[中房研协]个税增加住房专项抵扣， 政策集中支持自住需求

??导读：个人所得税法修正案草案已提请十三届全国人大常委会第三次会议审议。此次草案的主要亮点是：首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。若房贷利息抵税出台，将对改善型住房需求形成利好。

??6月19日上午，《中华人民共和国个人所得税法修正案（草案）》提请十三届全国人大常委会第三次会议审议。这是1980年个人所得税出台以来的第七次大修，也是最重要、最复杂的一次大修。此次修法的主要内容包括：（1）个税起征点由每月3500元提高至每月5000元（每年6万元）；（2）优化调整税率结构，扩大较低档税率级距；

??（3）工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税；

??（4）首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。

??此次草案的亮点，无疑是首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。这项条款无疑意义深远。专项扣除是全世界个人所得税的惯例，一般体现国家政策鼓励的方向。比如说，出于对婚姻、家庭和教育的鼓励，专项抵扣一般都会有针对房贷、医疗、教育支出的抵扣项目。以往的个税缴扣中没体现这一点，现在引入抵扣制度，是对世界潮流的回归。

??按揭贷款利息的专项扣除在国际上比较常见

??个人所得税走向综合征收是成熟市场经济的体现。以香港为例，测算按揭贷款利息抵扣对纳税人税收负担的影响程度。

??香港税务局规定，居所贷款利息在缴纳薪俸税时可作为特惠扣除项。自 2017/18 课税年度起，纳税人可申请扣除居所贷款利息的年期由 15 个课税年度延长至 20 个课税年度（无须为连续的年度），每个课税年度的最高扣除额为 100000 港元。

??假设纳税人月收入为 50000 港元，年居所贷款利息为 80000 港元，那么在有居所贷款利息抵扣的情况下纳税人每年将少缴纳 13600 港元的税收，在课税年度内总共可少缴纳272000 港元的税收。

??我国内地也多次研究个人所得税的综合征收事项。由于我国内地的绝对房价水平远低于香港，预计未来个人住房贷款抵扣限额也将明显低于香港地区。同时，预计政策将集中支持自住需求，投机投资需求无法享受贷款利率的优惠。

??政策刺激需求，稳定市场预期

??中信证券表示，个税改革并非地产调控政策，但此项改革从客观上进一步确认了政策呵护自住需求的态度。行业绝大多数公司面临盈利能力下降的风险，只有个别龙头公司可以依靠较低的资金成本、较低的拿地成本、较低的财务成本和深入四线城市以保证稳定的盈利能力。

??中原地产表示，如果住房贷款利息可以减免个税，那么对于房地产市场影响将非常大（但预计很难全面执行）。从房地产市场的影响角度看，个税目前在一二线城市比例较高，三四线城市实际个税缴纳比例低于一二线，如果执行这一抵扣方案，很可能会导致一二线房地产市场出现爆发，所以这一政策需要与房地产其他长期调控政策协调执行。

??58安居客房产研究院首席分析师张波表示，此次新增住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除，可以说是众望所归。一方面能够有效增加居民可支配收入，另一方面也能兼顾公平性。除此之外，还可以合理引导租赁需求。在大力发展租购并举的背景下，通过税收调节，可以实现多渠道保障租赁人群的自身权益，有利推动和引导人群“租房也是安居”的有居住理念，更好实现“安居宜居”的目标。

??需要注意的是，虽然草案中提出将增加住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除，但并没有明确房贷扣减是在5000元以内还是以外覆盖。目前个人的基本养老保险、失业保险、医疗保险和住房公积金中个人负担的部分，是在起征点计算前先行扣除的，预计住房贷款和租金也会采用类似的方法。但是目前先行扣除的部分都是和个人薪资直接挂钩，且大都采取按比例的方式，而房贷利率和租金如果也让企业代为计算扣除，那么，如何保障真实性和及时性，将是一个不小的挑战。

??总的来看，个税草案中提及的住房贷款利息抵扣等规定，对于中等收入以上的人群来说，确实是重大利好。通过抵扣可以有效减少房贷利息支出对于实际收入的影响，也会促使一部分人群加速买房等行为，但可以肯定的是，房贷利息的扣除一定是有标准的，最可能的做法是只针对个人或家庭的一套自住型住房，所以并不会由此引发炒房，更不会由此导致房价大幅上涨。

??房贷利息抵扣是个税改革中超预期利好

??长平经济研究所执行所长，原财新宏观部副主任王长勇表示，个税改革新增房贷利息抵扣超预期，短期抵扣预计是基本保障，限定条件较多：政府工作报告中提到个税改革的时候没有提，这次写进去，是超出预期的。说明政府反复思考以后，作为一个长期的制度建设把房贷利息也纳入个人所得税前扣除项目，是着眼于长期未来建设，这是一个非常利好的事情。但对短期的抵扣预计会是基本保障，基本保障会设定很多条件，对低收入人群基本居住的房屋贷款利息的抵扣，抵扣不是说贷款多少就抵多少，预计会设定一个统一的标准。这个之前有一个参考，比如购买商业健康险的个人所得税抵扣，也是专项扣除，设定每年可以扣除 2400 元，每个月 200 元，这样扣除最多的减税是 72 元，最高是 1080 元的减税。房贷利息的扣除预计也会类似。

??租金抵扣应用范围更广，但实施时，预计纳税人申请的积极性不会很高：租金扣除比房贷利息的范围更广一些，但实施时预计租房人申请扣除的积极性不高。因为抵扣都会要求纳税人提供申报和证明材料，如果要求先提供房东的出租房屋纳税证明，先要求房东交税，比方说北京出租房屋现在的需要交 5%的税，出租房屋所得交完税以后，再拿证明抵扣住房租金，很可能房东交的税，会转嫁给房客，房客租金抵税还不如转嫁的税多，预计纳税人申请的积极性就不会很高。

??（内容来源：天风证券、中信证券等）