华谊地产生意经难念：主题公园盈利大考 苏州项目难产

??近日，华谊兄弟传媒股份有限公司（以下简称“华谊兄弟”）掌门人股权“清仓式”质押将公司推向舆论风暴口。与此同时，公司重点拓展的实景娱乐板块，亦受到外界关注。

??作为华谊兄弟第一个落地开工的实景娱乐项目，位于苏州市工业园区阳澄湖大道旁的华谊兄弟电影世界（苏州）无疑是一个“难产儿”。2014年华谊兄弟曾在《投资者关系活动记录表》中提到，苏州电影世界预计2015年底开业。去年年初，华谊兄弟电影世界品牌推广部在接受《中国经营报》记者采访时表示，项目会在2017年迎来开业。然而时至今日该项目仍未正式开业。

??近日，记者走访华谊兄弟电影世界（苏州）了解到，项目即将迎来开业，不过地块内仍有大量娱乐项目等待施工。而在距其约4.5公里的阳澄湖半岛上，华谊兄弟艺术家村的商业别墅则在进行一期尾盘销售。

??针对华谊兄弟电影世界（苏州）的开发进度和开业时间，以及华谊兄弟艺术家村的销售情况，记者致电致函华谊兄弟电影世界品牌推广部和华谊兄弟公关部相关负责人，对方在收悉采访函件后，未对具体问题进行答复。

??苏州项目“难产”

??6月19日傍晚时分，天空暗沉，一场暴风雨将至，三五工人吃过晚饭，结伴走进位于华谊兄弟电影世界（苏州）的大门，白色围墙内不时有机器施工的声音传出。

??根据工作人员介绍，项目将在6月27日迎来试营业，不过目前仍有部分项目处于施工阶段，可能到试营业都没办法对外开放，当前外来人员禁止入内，施工人员进入需戴安全帽。

??作为华谊兄弟第一个落地开工的实景娱乐项目，苏州电影世界的运作始于2012年。彼时，华谊影城（苏州）有限公司参与了苏州市国土局的土拍交易，竞得园区阳澄湖半岛的7幅地块，其中4幅为商服用地，3幅为文体娱乐用地，总面积63万平方米，计划于2015年建成营业。不过项目并未如期开业。华谊兄弟方面多次表示，2017年苏州电影世界将开业，但这一承诺亦未兑现。

??“从2012年到2015年，我们用了三年的时间来完成项目的概念规划，毕竟，如何从看电影到玩电影，再到走进电影，是一个不断摸索的过程。”此前，华谊兄弟电影世界品牌推广部有关负责人回复记者称。

??根据公司2017年报，截至2017年底，华谊兄弟累计签约项目18个，其中多个项目进入在建状态并相继开工，华谊兄弟电影世界（苏州）、华谊兄弟长沙电影小镇、华谊兄弟南京电影小镇和建业华谊兄弟电影小镇（郑州）预计将于2018年陆续开业。

??近日，有媒体报道称，在长达6年的开发周期中，当地管委会和开发商相继撤资。华谊兄弟尝试通过信托计划、名股实债、私募股权等不擅长的方式进行资金周转，甚至进行房地产开发以回笼资金。

??记者查询国家企业信用信息公示系统看到，华谊影城（苏州）有限公司在2015年和2016年多次进行股权变更，其中，2015年8月25日，苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司退出投资人名单。同年11月4日，苏州广大投资集团有限公司也退出投资人行列。据了解，前者是政府管委会下属企业，后者则是当地的房地产开发商。

??此后，华谊影城（苏州）有限公司在2016年11月17日新增中国民生信托有限公司作为股东。据报道，中国民生信托有限公司在获得项目公司股权后，以所持股权为融资标的，发行了专项信托产品，名义上是股东，实际上对该项目持有债权。

??例如，2016年11月，中国民生信托有限公司对华谊影城（苏州）有限公司增资1.5亿元，此后发行了名为“至信269号华谊兄弟电影世界集合资金信托计划”的多期信托产品。不过，2018年1月29日，中国民生信托有限公司也退出了华谊影城（苏州）有限公司的投资人行列。

??同时，记者采访中发现，华谊兄弟苏州项目其实已将触角伸向房地产开发领域。苏州“华谊兄弟艺术家村”是华谊兄弟旗下品牌授权与实景娱乐板块中第二个面市项目。

??6月19日，记者实地走访位于苏州市工业园区阳澄湖半岛上的华谊兄弟艺术家村看到，营销中心外一幢幢红色欧式别墅建筑整齐排列，销售人员介绍称，项目分三期开发，目前在售一期少量房源，面积为88、113和116平方米的叠拼，均价在39000~40000元/平方米左右。“项目在阳澄湖半岛旅游度假区内，政府批地进行商业开发是比较困难的，就是因为华谊兄弟投资几十亿元在附近建电影世界才拿到这块地。”销售人员表示。

??此前，苏州工业园区管理委员会阳澄湖半岛旅游度假区规划建设处处长沈平在接受记者采访时提出，该项目在2012年经过苏州市政府挂拍，无论是规划上还是出让程序上都是合法的。

??记者查询苏州市区商品房销售网上管理系统发现，华谊兄弟艺术家村（备案名：光影艺创中心）开发企业为华谊影城（苏州）有限公司，2016年10月13日该项目取得112套非住宅房源的预售许可证，截至今年6月19日仍有41套房源处于可售状态。项目去化较为缓慢。

??盈利困局难破

??作为主营影视文娱产业的轻资产公司，华谊兄弟将其涉足的文旅地产项目定义为“实景娱乐”。根据相关媒体报道，华谊兄弟实景娱乐项目总投资已超过500亿元，全国各地可查的土地储备近14000亩。

??早在2014年，华谊兄弟执行总裁王中磊就曾公开表示，“和地产商开发的实景娱乐项目未来4到5年落地20个城市，每年为华谊贡献180亿美元收入。”然而，华谊兄弟2017年年报显示，报告期内，其在品牌授权及实景娱乐板块实现业务收入2.58亿元，仅占全部营业收入的6.5%，与180亿美元相差甚远。不过，其品牌授权与实景娱乐板块营业成本仅为297万元，毛利率高达98.85%。

??随着迪士尼“影视+主题公园”的运营模式在全球范围内遍尝甜果，华谊兄弟董事长王中军也曾设想将华谊兄弟电影衍生品的产业链条转移到不能被简单盗版的文化地产领域，依靠自身优势打造具有独特属性的主题公园。

??与此同时，我国正在迎来新一轮的主题公园建设热潮，中国旅游研究院院长戴斌、中国旅游研究院产业所助理研究员战冬梅联合撰文指出，据测算，中国主题公园总量约为2100家，投资在5000万元以上的有300家左右。截止到2017年底，1万多家A级景区中，主题游乐类的景区339家（3.92%）。

??不过，主题公园蓬勃发展的背后也有隐疾，随着主题公园产业迅猛发展，盲目建设、模仿抄袭、低水平重复等问题频出，部分地区甚至出现了地方债务风险和房地产化倾向。

??日前，发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》（以下简称“《意见》”），要求严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地和审批。

??“《意见》将主题公园与房地产业务进行切割，如此一来，企业圈地做房地产的想法被掐断，但单靠主题公园运营赚钱的几率也会大大减少。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。

??然而，现实中占地面积动辄逾千亩的文旅项目，开发周期长，资金量投入大，且对于运营能力要求高，而当前国内多数主题公园的开发依旧依靠“地产反哺商业”的模式。

??华谊兄弟2017年年报数据显示，目前华谊兄弟对华谊影城（苏州）有限公司直接持股14.29%，间接持股11.57%。同时2017年报显示，华谊影城（苏州）有限公司全年营业收入为1.46亿元，总负债则高达21.67亿元。

??宋丁认为，影视公司进军主题公园有其优势所在，这也启发了近年来国内影视公司的积极介入，不过回过头来看，目前各家都处于探索阶段，没有出现较为成熟的样板。“后续需要将商业模式和运营模式明晰化，在影视产业链上进行创新，这对企业的挑战也相当大，如果布局不利可能出现亏损和退出等风险。”