中海地产逆周期扩张 开发、运营并重力保“利润王”

??房企“利润王”中国海外发展有限公司（以下简称中海地产）步入颜建国时代后，有两点巨大的变化，一是规模提速，一是运营加码。

??作为一家老牌央企，成本控制和融资成本的优势，使中海在净利润的表现上常年位居同行前列，但近几年规模增速落后于碧桂园、融创等新进房企。而在颜建国回归后，中海开始提速，去年以来在公开土地市场的表现相比以往，可谓“激进”。

??在开发业务提速同时，中海还全方位转型做城市运营商，产业群涵盖写字楼、购物中心、星级酒店、物流等产业。其中场馆建设和运营是一大块，雄安市民服务中心及深圳“两馆”都是其运营的组成部分。

??通过开发＋运营而持续提升利润，是当前几乎所有大型房企一致的路径。中海也加入了这一角逐，在运营和租赁收入的赛道，竞争才刚刚开始。

??规模提速

??自去年元月颜建国担任董事会主席兼行政总裁开始，中海地产在传统房地产开发业务上的规模，包括销售和拿地扩储速度明显加快，意图在规模和利润上双双实现快速增长。

??中海2017年业绩报告显示，报告期内集团收入为1660.4亿港元，毛利率32.9%，同比上升5.1%，利润率达24.6%。

??颜建国在业绩会上提出2018年2900亿港元的销售目标，并强调：“有信心2020年实现4000亿港元销售(目标)”。

??前五月，中海系列公司的累计合约物业销售约为1127.12亿港元，同比增长16.48%。

??据克而瑞研究中心公布的《2018年1-5月房企销售排行榜》，中海地产1-5月销售面积位列同行第七。

??而拿地方面，中海地产自去年以来，就一直保持相对“激进”的态势。

??财报显示，2017年中海在内地的31个城市和香港买入了76幅地块，耗资1106亿港元。总楼面面积1741万平方米；权益建筑面积为1463万平方米，同比增长200.8%。

??3月份的业绩会上，中海方面表示，2018年将继续积极拿地，计划新拿地权益投资额港元1350亿元，同比增长22%。

??申万宏源报告显示，中海今年一季度仍持续积极增加土储，共计新增17个项目，权益代价为280亿元，平均土地成本6229 元/平米（2017年为6501元/平米），土地支出占同期合约销售金额的比例维持在50%的水平。但公司在拓展城市布局时仍维持审慎态度，在2017年仅新进入4个新城市，且在2018年一季度未进入任何新城市。

??中海地产公告显示，2018年前5个月共新收购土地183.11万平方米，耗资319.23亿元；在亿翰智库公布的《2018年1-5月中国典型房企新增货值TOP100》中，中海地产以774.8亿元位列十二。

??申万称，截至3 月末，中海手持现金从2017 年末的1040 亿港元下降至925 亿港元，推动净负债率上升9 个百分点至36%，主要原因在于公司一季度继续致力于增加土储。

??中金公司指出，中海资产负债表强劲，支撑逆周期扩张。截至2017年底，公司净资产负债率27.9%和平均融资成本4.27%均为业内最低。

??加码运营

??和同行一样，中海自身的定位也在发生转变。去年业绩会上，颜建国就曾表示，房企不应只满足住宅板块开发，而应是开发＋运营综合服务商。中海的最新定位是，成为卓越的国际化不动产开发运营集团。

??中海城市运营业务包括中海系甲级写字楼、购物中心、星级酒店、地铁上盖、城市更新与区域综合开发、旅游度假产业和物流产业。

??2017年报显示，截至2017年12月，中海商业地产已落成及在建商业项目中的投资性物业逾750万平方米，其中投入运营的商业地产面积约300万平方米，其余大部分项目将在未来1-2年内陆续落成启用。

??写字楼方面，据中海地产6月5日消息，中海地产创立的“COOC”中海商务品牌，目前持有运营和处于建设中的甲级写字楼突破70个，经营面积将超过600万平方米。

??中海旗下综合型购物中心品牌“中海环宇城”，目前已在济南、南京、佛山、长沙等城市连锁运营。此外，中海还拥有10家星级酒店。

??在场馆运营上，2012年中海地产以20亿元中标深圳市当代艺术馆与城市规划展览馆“两馆”。“两馆”是深圳市政府与中海地产携手，以BOT模式投资、建设及运营管理 “公共项目建设运营”的一次创新。并于2017年对公众开放。

??而在颜建国回归后的另一大举措，便是大大加强了与母公司中国建筑的联结，中海地产开始进入城镇化、产城融合领域。

??中建旗下有专注于城镇成片土地综合开发、城市更新业务的中建方程，以及推进“产融结合”战略的中建资本及中建旗下各局等，通过与这些兄弟公司合作，中海地产获取项目资源更加多元化。

??雄安市民服务中心，便是中海作为大股东，与中国建筑旗下多个子公司组成联合体投标的。这个项目，也有助于中海在产城开发方面的能力提升。

??多元化运营的加码，让中海从地产开发时代的“利润王”，持续成为运营时代“利润王”的有力竞争者。

??中金公司指出，中海的经常性收益稳健增长。通过租赁面积的持续扩张（2018-2020计划新增共310万平方米），公司目标2020年租金收入达到50亿港元（3年年均复合增长率19%），2023年达到100亿港元（6年年均复合增长率23%）。

??此外，股权激励计划和母公司支持带动中长期可持续增长。股权激励计划覆盖超400位管理层人员。母公司中建在融资和拿地方面的支持（如棚户区改造项目）则有助于强化公司国有房地产开发商的领导地位。