2018-06-28 15:51:40
??导读:仅三天时间,西安、长沙、杭州便相继出台暂停企业(企事业)单位购买住房的政策。限制企业购房正在成为热点城市新一轮房地产调控的重要方向。那么,暂停企业购房的背后,是什么在吸引企业购房?企业购房与家庭或个人购房又有什么区别?这一政策有可能继续在多个城市复制吗?
??3天3城市暂停企业购房
??在供需紧张,市场反响激烈,楼市调控不断升级的背景下,企业购房群体因不受限购束缚,而显得异军突起。在当下调控严格的市场下,购房群体中炒房客数量上涨,炒房需求占比上涨,导致市场供需结构紧张情绪被放大。在“买房就赚钱”的思维持续放大下,很多人因限购没有购房资格,就利用起了公司买住宅不限购的漏洞。
??为了“防止以企业名义投机炒房”, 6月24日,西安出台《关于进一步规范我市住房交易秩序有关问题的通知》,提出二十三条规范西安住房交易秩序的工作措施,其中就包括“在限购区域内,暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房(含商品住房和二手住房)”。
??此前,以企业名义来买房的团购,对楼盘项目销售无疑是一笔“可遇不可求”的大单。在西安摇号之前,有的开发商有企业团购,买方以公司名义打包买下一栋楼,开发商一般会给1~2个点的优惠。而在西安开始摇号之后,企业团购买房的现象就基本没有了,因为企业会跟普通购房人一起摇号。
??继西安后,6月25日,长沙出台政策,其中同样提到了“暂停企业在限购区域购买商品住房,已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让”。
??同时,因九龙仓珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签,且这三家公司属于同一个实际控制人的情况。6月26日,杭州住房保障和房产管理局发布通知称,在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)。
??事实上,以企业名义买房并非只在个别城市发生,一线城市乃至热点二线城市皆普遍存在,部分地方也针对企业买房出台了相关政策。去年以来,包括深圳、广州、上海、北京等一二线核心城市在内,多个城市住宅房产被投资公司整购。以公司名义房产也需要满足购买条件,根据“沪九条”新规:企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。
??暂停企业购房的原因
??实施暂停企业购房是地方最无奈的选择。其一是企业购房有利增加地方财税收入,也有利于消化大户型房子,关键是可以拯救资金紧张的房企,快速回收资金,避免楼盘断链与企业债务危机及银行金融风险。其二是企业购房破坏限购政策,大规模的资金入市疯抢房子,导致供不应求,引起市场恐慌情绪,推高房价。其三是限价、限签的政策严重影响到新房供应,摇号的政策让购房者抢房。其四是商品库存的下降之后,新增供应缓慢,受到人才政策的刺激,大量的住房需求汹涌进入。
??目前西安、长沙、杭州三个城市都是已出台限购限售政策的城市,企业买房的背后原因有四个方面。其一是炒房比经营更赚钱。新房二手房存在“剪刀差”(价格差距),企业可以直接获得购房资格,并且没有限售期,可在买房后迅速进行交易获得收益。其二是税高但有钱赚。相比普通购房人,企业名义买房存在一定规避政策限制的优势,但同时,企业买房需交更多税收却可以变相减少。很多公司在实际操作中,多数会选择股权变更或连同公司一起转让等方式。实际房产并没有过户,就不用交纳契税和增值税以及土地增值税等。
??多城或跟进
??对于房地产市场来讲,暂停企业购房是防止以企业名义投机炒房出的新招,一个亡羊补牢的堵塞限购政策技术漏洞新措施。个人与企业同时限制买房是真正的楼市调控“核武器”,完全阻止了买房对象与渠道。不仅是巩固房价调控成果,是维护房住不炒的调控基调,保护更多真正需要住房的首次与改善的合理刚性需求,平衡供需关系,促进房地产市场长期稳定健康发展。背后更多的意义是让实体经济回归市场,回归理性。
??新一轮的楼市新政,由限购、限贷、限商转向加限售、限价、限签,最后转向加限摇号、限公司买房,形成一套最强阵容的抑制需求端政策“组合拳”。特别是限制企业购房的规定,西安、长沙、杭州作为全国前三例禁止公司买房出现,并且规定已经以企业名义购房的,需3年或4年或5年以后才可以转让,目的是打击以公司名义炒房,堵塞限购政策的漏洞。可谓是全国首创,意味着以公司名义买房的调控会成为未来政策重点。
??暂停企事业单位买住房,这一政策有可能继续在多个城市复制。对于供需结构紧张的城市来说,这个政策对于缓解市场供需紧张有明显的影响。未来将有更多城市对企业购房实施严厉的管控,尤其是对于一人注册公司等,而部分合伙制的企业等未来也会有较为明显的管控。限制企业购房政策,预计在全国省会城市和重点地级市都会推进,而部分去库存的城市暂时在此类领域不会有较为明显的政策出台。
??(内容来源:每日经济新闻、证券日报等)