深圳再现摇号购房 新房限价下的市场预期博弈

??导读

??分析认为，从限价本身来说，它其实是楼市调控的一个环节。出现摇号购房引发高关注度的原因是新房供应较少，目前很多调控更关注“控”，没有关注“调”。

??2018年摇号选房几乎已成为热点城市的标配，深圳也不例外。

??6月21日，备受关注的华润城润府三期正式公布销售方案，开盘均价8.55万元/平方米，最低7.53万元/平方米，也将采用公证摇号方式选房。

??这是深圳今年以来的第三个摇号选房项目。而华润城润府因其位置、学位和价格的优越性，引发的关注人群面积更大。

??润府将于6月27日正式摇号，考虑到该盘的热度，相关监管部门已经严阵以待，打击变相炒房。

??在深圳，连续三个项目摇号选房，将购买新房的热情推到了近两年的一个高峰。

??连续摇号的新盘

??根据深圳华润城官方消息，本次三期共741套住宅，户型为89-190平方米的2-4房，将采取线上认筹和官方摇号的方式销售，诚意金200万。

??规土委官网显示，华润城润府三期预售住宅备案价格为7.53万-9.27万元/平方米。

??华润城可谓深圳“网红盘”，地处南山核心地段，近万象天地、地铁站，带南山外国语学校（集团）旗下新大冲小学及九年一贯制科华学校学区，此前的一期、二期开盘均引发大量关注。

??安居客和链家网显示，华润城润府一期二手房挂牌价为10-11万元/平方米。

??周边二手房均价也在9万元/平方米左右。大冲城市花园二手房链家网的5月挂牌均价为9.4元/平方米；英伦名苑一期二手房5月参考均价不到8万元/平方米。

??三期润府最低约800万的总价、8万多的单价，都让更多刚改人群可以“够得着”。

??不仅是购房者，监管部门也高度关注润府的销售。6月21日，深圳规土委公告称，经监测发现，针对润府开盘一事，有自媒体文章涉嫌通过恶意夸大或歪曲事实扰乱房地产市场秩序，已将有关情况通报市网信、公安、市场监管等部门，并将严肃查处恶意捏造不实信息，扰乱房地产市场秩序的行为。

??在润府之前，还有招商双玺和万科蛇口公馆也是采用摇号选房。前者是深圳首个采取政府监督摇号开盘的项目，后者则是深圳首个采取官方摇号系统开盘的项目。

??今年5月，招商双玺三期取得预售证，167套房源备案价均为12万元/平方米，价格区间在8.17万-15.42万元/平方米。

??周边较多人关注的二手房主要是半岛城邦以及南海玫瑰园，其中半岛城邦二手房2-5室在售，价格约10-15万元/平方米；南海玫瑰花园二手房挂盘价格区间在8.4万-13.8万元/平方米。

??万科蛇口公馆均价8.55万元/平方米，最低7.97万元/平方米，周边二手房栖游记1-3室在售，挂盘价格区间为6.7万-9.7万元/平方米；港湾花园3-5室在售，价格区间约6万-7.4万元/平方米；周边卖得最好的二手房是春树里，成交价格为5.7万-8.2万元/平方米。

??招商蛇口有关人士对21世纪经济报道记者表示，摇号方式是想要尽量公平公正；而万科蛇口公馆则优先让个人客户选房，公司购房排后。

??摇摆的房价预期

??限价政策的原意，是践行“房住不炒”的理念，让更多人以可以承受的价格买房。

??深圳房地产研究中心研究员李宇嘉表示，限价背景下，一二手房价格倒挂中长期存在，当新房供应体量达到比较大规模时，二手房价格将向新房靠拢回归，这也是政府希望达到的目的——引导房价稳中回落。

??“但限价政策到今天，却显现出另外的问题。”美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，部分项目的销售价格明显低于周边同类产品的二手价，即使与周边价格相近，同样也给购房者带来买到即赚到的感觉。

??她认为，限价政策在短期内确实可以控制价格，是有效的政策工具，但也扰乱了部分区域的供需平衡，导致市场冷热不均。

??中原地产首席分析师张大伟分析，限价政策带来了一定程度的恐慌性购房，因为正常定价下，想买房的人才会买房，但现在的不正常限价，会导致很多没有购房意愿的人看到买房之后赚钱的可能性，进行投机性、投资性买房。

??但是从限价本身来说，它其实是楼市调控的一个环节。现在出现这种现象的原因是新房供应较少，目前很多调控更关注“控”，没有关注“调”，包括像深圳没有多少新盘住宅，会引起人们争相购房。

??事实上，华润城润府三期备案价格区间为7.53-9.27万元/平方米，相比二期备案价6.43-8.9万元/平方米有所上涨，限价政策已经将合理涨幅考虑在内。相比一期二手房11万左右的链家参考价，以及周边二手房价格，差价空间也不是很多。

??此外，如招商双玺、万科招商蛇口公馆这类新房，与周边二手房相比价格也没有那么“笋”，甚至部分房源价格高于周边二手房。

??也有投资客向21世纪经济报道记者表示，如果这类项目没有限价的话，其实可能未必有这么好卖。

??截至今年5月，据深圳规土委数据，深圳新房均价已连续20个月环比下跌，市场趋于稳定；深圳一位大型地产商人士认为，近期二手房市场的成交在下滑，市场预期已经在变了，但是限价下的摇号，对价格信号形成了一定的干扰。

??美联物业全国研究中心数据显示，深圳“三价合一”政策出台后，4月二手房成交量5897套，环比上升4.9％；5月成交6683套，环比上升13.3％；预估6月成交约6200套，将环比下降7.2％。

??根据深圳中原研究中心监测，5月全市二手房住宅均价约5.3万/平方米，环比有0.5%的微幅上涨。

??美联物业表示，目前二手市场成交不算太畅旺，业主放盘不积极更明显。

??何倩茹认为，长期来看，要控制房价过度上涨，要从管理市场对房价的预期开始，切实增加供应量，提供与市民工资收入匹配的住房价格，才能减少恐慌性购房需求，真正稳定市场。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，如何保持限价下热点城市的市场预期和价格预期稳定，对相关政策制定提出了新的挑战。