[天风证券]房贷利息抵税或出台、利好改善型住房需求

??事件： 《中华人民共和国个人所得税法修正案（草案）》19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议， 是个税法自1980年出台以来第七次大修，也将迎来一次根本性变革：个税起征点由每月3500元提高至每月5000元；首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除；优化调整税率结构，扩大较低档税率级距。这次文件首次加入了住房贷款利息和住房租金专项扣除的选项，房贷利息抵税或正式出台，这将是房地产长期机制建设的一环。

??国外房贷利息抵税行之有年、中国部分区域有类似政策：房贷利息抵税在国际上已经行之有年，中国过去部分地区也实行过相关政策， 上海曾在1998年实行过，方案可抵扣税基较广，采取先征后退的方式。天津也在1998年实行过，方案仅住房公积金利息可抵个税、可抵税基较小。重庆现行方案以补助形式出现、设定补助额度限制。但这些方案都是阶段性的和不完全的，不同于此次个税法从整体征收体制和综合税制改革着手，是长期稳定性政策

??静待施行细则、中外这一政策或有不同、这将是中国房地产长期机制的一环：具体的纳税群体、抵扣方式和抵扣限额，还需要等待实施细则，时空环境大不同，国际上也出现不同形式的利息抵税政策，中国过去也有过经验，因此从经验上来讲中国实施亦有参考，但是现阶段相比国外以及中国过去有几个不同，仍有需要解决的问题，我们认为具体实施方案有待细则出台： 1）税制基础条件不成熟，综合征税机制施行会面临不少问题；2）如果全国推广可能引起房价进一步上涨，除非辅以其余的税收措施；3）结合租金抵税措施同时试行，重点照顾中低收入阶层；4）如果试行限制条件将会很多；5）这将是中国房地产长期机制的一环：虽然出台措施是为了个贷抵税，但我们认为这将结合房地产整体税制建设（个人财产转让所得税、地产营业税、契税、耕地占用税、房产税、城镇土地使用税、房地产税等房地产综合税制），逐步形成房地产长期机制

??如果不限制抵税对象、高收入群体受益更显著：若利息全额抵扣，所有购房者都受益，但更利于收入较高人群置业：我们从收入、贷款额、贷款期限三个维度测算利息减免的效果，按照假设（假设详见正文） ，我们分别考察不同情况下“利息抵扣个税”实施下的减免作用（减免额占月供的比例）。无论是按照固定贷款额度测算，还是按照固定期限测算，都可以得到收入更高则减免效果更明显。在贷款额度为 150万元的情况下，测算结果发现：1、相同贷款额度情况下，收入越高，每月减免额占月供比例越高；2、相同贷款年限情况下，收入越高，每月减免额占月供比例越高；3、相同收入时，贷款年限越长，总减免额越多；4、高收入人群对贷款额度更敏感，贷款额度越大则边际抵扣效果比低收入人士更多。以一套总价500万的房子为例，贷款350万的情况下，月收入为上海平均水平7132元/月的居民，月供18575元，每月房贷利息可抵扣节税108元；月收入为4万的居民，月供相同，每月房贷利息可抵扣节税2213元；月收入为 10 万的居民，月供相同，每月房贷利息可抵扣节税3984元。

??投资建议：房地产利息抵税在国际上行之有年，我们认为此次个税改革，新增的专项附加扣除，对居民合理减负意义重大，尤其是对住房贷款利息和住房租金的抵扣，首次列入个税修正案，虽然不是针对房地产，但我们认为这或许是整体房地产税制的一环，客观上这短期对改善性住房需求有明显促进，我们认为若利息全额抵扣，所有购房者都受益，但更利于收入较高人群置业，对房地产板块有积极影响。投资方面，我们维持之前二季度销售将明显恢复提升的判断、行业资金有压力但无风险将抑制下半年投资，持续看好板块投资机会。在融资环境偏紧的背景下，我们首推融资有明显优势的：保利、招蛇、万科；持续推荐：新城控股、广宇发展、荣盛发展、旭辉控股、融创中国、龙光地产、阳光城等。

??风险提示：个税改革进展不达预期，政策调控超预期