重庆楼市刚需户型紧俏 开发商借分批开盘涨价

??“打‘飞的’奔赴重庆买房”的消息一度引爆了重庆楼市，而身为四大直辖市之一、房价仍然处于低位的重庆也成为了全国楼市瞩目的焦点。

??《中国经营报》记者在实地走访中发现，尽管重庆后期有较多楼盘推出，但电梯高层这类刚需户型仍然供不应求，待售高层楼盘项目售楼处，登记验资者不在少数。此外，楼盘项目为规避重庆限价政策分多次开盘提价也屡见不鲜。此外，随着近日重庆市加强了外地“三无人员”的差异化信贷政策，“三无人员”的购房成本或将增加。

??对于重庆楼市发展及是否会根据现实情况制定限购政策等问题，记者函询重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称“重庆国土房管局”）方面，对方表示，回复内容尚在领导签字审核中。截至记者发稿，仍未收到其正面回复。

??刚需户型一房难求

??近期，“开盘秒光”“连夜排队买房”等现象将重庆楼市的火热不断向外界传递，大多购房者神经也因此紧绷。

??据重庆国土房管局网签数据显示，1～5月全市商品住房上市2051万平方米、同比增加32.7%，其中主城区商品住房上市1234万平方米、同比增加59%。同期，今年1~5月全市二手住房成交1143万平方米、同比减少6.9%，其中主城区成交447万平方米、同比减少26.1%。

??从上述数据看，重庆楼市的热度主要集中在新房上，而新房购房热潮则体现在高层电梯房的刚需户型上。记者走访渝中、渝北、巴南等多个区域的楼盘发现，高层住宅多为开盘售罄，目前仍然在售的多为洋房、别墅、大平层等改善户型。

??记者走进位于渝中区重庆协信控股（集团）有限公司旗下的协信公馆项目发现，现场购房者寥寥无几，未现火爆之象。对此，置业顾问表示，该楼盘2013年就已建成，目前在售户型只有改善型的大平层，最小的户型为141平方米，售价400万元起。

??位于渝北的协信天骄公园同样已经没有了高层住宅户型，置业顾问称下次开盘是带有底商的平层户型，共计70套左右，房价预计可能在每平方米一万七八左右，“现在已经开始审核客户购房资料，具体开盘方式还不清楚。”

??当地房产中介人员介绍，由于投资者和刚需群体都把目光放在高层小户型住宅上，所以这一产品变得特别抢手，高层住宅几乎都只能先到待售楼盘进行登记，并等待排号。随后，记者在巴南新鸥鹏集团旗下的新鸥鹏拉菲公馆及重庆恒拓置业有限公司旗下的和泓·文华府项目发现，由于这两个项目下期待开楼盘均为高层，前者清水房房价在8500元/平方米左右，后者精装修房价为11000元/平方米左右，因此前来咨询房源、递交购房资料的人数明显较多。

??值得一提的是，4月11日，重庆市国土房管局公布了2018年住宅用地供应计划，称2018年重庆市计划供应住宅用地29000亩，同比2017年的36000亩下降19.4%。这让购房群体颇为担心今后的楼市供需是否平衡。

??对此，重庆市房地产业协会会长周平向外界表示：“今年的住宅用地供应同比去年的数据有所减少，但主城区没有减少，主要是远郊区县的住宅供应减少了，而且这也是根据远郊区县的需求情况来决定的。”

??来自铭腾机构发布的数据显示，重庆楼市供应正在加大，预计有130个项目开盘：其中高层71个，占比41%；洋房52个，占比30%；别墅42个，占比24%；大平层8个，占比5%。相较之下，洋房、大平层、别墅业态占比将近60%。

??开发商借分批开盘涨价

??作为四个直辖市之一的重庆，一直以来被认为是楼市的“洼地”。几年来重庆的GDP增长速度领跑全国，但房价在四大直辖市中排名最后，甚至还不及隔壁的成都市。房天下数据显示，4月份重庆新房成交均价仅为11234元/平方米。

??在较大的全国楼市差价下，重庆不仅引来诸多外地投资客的关注，也使得当地开发商开始重新审视楼盘的开盘价格。

??和泓·文华府置业顾问坦言，由于政府限价，开发商为了提高开盘价格，会选择分批逐栋开盘，“我们会一栋一栋开，因为政府限价是5个百分点的涨幅，所以下次开盘时价格会比上次高出5个百分点左右，开发商都是这样的。”

??记者走访了解到，此前有些楼盘还出现过一栋楼分两次开盘的情况，以便下次开盘的价格可以较上次有所上浮，进而给人一种时时都在开盘的印象。

??这种挤牙膏式、一栋楼多次开盘的行为，早在8年前就被重庆市明文禁止。2010年，重庆国土房管局出台实施《关于规范商品住房销售行为的通知》，通知规定房地产开发企业申报预售许可时，应对商品住房整幢进行申请，禁止按单元、分层申报。

??重庆国土房管局内部人士私下向记者透露，其实开发商逐栋开盘的情况也有相关依据，根据重庆市政府规定，楼栋主体必须修建超50%才可以申请预售。

??一位不愿具名的业内人士指出，开发商很可能会钻这个空子，通过放慢主体修建的速度来变相捂盘，但出现主体修建超过50%仍不开盘的情况便属于违规操作。日前，一位市民在重庆国土房管局官网留言反映，“南坪和记黄埔御峰有一栋楼主体都已经修好了，问置业顾问好久开盘，他说开发商暂时未有销售方案，问这究竟符合要求吗？”

??对此，重庆市房管局回复称，“我局正在开展房地产市场秩序专项整治工作，将对该项目予以重点关注，一旦查实存在违法违规行为，将依法依规严肃查处。”事实上，5月16日，重庆国土房管局便宣布从今年5月至9月将在重庆全市开展为期五个月的房地产市场秩序专项整治工作重点整治违规收取“茶水费”“指标费”，以及预留关系房源、内部房源的行为。

??“三无”人员买房再受限

??由于其他一线城市及新一线城市陆续颁布了限购政策，作为尚未限购的四大直辖市之一，重庆吸引着较多外地“三无人员”前来购房，不过，重庆对待“三无人员”的购房政策似乎有趋严之态。

??所谓“三无人员”，指的是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人即为“三无人员”。

??记者走访过程中发现，多个楼盘的置业顾问都表示外地客户很多，尤其是四川客户，当然在外地客户购房的刺激下，本地客户也呈现增多之态。和泓·文华府置业顾问毫不避讳表示，由于成都实施了更加严格的限购政策，该楼盘几乎三分之一的客户都来自四川。

??关于成都限购与重庆市场上行的关系，一位不愿具名的业内分析人士指出，成都政策升级之后，成都部分失去资质的购房群体进入成都周边非限购城市以及商住公寓购置房产，造成这些区域及商住公寓的显著过热；而重庆市场，根据监测显示，重庆在今年春节之后，因为某些原因复现了去年春节后的上行趋势，并且延续至今。

??成都链家研究院院长张键指出，从板块轮动的角度来看，明显可以看到深圳领涨，然后带动了北上一线城市，然后传递至二线城市，以此类推，成都、重庆、西安都属于后发的城市，而现在看重庆的走势有点像去年的成都。

??目前，针对“三无人员”的购房行为，重庆只出台了征收房地产税的政策，还未有限购之说，即“三无人员”在重庆购得商品房后需每年缴纳房价的0.5%作为房地产税，如果房东把房子卖掉，接手的人不是“三无人员”，或者购房者身份从“三无”变成了“非三无”，便不再需要缴纳这一税收。

??值得注意的是，近日，在重庆业内疯传的一份银行内部文件刺痛了“三无人员”的神经。据了解，这份由重庆市分行个人金融业务部出具的“关于加强异地‘三无’人员客户住房贷款管理的通知”，提到从2018年6月10日起，禁止受理审批异地“三无”客户个人二手住房贷款，对异地“三无”客户的个人一手住房贷款，需按照“限制投资性购房需求，满足合理自助自用需求”的原则从严控制。

??记者向一位当地银行内部人士咨询，对方坦陈，目前银行对“三无人员”的一手房贷和二手房贷都确有收缩，所以开发商才青睐能够全款购房的“三无人员”。

??此外，据悉在5月29日，由人民银行重庆营管部、市金融办、市国土房管局共同召开的重庆金融机构座谈会上明确，重庆市执行的差别化信贷政策将优先保障刚性需求和合理的改善性需求购房，继续对“三无人员”购房实施“禁贷”，坚决遏制投机性炒房。