部门，健全本外币全口径外债和资本流动审慎管理框架体系，合理控制外债总量规模，优化外债结构，有效防范外债风险。

??具体来看，国家发改委提出了五项举措：一是着力优化外债结构，重点支持一批综合经济实力强、国际化经营水平高、风险防控机制健全的大型企业和金融机构赴境外发债，引导资金投向创新发展、绿色发展、新兴产业、高端制造业等重点领域项目，加大对实体经济的支持力度。

??二是尽快制定《企业发行外债登记管理办法》，明确发债企业资质要求和条件标准，完善备案登记申报方式和办理程序，不搞变相行政审批，防止自由裁量，为企业跨境融资提供更多便利。同时，加强外债信息汇总和事中事后监管，明确违规约束措施，规范备案登记管理。

??三是规范企业举债有关资质要求和资金投向，加强外债风险预警，出台违规行为惩戒措施，完善市场约束机制。同时，引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

??四是督促指导市场主体和中介机构主动加强国际资本市场分析研判，合理配置资产负债，优化币种和久期匹配。引导企业使用货币互换、掉期、远期外汇、期权等衍生产品防范汇率风险，降低债务成本，增强偿付能力。

??五是完善部门间协同监管机制，主动加强与国家外汇局等部门的沟通协调和信息共享，强化监管统筹。

??（内容来源：海清FICC频道、中国经营网等）