左晖：不动产市场未来的几个机会

??2018年4月27日，链家董事长左晖在「乐分享、诚参与、铸联盟——2018中城联盟董事长年会」上进行了主题为《关于不动产市场的一些观察》的闭门分享。以下为现场录音整理。

??大家上午好，每次听任总讲完，总感觉脑袋有被「撑着」的感觉，我就想着给大家吃点「山楂丸」消化一下。在过去一年里，我对整个房地产市场有一些零星的观察，跟大家交流一下。

??今年是改革开放40周年，1978年中国大概是1.7亿的城镇人口，城镇住宅面积大概是11亿平方米，人均居住面积是6平方米。现在，中国城镇人口接近8亿，已经有250亿平方米住宅了。理论上中国城镇人口的住宅问题，已经基本得到解决。

??在整个大背景下，我观察到一些事情。

??第一个是关于租赁，因为之前谈到过很多次，我把自己对租赁的一些核心观点，再梳理一下：

??第一，整个租赁市场的规模，我们可以拿三个国家，美国、中国和日本租赁市场规模和整个住宅的交易市场规模做对比。相对来说，中国的租赁市场规模是比较小的，现在大概是1万亿的GMV（交易总额），新房和二手房的交易在17万亿左右。理论上说，租赁市场的规模增长还会比较大。我们有一个预计，可能未来十年的时间里，总体租赁GMV商品交易总额的增长速度会超过我们想象。

??其实过去这么多年里边，租赁市场的租金增长速度，是大家都在忽视的。过去十年，比如北京房价大概涨了5倍，租金的增长也在3倍左右，租金大概每年在10%-15%左右的增长，相对比较平稳。未来五到十年，这个租赁市场估计会有非常大的增长，可能每4年到5年就会有1万亿的市场增量，所以会到3万亿的规模。

??第二，从全世界来看，在整个租赁市场的核心供给来自于C端，换句话说主要是以私宅的形式来提供。比如德国，有超过一半人在租房子，10套房子，5套住「自己的房子」、5套住「别人的房子」。这其中有80%，即5套中有4套是私宅。当然，持有机构也是各种各样的，主要是C端、B端和G端（政府持有），所以供给大概来自这三个方面。今天B端持有的租赁性住宅是非常少的，政府的持有也是非常小的，这两块未来都会有很大的发展。不仅仅是公寓，包括养老型物业，美国、澳大利亚等等都是一样，80%的养老都是居家养老和社区养老，这是很重要的状况。

??还有，虽然我们认为未来主要是C端的市场，但是B端的经营比率会越来越大。从C2C的市场，会变成C2B2C的市场。我们有一个判断，未来的租赁市场有三个大的机会：

??第一个机会是租赁交易平台的机会，但是这个机会非常特殊。今天全世界没有特别大的长租交易平台，基本上都是在短租领域里，我们今天的短租住宅市场还是比较小。

??第二个机会是B端的机会，就是租赁型运营机构的机会。

??第三个机会是物业持有者的机会，这对开发商来说是一个非常大的机会。

??五年之后，如果中国的租金规模到3万亿规模的话，我估计会有10%，即3000亿来自于B端的持有型物业。

??所以这是三个大的核心机会，对开发商来说第三个机会明显是一个核心机会。

??租赁肯定不是所有城市都在做的事，我觉得可以有一个参考，就是看自如去哪个城市，大家可以在这个城市里面发力，因为我们对这个事情的研究是非常多的。自如去了9个城市，租赁对GMV的集中度比交易市场的集中度要高太多了，所以租赁是一个可尝试的市场，它的GMV是非常集中的。

??这是国际上几个比较大的租赁型运营机构的品牌，比如德国的Vonovia等市值都比较高。

??今天，政府对市场的干预越来越多，导致市场在振荡发展，主要是交易量在振荡。

??我们看千人购房率（指标），在所有国家里面，这基本上是非常稳定的数字，每一千个城市人口一年会发生多少套住宅交易，这么一除，大概都在千分之二十左右，每一千个人口大概会发生20套交易。一出政策，千人购房率年度地就会发生波动，本来是在上下10%振荡，会变成上下30%的振荡，就会在某一些时点里面导致本来是10个人在买房，结果变成13个人买房，挤出来的3个人导致了房价快速地增长，这是一个非常明显的规律。

??所以原来主要是一线城市是这样的状况，今天大量的二三线城市都已经开始这样了，如何应对这种振荡带来的资产价格的波动，也是下一步的主要命题。

??这是北京、上海的千人购房率情况，这是成都和武汉，相比北京、上海，成都、武汉这样的城市，在过去这些时间里面的变化稍小，房价会更稳定，千人购房率的波动会更小，北京千人购房率的波动会更大，房价涨幅会更高，这些状况都会发生一些变化。

??对我们来说，市场的信号是失真的，一些强二线城市，比如成都、武汉、长沙、杭州等等，今年基本上是强弩之末的状态。

??这就是我们今天看到的一些状况，总之未来市场会产生一些波动，当然这种波动，我觉得是常态。红色的是中国股市在全球各个品类，包括大宗商品、股市里面的投资回报率的变化，大家可以看到过去十年时间里面，不是在第一个就是在最后一个，这是非常有意思的状况。这种振荡未来会变成一个常态，会越来越大。

??我们如何应对这种振荡？

??我们去做一个证明，房价十年涨5倍的含义是什么呢？就是年均涨幅大概是18%左右。这听起来不像一个大数字，但是我们可以看到季度的涨幅超过5%的大概有几个。

??人口也会发生非常大的变化。首先，中国的确已经进入到老龄化阶段。我们可以看到，0到14岁人口占比的国际比较，中国从1960年到1982年到2016年的变化速度是多么快。今天高收入的人均GDP超过三万美元的比例也接近了，现在人口的聚集，正在发生非常大的变化。

??这是全国各个省份2016年的养老抚养比的变化，就是劳动人口和抚养人口的比例的变化，广东很厉害，已经超过9，9个人口对应1个抚养人口。我们再看东三省，黑龙江是1.3。

??我们的核心结论是什么？未来中国大概有20个城市圈会聚集10亿城市人口，这是今天的核心结论。

??原来劲松总（陈劲松，中城联盟第九任轮值主席、世联行董事长）提到过，今天一二三线城市的定义已经过时了，未来的定义是城市圈的定义，并且人口还在往城市中心去聚集，从全世界来看都是一样的。东京东新区晚上人口和白天人口的比例到85%了。我们再看美国Amazon，有一个指数叫塔吊指数，今年最高的是西雅图，西雅图城市里面到处在给Amazon盖房子，郊外往城里面去搬。

??人口在各个维度里面不断地聚集，这也是一个非常明确的趋势。包括刚才说的人户比，就是户均人口数，北京的户均人口数每年下降1%，相当于下降0.02个人。

??未来城市的竞争，从今天的政策竞争，到未来城市运营的竞争，这个方向非常明显。今天中国的城市管理者已经完全认识到这个问题，竞争已经不仅仅是各种各样的政策，城市是不是足够舒适等等都有关系。从城市舒适度来看，有一个指标是每平方公里的交叉路口，从这个数据来看是一个特别有意思的情况，东京银座的每平方公里的交叉路口超过200个。根据这些数据我们提了一个观点：城市发展，城市扩张不必然带来资源要素的增长，也不必然带来交通拥堵等等，所以未来的城市经济化的运营，是一个非常大的方向。

??今天整个房地产行业有比较明显的线上化，线上化不仅仅是交易的线上化，根据链家的数据，我们的消费者，每10个人在线下接触之前，有9个已经在线上开始接触，这是一个非常大的变化。就是看房子之前，10个人有9个人在线上。其实线上化还发生在很多方面，在人的行为线上化之后，一个很大的趋势是物本身的线上化，这也是开发商未来非常大的机会——IOT（Internet of things，物联网）。

??今天整个线上的推进过程中，就是线上和线下整合的过程中，GMV大、又容易的事情，基本上被人做完了。还有一些GMV很大，但是不容易，就是复杂的交付的事儿。所有的房地产的交付领域和服务领域都是这样，GMV很大，但是交付链条非常长，包括住宅的交易、装饰装修等等，各个品类都是这样。这些品类未来的核心方向是什么，我们自己定义叫多元角色的协同。这是一个价值主张，新的价值创造的一个核心方向，如何把更多元的角色从线上到线下最有效率地进行整合和协同，是这个领域里面最大的一个方向。

??这是我们刚才看到的，在整个房地产的服务领域里面的一个图谱，主要想说大多数是跨价值链的，相对来说是比较复杂的交付。不动产科技、装配式住宅，这都是未来一些大的方向。

??另外未来在运营的时候，也有核心公共空间的运营，包括商业、长租公寓、社区、房子的改造。其实改造、运营的重点，都是对公共区域本身的打造以及运营。我们作为投资人，主要看的是类似的公共区域运营的关键性机构。

??这就是我从一些比较散的点上对整个房地产业的观察，谢谢大家！

??特别福利来啦！

??2018年6月9日，北京，

??贝壳找房首席经济学家、链家研究院院长杨现领先生将在

??「HR，做企业前行的驱动器——中城联盟公开课」现场重磅开讲！

??聚焦《调控一周年，数字解读中国房地产市场》，

??他将带你跳出当下，

??站在更高、更远处，

??看看行业全貌，

??也许你会豁然开朗。