[东兴证券]政策平稳渐近 估值坚冰渐融

??行情回顾： 上周中信房地产指数累计涨幅为-2.78%， 跑赢沪深 300 指数 1.07%，在 29 个中信行业板块中排名 7 位。

??成交数据： 上周样本城市商品房销售面积 293.0 万平米，环比增加-14.8%， 去化周期 58 周， 环比增加 3.2%。一线城市销售面积 54.8 万平方米，环比增加22.7%， 去化周期 55 周， 环比增加 8.2%；二线城市销售面积 138.1 万平方米，环比增加-25.3%， 去化周期 75 周， 环比减小 3.7%。三线城市销售面积 100.1万平方米，环比增加-12.4%， 去化周期 44 周， 环比增加 5.6%。

??近期观点： 根据我们的跟踪和统计， 6 月以来房地产调控政策出台的频率有较大幅度的降低，同时新出台的政策大多是对已出台政策的细化或补充，基本未出台力度较大的新政策。

??我们认为政策的边际平稳期正在渐行渐近。 原因有三：一是销售数据总体上看已开始进入下行周期，调控进一步收紧的必要性降低，二是大部分城市供需关系已经开始好转，房价内在上涨压力在逐渐减小，三是“贸易战”等一系列不确定性下，房地产在宏观经济中的系统重要性提高。

??对地产板块而言， 目前整体估值水平接近历史低位， 业绩表现则处于历史较好水平。 随着调控政策平稳期的到来，叠加可能的降准带来的房企资金层面的好转， 估值受到的压制将大大降低。业绩方面， 2018 年板块业绩有保证，预计仍有较好表现。 我们坚持“政策底+估值底”的整体判断。

??个股方面， 我们看好业绩稳定性强、 享受集中度提升逻辑的龙头房企， 以及充分受益区域基本面的高弹性黑马房企。 推荐万科 A、保利地产、滨江集团、蓝光发展。

??本周推荐： 上周投资组合为万科 A（ 25%）、保利地产（ 25%）、 滨江集团（ 25%）、蓝光发展（ 25%）， 涨幅为 1.18%， 跑赢中信房地产指数 3.96 个百分点。 本周投资组合维持不变。

??风险提示： 调控政策超预期收紧、 商品房销售的超预期下滑