小区业主卖房时联合涨价是否违法？涉嫌扰乱市场吗

??近日，网上有消息称杭州某些小区业主在卖房时联合涨价。是否真有这一现象呢？如果确实有，那么业主的行为是否合理、合法呢？

??根据网上流传的几份通告，杭州几个小区业主内部达成有关本小区“上调二手房价”的共识，并提出了“二手房指导报价”。

??今年4月底，南京某小区也被爆出业主联合涨价的情况。本次网上流传的杭州几个小区业主通告，与之前南京的通告在格式上如出一辙。

??例如，杭州某小区业主群中的通告称，“自2018年6月1日起，所有业主二手房指导报价如下：58000-65000元/平米。”

??从该小区市场价来看，记者查询链家APP发现，该小区二手房挂牌价多在4.4-4.8万元/平米，最近的一套成交价也只有4.2万元/平米左右。

??也就是说，公告中提出的“指导报价”比市场价高了至少1万元/平米。

??那么，是否真的存在业主联合涨价的情况呢？

??上述小区周边一名房产中介告诉记者，据业主反映，在业主群中确实发过这种通告。但诚心卖房的主业不会受这种消息的影响，因为他们了解近期房子的成交价。

??“肯定还是有挂高价的业主，但这些人都是不着急卖房的。”他说，“小区均价只有4.7万元左右，但5月29日，有套房子报价5.4万元，前几天还有一套报价6万元。对于报价过高的房子，只在内部系统挂出，不在外网显示。”

??假如确实有业主联合涨价的现象，这种行为是否合理呢？

??“这说明业主对于项目的增值预期较大，不愿意价格下跌。其实是一种很正常的现象，购房者对于价格上涨的想法是正常的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

??但他同时指出，不正常的就是所谓价格联盟，二手房买卖是自由市场，报价是自由的，业主期望通过此类业主群来实现价格的统一，其实根本没法实现，反而有违规嫌疑。

??“更关键的是，价格是市场决定的，业主本身只可以接受市场的价格，各类所谓价格联盟，是一种典型的炒房心态。”严跃进说。

??西安交通大学房地产研究所所长杨东朗指出，居民有权自己做主去处置合法房产，任何人都不能强迫他人做出某种行为，业主联合涨价一事涉嫌哄抬房价、扰乱市场。

??“二手房市场的这种行为很难规范，大部分都是一些投资者所为，也不排除是有些中介在炒作。”中原地产首席分析师张大伟说。

??从法律上讲，业主联合涨价的行为是否合法？

??北京云通律师事务所主任闫兵告诉中新网记者，目前尚没有明确法律依据能够对业主联合涨价的行为定性为违法。

??闫兵解释说，与之相关的法律规范主要是《消费者权益保护法》和《反不正当竞争法》，但都是从调控行业或经营者的角度出发，并没有直接对“消费个体”进行限制。小区的业主显然不属于法律规定的经营者或房地产行业从业者。同时，业主出售房屋是行使《物权法》赋予的处分权，业主有权自行确定价格，甚至基于自愿组成个体集群确定私有财产价格。

??但他也指出，基于《物权法》对私有财产的保护，该小区部分业主组成价格联盟，制定的所谓“价格调控”措施也不具有任何法律强制力，小区内不愿参与该组织的业主依旧可以自行确定房屋出售价格，任何组织均无权干涉其自由处分合法财产。

??他强调，如参与“价格调控”的业主基于此对其进行恶意诋毁或人身攻击则属于违法行为，情节严重的可能涉嫌犯罪。

??对于通告中落款是“某某房价调控委员会”这一做法，闫兵指出，国家不会备案成立一个民间的价格调控相关委员会，这一机构显然是没有的，小区只有业主委员会。

??如何避免发生类似联合涨价、扰乱市场的现象呢？

??杨东朗认为，第一是要加强宣传，重申二手房市场交易的有关规定，提醒大家不要轻信谣言；第二是加强监督，在二手房交易时由交易双方议价，过户登记权属时政府加强监管。对于强迫别人的不法行为根据相关法律惩处。