云南城投，办会展还是卖房子？

??继成都会展之后，云南城投近日再次收购海南会展项目，期望减轻业绩压力，但空置率高引争议

??继成都后，云南城投会展布局又瞄准了海南市场。云南城投的控股股东云南城投集团，在会展行业扎根已久。然而，相较于上海、广州等城市的会展项目，云南城投集团的会展业务却饱受“空置率”的质疑。在此背景下，对外扩张便成为其必经之路。

??收购天利集团旗下四家公司，意在海南会展项目

??日前，云南城投置业股份有限公司（以下简称“云南城投”）发布公告，宣布收购天利集团持有的天利投资、天联华公司、天利度假各70%的股权，以及天利酒店75%的股权，对价共计9297万元。此外，云南城投还将收购天利集团持有的上述4家标的公司共计18.76亿元的债权，以及天利旅游持有的天利投资、天利度假及天利酒店共计1582.5万元的债权。

??此番收购，云南城投正是意在这4家标的公司运作的海南国际会展中心综合性地产项目。交易完成后，云南城投将得以对该项目进行后续投资及运营管理。资料显示，海南国际会展中心综合性地产项目总建筑面积44.93万平方米，包括酒店、住宅、写字楼等；项目总投资约40亿元，后续还需继续投入15亿元。

??云南城投方面称，该项目位于海南省，符合自身区域战略定位，而通过项目后续开发及运营，可为公司业绩做出持续贡献，增强盈利能力。此前在云南城投“十三五”战略规划中，提出了向大健康、大休闲产业转型的要求。而在2017年年报中，云南城投则进一步明确了向康养、文旅、会展产业转型的目标。

??收购成都会展，云南城投已成国内最大展会集团

??事实上，云南城投及其控股股东云南省城市建设投资集团有限公司（以下简称“云南城投集团”）在会展领域布局已久。在云南城投集团官方网站上，明确写明集团已“成为持有和运营会展面积双指标第一的中国最大会展集团”。

??2012年，出于中国-南亚博览会举办需要，昆明滇池国际会展中心项目于当年8月确认通过，而具体建设则由云南城投集团负责。同年12月，该项目正式动工，由云南城投集团联合成都会展旅游集团共同投资兴建。2016年4月，随着世博旅游集团正式划归云南城投集团，昆明国际会展中心也由云南城投集团接手。紧接着2016年7月，云南城投集团收购成都世纪城新国际会展中心有限公司51%股权。

??控股股东动作频频，云南城投近期以来也开始抓紧布局会展产业。2017年11月，云南城投发布公告，宣布拟从云南城投集团以及6名交易对象手中，收购成都环球世纪会展旅游集团有限公司100%股权（以下简称“成都会展”）。而在今年5月，云南城投通过收购海南项目进军海南会展市场。

??据华美顾问集团首席知识官赵焕焱统计，云南城投集团目前进入的会展业务包括昆明滇池会展、昆明国际会展、成都世纪城会展、武汉国博中心、海南会展中心，以及成都环球世纪会展旅游集团有限公司。

??旗下展会项目的空置率问题突出

??据商务部统计，2017年在全国专业展馆举办的各类展览会共5604场，展览总面积10642万平方米，分别较2016年增长1%和12.3%。展览经营效益持续向好，2017年全国展览营业收入达872亿元，同比增长12.3%。但另一组数据也显示，国内超过60%的场馆年利用率只有20%。

??尽管云南城投集团已成为国内最大展会集团，但有多方分析指出，云南城投集团旗下展会项目的空置率问题凸显。据云南美财智库统计，昆明2016年展会面积共有116万平方米，位居全国第16位，然而从各个城市展会举办次数多寡来看，昆明却榜上无名。2016年，昆明国际会展中心的租馆率仅为10.5%。

??新京报记者在查阅各官方网站数据后发现，2018年全年昆明滇池国际会展中心共有12场展会，昆明国际会展中心共28场展会。与此同时，武汉国际博览中心2018年共38场展会，成都世纪城新国际会展中心则有37场。对比可知，虽然云南城投集团大本营位于云南，然而云南的会展场次表现却不及其在武汉、成都等外地项目。

??另一方面，对比其他省市的展会项目，云南城投集团旗下项目在对外竞争中差距也颇为明显。例如上海新国际博览中心2018全年展会场次共93场，广州保利世贸博览馆共51场，郑州国际会展中心共84场。云南美财智库分析指出，会展业的发达程度与当地经济总量成正比。此外，云南当地组展公司的缺位也成为云南会展业落后的原因。

??■ 质疑

??“蛇吞象”交易被上交所问询

??从标的的选择上，通过成都、武汉、海南等地的项目，云南城投集团避开了北京、上海、广州等传统展会热门城市。“现在这种会展场地是一个很难做的生意，门槛很高，基本上都是超大盘项目，但成功率却比较低。”北京联合大学旅游学院副研究员杨彦锋表示，“成都会展是一个国内少有的成功开发的超级大盘，但是反观云南本地的会展项目，都很难说有盈利。因此云南城投需要通过收购成都项目，来增强规模和实力。”

??资料显示，成都会展主要业务为会展、酒店及房地产开发。成都会展的资产预估值达到240亿元，占当时云南城投净资产比例518.47%，是云南城投市值近3倍，溢价约72%。此外，成都会展还需要在3年内实现累计63亿元的扣非净利润，但其在2015-2016年间净利润分别为8786.57万元和2.6亿元，远不及平均每年需要达到21亿元的扣非净利润要求。

??这场被称为“蛇吞象”的交易引来了上交所的问询。针对对赌协议，云南城投方面回复称，未来成都会展的利润将主要来源于房地产开发，预测期内业绩收入将会大幅增长。据透露，成都会展房地产在2013年、2014年累计销售收入超过50亿元。

??进军会展或为减轻业绩压力

??有分析指出，成都地区的会展盈利模式不同于会展业传统的德国、英国模式，通过当地旅游资源形成会展到旅游的联动，并通过房地产开发收益，保障会展旅游本身发展。从云南城投的回复也可看出，支撑会展项目盈利的动力依然与地产销售息息相关，能够带来有效收益。长期以来，云南城投因高负债率广受诟病，2016年时其负债率一度达到90.2%，令外界对其造血能力提出质疑。在业内人士看来，收购会展项目也是云南城投减轻业绩压力的无奈之举。

??“对于当前此类企业来说，负债规模大是客观事实。但从此类企业的业务转型来看，传统地产业务拿地成本大，而并购此类项目相对成本小。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。选择避开会展最热门的城市，同样也是出于成本等因素的考虑。

??“目前云南城投的难点在于，其潜在的压力会继续增加，未来也需要在一些变现能力好的项目并购上发力。”严跃进补充表示。然而，变现能力好的项目是否有望出现也是问题。杨彦锋认为，既要符合云南城投的主业，又要符合其发展方向，并且能够快速变现的项目，目前市场上基本不存在。