[国泰君安]居民迎来实质利好，推动需求端增强

??本报告导读：

??2018年研究和配置房地产行业必读品。2018年房地产投资策略为“盯紧市场，跟紧政策”，维持行业增持评级。

??摘要：

??一手房销量：1）环比：整体环比下降18%，其中一线上升23%，二线下降22%，三线下降21%。2）同比：整体同比降25%，其中一线下降11%，二线下降41%，三线下降16%。3）本周与2017年全年周均比：整体降28%，其中一线降7%，二线降44%，三线降21%。4）二手房销量：本周环比下降43.6%，同比降30.2%。

??库存水平：16个典型城市一手房平均可售面积环比上升1.2%，同比升10.7%。去化时间：16个城市新房去化时间12.4个月。2018年PE主流公司8.6倍，RNAV19.8%折价。

??本周观点：2018年前5月，居民中长期贷款增速为-13%，然而居民短期贷款增速为25%，且在4月份降准之后，4月和5月单月增速分别为37%和25%。同时，居民户贷款累积同比增速也在5月转正。我们认为，当前降准在居民端有实质的影响，特别是针对一二线城市。另一方面，在当前的背景之下，举债拿地受到了两方面的影响，一方面是资管新规带来的融资渠道收紧，另一方面，是拿地资金穿透带来的资金投向收紧。因此，地产企业的举债被大部分限制在已有项目的开发建设之上，也就是说，一旦拿地资金穿透政策严格执行，会导致地产企业进入到缩表周期。但从情绪上，高杠杆的公司将更加收益。针对降准，我们推荐保利地产、新城控股等积极公司，同时长期来看继续推荐万科A、招商蛇口、华夏幸福等公司。

??预计2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素，维持行业增持评级。1）政策调控仍将持续，边际调整空间较大。随着调控的深化，行政手段调控进入平稳期，一二线城市调控继续加码的概率不大；2）企业端资金偏紧，居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下，一二线楼市的热度有望超出预期，推荐重点布局在一二线城市的龙头开发商，推荐保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发展；受益金地集团、阳光城。

??风险提示：行业调控边际趋紧