绿城接手西北最大安居工程鸿基新城背后隐情

??当年西北最大的经济适用房项目——西安鸿基新城项目（以下简称“鸿基新城”）在几经易手之后，由绿城中国控股有限公司（03900.HK，以下简称“绿城”）在2017年岁末将其纳入麾下。

??鲜为人知的是， 鸿基新城这个规划面积约3800亩，可容纳十万人居住的西安市重点引进项目在过去的15年里时建时停，几经烂尾，而且负债累累，并曾涉嫌官司纠纷。

??在西安当地居民看来，鸿基新城就是西安市政府“不作为”的幌子，如若不然，为什么开建十载有余，始终未能全部交付使用？

??那么，绿城作为接盘者，究竟能否盘活这个曾经的西北最大经适房项目，后者是否又能在火爆的西安房地产市场为绿城分一杯羹？

??对此，2018年6月20日，《中国经营报》记者就鸿基新城目前的经营、债务状况以及绿城接手之后是否继续履行前者对购房者的承诺等多个问题，致函绿城方面。绿城方面负责人表示，会及时回复，但是截至本报发稿，未获得任何形式的回复。

??交房“爽约”

??“从摇号至今已经过去了两年时间，本以为绿城接手之后，会有所改变，但是现在看来绿城的品牌言过其实，至今不曾加快建设进度。”鸿基新城详园三期业主汪伟（化名）向《中国经营报》记者表示，按照合同上的房屋竣工交付时间是2018年4月30日，虽然在逾期之后收到延期交房的通知，但是房子什么时候能竣工验收，业主心里没底。

??为了印证上述业主的说法，记者来到鸿基新城项目以东的售楼部，其工作人员向记者表示，目前房屋已经全部售完，不再做登记，至于鸿基新城祥园三期什么时候竣工验收，其表示不知情。然而，该工作人员亦称，项目已经由绿城方面接手，工程进度可以向绿城方面询问。但截至目前，绿城方面对于本报记者提出的问题没有给予任何形式的回复。

??公开资料显示，鸿基新城始建于2003年，是由西安新鸿业投资发展有限公司承建。该项目位于西安西高新，东临西高新丈八路，南起西户路，西邻三环路，北至科技三路；东、南两面毗邻西安市高新技术产业开发区，交通便利，区位优势明显。其规划用地近3800亩，规划建筑面积700余万平方米，项目分三期开发，建成之后可容纳15万人居住。

??记者走访鸿基新城附近的楼盘发现，目前该区域内的房价大约15000元/平方米左右，且没有在售现房。而鸿基新城由于属于西安市经适房项目，其售价每平方米不足5000元。

??汪伟向记者表示，随着西安市房价的不断攀升，鸿基新城的业主都希望绿城接手之后，能够加快建设进度，然而却迟迟不见动工，业主代表已经通过多种方式向西安市房管局反映情况，但是问题始终没有得到解决。

??那么，鸿基新城祥园三期究竟什么时候能够竣工验收？对此，记者在西安市房管局没有得到正式回复。不过，一位不愿具名的工作人员向记者表示，鸿基新城项目具体事务由高新管委会负责；西安市房管局主要承担为业主办理网签手续等配合工作。至于监督、促进项目进度，关键还在高新管委会。

??几经易手

??对于鸿基新城祥园三期项目缓建的问题，在西安市房管局对鸿基新城业主的回复中有所表述。

??经查，2017年4月份鸿基新城经适房项目建设单位新鸿业公司与喀什九锦股权投资有限公司（以下简称称“喀什九锦公司”）因股权问题发生经济纠纷，喀什九锦公司将鸿基新城项目办公楼封锁，造成新鸿业公司无法正常办公，相关工作因此停滞。

??“的确，喀什九锦公司的阻挠影响了鸿基新城的建设进度，但是鸿基新城今天的局面，绝对不是喀什九锦公司造成的，因为从开工至今，已经过去了15年，鸿基新城的实际控制人也是几经易手，这其中不乏获利之后离场者。”一位熟悉鸿基新城建设过程的地产人士向记者如是表示。

??2003年6月，深圳市鸿基（集团）股份有限公司（以下简称“深鸿基”）下属子公司凯方地产联合一名自然人共同投资设立了新鸿业公司，并承担起了西北地区最大经适房项目鸿基新城的开发与建设。

??彼时，新鸿业董事长兼总经理为关振芳。半年后，那名自然人退出，将新鸿业5%的股权以250万元卖给了赛德隆,而赛德隆正是关振芳控股的公司。

??2006年，赛德隆和深鸿基的关系又更进一步：凯方地产将其持有的新鸿业95%股权中的66.5%股权卖给了深鸿基，将其持有的新鸿业95%股权中的另外28.5%的股权卖给了赛德隆。

??2010年3月，深鸿基将其所拥有的新鸿业66.5%的股权以1.58亿元卖给赛德隆。从此赛德隆就拥有了新鸿业100%的股权，而赛德隆实控人关振芳就间接持有了新鸿业50%的股权。

??而随后，赛德隆便将新鸿业51%股权以2.1亿元卖给了另一家公司普益兴。低买高卖之间，赛德隆账面净赚8882万元，另外，还剩余的15.5%股权。

??赛德隆把新鸿业51%股权卖给普益兴后一个月，万泽股份（000534.SZ）发布公告，公司准备以2.1亿元收购新鸿业50%股权。也就是说，新鸿业估值4.2亿元。而正在开发的鸿基新城是新鸿业的核心资产。

??有投资者质疑深鸿基贱卖了新鸿业的资产。对此，深鸿基曾回应称，转让价格不是转让合同的唯一要件，价格的形成因素是复杂的，不是单一的。除转让价格以外的其他合同条款，对转让价格有时影响巨大。

??另外，有媒体直指上述错综复杂的交易背后，是关振芳获益约2亿元。除此之外，在2014年7月，万泽股份发布公告称，公司拟以4.2亿元转让所持新鸿业50%股权，受让方正是新鸿业的老东家赛德隆。但该公告中，万泽股份既没有披露转让上述股权的原因，也没有透露转让后预期将获得的投资收益。最终，赛德隆一直未能按时支付股权转让款，相关交易流产。

??在新鸿业股权倒腾的过程中，这个曾经号称西北最大的经适房项目鸿基新城似乎成了“鸡肋”，被划入了万泽股份的待售资产，此后因缺乏资金支持，项目数度停工。

??后来，鸿基新城又引入了喀什九锦公司接盘，但是后者的接盘似乎并不顺畅，最终以与赛德隆对簿公堂而分道扬镳。

??绿城接手背后

??在鸿基新城多次易手，即将陷入绝境之时，西安市的房价却一路飙高，从政府定价到摇号，西安市房源炙手可热，最终变得一房难求。

??恰在此时，绿城出现，愿意以承债收购的方式接手新鸿业。公司资料显示，2017年11月，万泽股份发布公告称，由于赛德隆未能按时付款，导致公司与赛德隆的交易未能完成。

??随后，绿城登场，先后从万泽股份手里以3.325亿元的价格购得新鸿业35%的股份；从华荣丰公司买了新鸿业另外48%的股权；后从万泽股份手里再购得5%的股权。最终，绿城持有新鸿业88%的股权。

??上述收购，绿城投资共付出5.3亿元的股权转让款。另外，依据万泽股份披露的信息，新鸿业2017年10月曾制定重组方案，内容包括新鸿业股东与绿城子公司绿城投资签订重组框架协议，约定在条件成熟时绿城投资对新鸿业进行重组，同时绿城投资提供7亿元用于解决新鸿业及其下属公司的相关债务纠纷。

??那么，承接新鸿业，绿城究竟付出了多大的代价，后期未开发鸿基新城项目地块是否作出调整？

??就上述问题，《中国经营报》致函绿城方面，但是截至发稿，并未收到回复。

??记者了解到， 2017年10月20日，西安市房管局曾发布的一份文件称，可将已立项尚未开工建设的经济适用住房项目调整为限价商品房项目。看似简单的调整，但是经适房与限价商品房之间的价格却是天壤之别，在西安房地产市场，后者的价格几乎是前者价格的两倍还多。

??当地房地产商评价说，或许，绿城接手鸿基新城的原因正是基于此。但该说法没有得到绿城方面的置评。