裕田中国秦皇岛威尼斯水城项目违规预售

黄永旭 童海华2018-06-25 14:26:38来源:中国经营网

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??端午假期,秦皇岛像往常的节假日一般再次热闹起来,车水马龙,人潮涌动。游客们的热情似乎也感染了购房者,在位于北戴河新区威尼斯水城项目接待中心,众多前来咨询看房的购房者让原本较小的临时售楼处更显拥挤。

??“预售证还没拿到,现在是认购期间,做个‘5万元抵10万元’的优惠,就可以排上号了,就有优先选房的权利。”威尼斯水城项目的一位置业顾问如是介绍。

??据介绍,威尼斯水城项目位于北戴河新区黄金海岸中段,规划为秦皇岛奥特莱斯项目康养度假用房区。因其定位奥特莱斯世界名牌折扣城配套住宅的天然优势,自秦皇岛奥特莱斯在新区立项以来就备受市场关注,而“预计7月开盘”的消息,进一步催化了购房者的热情。

??近日,《中国经营报》记者在走访中了解到,除了提前认筹可以优先选房,该项目还以“不限购、不限贷”“5万元抵10万元、12万元抵24万元”“全款9折”“容积率0.6”等作为卖点扩大宣传。置业顾问表示,部分优惠仅限于开盘之前,开盘之后将不再继续实行。

??为此,记者致电北戴河新区规划建设局房产科,一位工作人员直言,该项目尚未办理预售许可证,其认筹排号是违规行为。

??认筹排号违规预售

??威尼斯水城项目位于秦皇岛市北戴河新区滨海新大道西侧,赤洋路南侧,属于北戴河奥特莱斯配套住宅项目。项目一期占地面积244亩,总建筑面积7.8万平方米,共规划建设208栋纯独栋墅院,容积率为0.69,绿化率36%。

??在项目接待中心,置业顾问表示,项目售楼处主体建设已经完成,正在装修,预计半月后即可投入使用,别墅也已开工建设。记者来到项目施工现场看到,偌大的施工现场唯有一座封顶建筑,该建筑外围脚手架上仍有数名工人在高空作业,环视四周,多台推土机正在平整土地。经施工人员确认,该封顶建筑确为项目售楼处,不过别墅尚未开建,目前还在平整地基。

??记者在走访中发现,该项目名为接待中心的临时售楼处未公示土地、建设相关证书信息,也未发现《商品房预售许可证》,前来咨询的购房者却人数众多。该置业顾问表示,预售证尚未取得,预计7月拿到,目前正在认筹排号。

??关于认筹排号,该置业顾问详细介绍称,在认筹期间,共有3项优惠,分别为“5万元抵10万元”“12万元抵24万元”和“全款9折”。其中,“5万元抵10万元”是指,在开盘前,购房者交5万元认购金,即相当于排号,开盘后,具备优先选房资格,且已交的5万元认购金可直接充抵10万元房款,相当于总房款直接优惠5万元,“12万元抵24万元”同理优惠12万元。“全款9折”是指,全款认购,总房款打9折。此三项优惠均在开盘前有效,一旦开盘,将全部停止,不再继续实行。

??随后,该置业顾问又举例说明了上述优惠,以该项目124平方米独栋别墅为例,原价约为255万元,若购房者全款认购,以上三种优惠消减之后,总房款约为215万元,直接优惠近40万元。若购房者选择贷款,认购仍可享受“5万元抵10万元”“12万元抵24万元”优惠,只不过折扣变为9.5折,贷款比例为50%,贷款期限为10年,贷款总额为107 万元,每月还款约为1.2万元。记者也向置业顾问询问了这些认筹金将会打入哪个公司的账户,但未获告知。

??为此,记者致电秦皇岛市房产管理局,一位工作人员表示,政策规定没有预售证不允许买卖,该项目未获预售证即开始认购排号属于违规行为。购房者如遇到此类情况,可直接向房产管理局举报。

??据《城市商品房预售管理办法》第六条规定:“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。”

??此外,据《商品房销售管理办法》第二十二条规定:“不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。”

??为核实相关事实,记者致电致函该项目开发商裕田中国发展有限公司(00313.HK,以下简称“裕田中国”)旗下子公司秦皇岛奥特莱斯置业有限公司,截至发稿前,尚未收到任何回复。

??商业用地建208套独栋别墅

??据裕田中国2012年年报显示,秦皇岛项目(含威尼斯水城)物业类型为住宅、商业,总占地面积为1077亩(717955.03平方米)。

??在威尼斯水城项目接待中心,置业顾问表示,该项目是商业性质的旅游地产,产权为40年,以85~170平方米独栋别墅为主,共208套,每平方米单价从2.3万元到2.5万元不等,一期开盘约100套。而且,不限购也不限贷。

??关于“不限购不限贷”,该置业顾问解释说,由于项目用地为商业性质,购房资质几乎没有门槛,不需本地户口也不需缴纳社保,购买套数也不存在限制。在贷款方面,按规定商业产品首付五成,其余支持公积金贷款和商业贷款,贷款期限为10年。

??记者查阅资料获悉,2012年1月14日《秦皇岛市昌黎县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示》显示,编号为昌土(2011)24号、25号、26号、27号的4宗地块挂牌出让予秦皇岛奥特莱斯置业有限公司,出让年限为40年,土地用途为住宿餐饮用地,备注规划用途为旅游度假用地。

??上述秦皇岛市房产管理局工作人员称,按规定商业用地不允许建设住宅项目,而别墅的性质即是住宅,因此,40年产权说明该项目严格意义上并非别墅,只是开发商打擦边球的一种宣传手段。

??事实上,早在2003年,国土资源部发布的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中,就强调“停止别墅类用地的土地供应”,而且从政策延续性上来看,国家对别墅类用地的土地供应持续趋严。

??据介绍,该项目容积率仅为0.6左右,且开发商承诺购买别墅,可以按接近1∶1的面积赠送院子。由于项目为独栋别墅,即不存在公摊面积,所以“120平方米的别墅,(面积)就相当于170平方米的高层住宅”。

??北戴河新区规划建设局房产科一名工作人员表示,该项目确为40年产权商业用地,开发商的承诺和宣传最终落地关键在于预售证的审批,“没有预售证,那些宣传都不要相信”。

??除此之外,2012年国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知中,也明确规定住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)。

??北京京润律师事务所张志同在接受《中国经营报》记者采访时表示,商业用地必须作为商业用途,建设别墅是违反土地法、规划法的,我国实行土地用途管制,国家规定的土地用途不能随意人为变更。别墅作为住宅而言,其使用权为70年,而商业用地建设别墅使用权则只有40年,使用权严重缩水。若商业用地建设为别墅项目,将来无法办理房产证。

??张志同还表示,涉及违法开发建设的项目中,若涉及到擅自改变土地用途,违规用地问题,土地职能部门应当插手监管;若违法规划建设,则应由住建部门进行监管,行政机关都负有监督的职能。

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