“三大引擎”正式成型 黄仙枝：资本市场让正荣更“健康”

??导读

??这两年，正荣的地产项目已经在考虑“长短结合”的问题。目前来看，产业投入的规模还不大，暂时不需要太过注重资金平衡。在回报方面，正荣涉足产业集团，一是希望形成产业集群，二是为了提高运营能力，这本身就需要一个过程，所以并不奢望获得快速回报。

??2018年，曾经的房地产界“黑马”正荣，终于实现蜕变。

??1月16日，正荣地产正式在港交所挂牌，募资43.92亿港元。

??5月9日，筹划已久的正荣产业发展集团挂牌成立。正荣产业属正荣集团麾下，与正荣地产、正荣资本保持平行关系，目标是成为国内领先的城市运营业务投资、孵化、整合、运营平台。产业集团的成立，意味着正荣在多元化战略上走出了关键一步。

??算上2016年成立的正荣资本，至此，正荣的地产、产业、资本“三大引擎”正式成型。

??近日，正荣集团总裁、正荣地产董事长黄仙枝接受21世纪经济报道记者采访，既解读了三块业务的发展与协同，也阐述对资本市场的理解，和对房地产市场的判断。这也是正荣地产上市后，管理层首度面对国内媒体。

??产业集团将打开发展空间

??《21世纪》：正荣成立产业集团的目的是什么？目前在哪些领域有探索？

??黄仙枝：成立产业集团，是顺势而为、水到渠成的一步，既匹配目前的国家战略，也符合企业发展愿景。城市居民的生活方式，正从基础衣食住行需求，升级为对更高品质生活的追求，正荣产业集团的着眼点，就是提供更美好的城市生活。

??产业集团还担负着正荣集团未来发展的使命。目前，正荣在教育、医疗、体育、文化、养老等方面都有探索，在很多城市有在谈的和已完成的合作案例。在效果上，希望通过资源整合，促进与地产主业的共同发展。

??《21世纪》：根据目前的探索，你对哪些产业比较看好？

??黄仙枝：正荣产业集团目前规划了七大方向：前沿教育、医疗健康、消费升级、品质人居、文化旅游、颐养康复、智慧城市，都是提升生活品质的产业领域。

??个人认为，医疗健康和文旅两个领域有很大空间。消费者对医疗、健康的需求是长期、刚性的。而文化和旅游是消费升级的重要方面，具有广阔前景。正荣产业会选择例如参股的方式，切入新的产业领域，再通过后期运营，实现可持续发展。

??《21世纪》：“三大引擎”战略中，正荣产业处于怎样的定位？三项业务怎样协调发展？

??黄仙枝：地产、产业、资本三大业务，构建起正荣三位一体的发展驱动力。地产注重快周转和规模化，产业注重中长期收益，资本从金融运作和资本助力的角度协力。

??三者的定位，正荣地产沿承集团在地产行业多年的发展经验，是现阶段的主平台，并将继续提供资金和业绩支撑；正荣产业致力于成为国内领先的城市运营业务投资、孵化、运营平台，是正荣可持续发展与综合实力提升的核心动力；正荣资本作为以地产基金投资、金融股权投资、产业投资及孵化为主业的专业投资管理机构，是另一个增长极。

??《21世纪》：布局多元化的同时，正荣如何平衡长期投资和短期回报？

??黄仙枝：这两年，正荣的地产项目已经在考虑“长短结合”的问题。比如，我们会拿一些大体量的项目，并涉足城中村改造，从而增加长周期项目的比重，这能解决“还没吃完肚子就饿”的问题。

??目前来看，产业投入的规模还不大，暂时不需要太过注重资金平衡。在回报方面，正荣涉足产业集团，一是希望形成产业集群，二是为了提高运营能力，这本身就需要一个过程，所以并不奢望获得快速回报。

??今年楼市“不好不坏”

??《21世纪》：正荣地产于今年1月登陆港交所，是30强房企中最后一个上市的企业。这对公司提出了哪些新要求？

??黄仙枝：资本市场对周转效率、负债率控制、盈利能力等经营性指标要求很高，这会倒逼正荣提高运营效率和管理水平，对提升公司的治理水平大有好处。

??上市还获得了其他好处，比如融资。一方面，融资渠道拓宽，ABS、供应链融资都可以做了；另一方面，发债成本降低，使整体融资成本下降。总体看，公司的债务结构趋于合理，资金状况持续改善。

??另一个好处是人才引进。上市后，很多学历、能力俱佳的人才主动加入，正荣的人才结构得以不断优化。

??《21世纪》：未来几年正荣的规模目标是什么？你如何看待行业对规模的追求？

??黄仙枝：根据目前的土储分布和库存质量，正荣在去年就可以冲击规模。但我们并没有盲目地扩大规模，因为当规模扩大时，往往会增加管理难度，又难以保证增长质量。正荣地产希望实现有质量的增长，所以不会过度追求规模。

??当然，在房地产行业，规模在一定程度上意味着话语权，保持适度的规模增长仍然有必要。今年正荣地产的销售规模能够突破千亿，在未来两到三年，希望能实现1500亿到2000亿销售规模。

??《21世纪》：过去两年来，正荣地产一直在降负债，今年1月成功IPO之后，净负债率下降至120.2%，今年又提出把净负债率降到100%以下。扩大规模的过程中，怎样降低负债率？

??黄仙枝：任何房企都需要做规模和负债的平衡，两者往往很难兼得。我认为保证安全是底线，现在的中型房企，规模都不算小，但都经不起哪怕一轮调整。

??要平衡规模和负债，拿到好项目最重要。为了拿到好项目，即使负债率提高了，也很容易找到合作方。这样一来，资金风险被分担，项目质量也有了保证。

??正荣有很多合作开发的项目，我们选择合作方时，更看重对方的信誉，避免了很多复杂的遗留问题。具体到操作层面，正荣更加注重风控，盈利是相对次要的。

??《21世纪》：正荣地产业绩中，去年贡献较大的区域有哪些？未来要重点布局哪些区域？

??黄仙枝：去年正荣在已经布局的区域表现出色，在一些二线城市，由于市场整体向好，业绩也好于预期。但从总量上看，贡献最大的区域还是长三角和福建。

??今年将继续坚持深耕策略，例如中西部的西安、成都、武汉、重庆等城市，人口基数大，产业完整，居住环境好，房价基数不高，是今年重点关注的区域。此外，也会考虑进入新城市，例如大湾区的广州、佛山，环渤海区域的北京、石家庄等。

??《21世纪》：正荣一直在布局商业地产，但总体较低调。公司对商业地产的规划如何？未来会不会继续加码？

??黄仙枝：商业地产是正荣产品多元化的重要部分，我们一直很重视。与住宅相比，商业地产沉淀的资金量相对较大，但能够带来稳定的租金收入，优质的商业项目还可以通过资产证券化来平衡资金。

??未来，商业地产租金会成为正荣利润中的一个重要部分。但商业地产的开发运营完全不同于住宅，需要一个培育期。

??《21世纪》：你如何看待今年的房地产市场？

??黄仙枝：今年的市场不会太好，也不会太差。不会太好是因为调控政策一直在延续，很多城市还在加码；不会太差是因为大量购房需求处在被压抑中，近期很多城市出现的排队摇号、日光盘等现象，证明了这种潜力的存在。