房企募资频遭“中止门” 信用违约危机加重

??6月11日，万科一笔数额为80亿元的公司债获核准发行。

??当市场还沉浸在喜悦中，噩耗频频传来。6月15日，金融街一笔50亿元小公募公司债被“中止”；6月19日保利置业15.14亿元的购房尾款ABS中止；6月20日泰禾集团、中弘股份两家房企的非公开发行股票申请流程状态显示为“中止审查”。

??尽管“中止”并不一定代表“终止”，但随着防风险和去杠杆政策的不断深入，房地产企业募资失败或推迟的情况显著增多，房企发债“中止”已成为普遍现象，其中不乏中大型房企的身影。

??据中国房地产报记者不完全统计，过去的三个月地产债被中止的总额呈现攀升态势，分别为20亿元、225亿元和589亿元。截至记者发稿前，合生创展31亿元私募债、富力地产60亿元私募债、碧桂园200亿元小公募、花样年50亿元私募债，目前均呈现“中止”状态。

??地产债碰壁只是目前房企融资困局的冰山一角。今年以来，监管层对关乎开发商资金“命门”的融资渠道逐个关闸：前端的银行贷款（开发贷和并购贷）启动“白名单制”，以“资产穿透”为代表的新监管要求致使非标债权渠道锐减；公司债发行对房企规模、资质要求进一步提升，在单笔规模设定上限基础上进一步设定资金用途限制，对于债务到期的企业，只放开2018年到期公司债规模的“借新还旧”。求钱若渴成为房企的普遍状态。

??相对于以前“阵痛式”的调整，这一轮的去杠杆可能会持续较长时间，并剑指金融风险。

??6月20日，国家审计署审计长胡泽君在第十三届全国人民代表大会常务委员会第三次会议上作《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》时指出，在金融风险防控方面审计发现，9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

??此次审计被业内认为是对当前房地产去杠杆的一次大检查，未来若有各类资金违规进入房地产，预计银行信贷部门可能面临更严惩罚。

??伴随着监管层的时时发声警示，再加以去杠杆、促合规、穿透核查等金融降风险举措的逐步落实，房地产融资变成了一场没有武器的战争。

??雪上加霜的是，最近股市的大跌让那些股权质押风险较大的房企坐立不安，已有券商对新增的股权质押业务予以暂缓。6月19日，上证指数大跌3.78%，失守3000点关口，盘中跌幅创下两年新低。

??受此影响，一大批股权质押接近平仓线的上市房企纷纷发布公告，“预警”风险或宣布大股东增持计划。6月20日，融信中国发布公告称控股股东增持股份。同样，新城发展控股股东王振华再增持新城发展50万股，持股比例升至70.55%。泛海控股计划自6月20日至12月31日通过深交所继续增持泛海控股，增持金融为1亿元至10亿元，卢志强持有中国泛海股份高达77.14%。

??房企募资遭遇“中止门”

??在房企融资渠道收紧以及现金流和高负债率的双重承压下，发行公司债一直是房企主要的融资方式。但5月至今，多家房企相继爆出中止发债的信息，再次点燃了市场对房企融资问题的恐慌。

??房企发债“中止”已成为普遍现象。合生创展拟发行的31亿元私募债于5月21日刚刚被受理，仅9天时间便被中止；同日，东方园林向社会公开发债10亿元，只募集到了可怜的5%，短短4天，公司市值由500亿元降至400亿元，蒸发百亿；5月25日，花样年的50亿元私募债显示为“中止”；5月29日，富力地产60亿元住房租赁专项公司债券遭遇“中止”；碧桂园拟发行的200亿小公募公司债再度中止，该债券最早由2016年4月递交申请，至今已两度中止。

??此前，龙湖地产发行的一笔80亿元公司债被中止审查后，将募资缩减至50亿元。另某房企于4月19日拟发行一笔49亿元的债券，目前募集金额也缩减为34.95亿元。

??海通证券的报告显示，2018 年年初至6月8日，地产企业公司债通过发审会共24家，总计规模达到1125亿元。今年年初至6月8日中止21次，中止金额达1510亿元。其中碧桂园、花样年、广东珠江中止两次。

??多位房企高管向中国房地产报记者指出，债券的中止是由于一些客观上的原因，有调整债券募投项目的，也有再融资需求受限的，还有在争取一些更高的评级。

??资深证券市场评论人布娜新指出，经济脱虚向实必然经历阵痛，目前这段时间，地产公司发债中止是由于基本面的原因导致，评级、资质等因素，都关系到发债能否成功。

??据国泰君安统计的数据显示，截至今年5月初，共有12家上市房企发行了322亿元公司债，票面利率在4.83%~7.90%之间，成本控制在5.35%以下的主要是招商蛇口、陆家嘴、华侨城等大型国有企业。

??亿翰智库首席研究员张化东认为，虽然市场上对于5月份以来频现的公司债中止发行事件有所担忧，但是公司债发行实际较2017年有比较明显的回暖，借新还旧的通道依然存在，无需对中止发行过分担忧。但仅仅依靠公司债的滚动发行，难以匹配大量的公司债到期与回售规模。

??房企陷入发债“中止潮”只是房企总体融资情况不容乐观的一个缩影。同策研究院监测的数据显示，5月40家典型上市房企完成融资金额为451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少41.34%，是近一年来的最低额。

??值得一提的是，市场对于地产债的担忧正在发酵。来自海通证券的报告显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的2019~2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元；此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元，2019年也有接近3700亿。

??据业内人士披露，这还不包括大量需偿还的表外资金。

??标普评级表示，中国对影子银行的监管遏制了房地产开发商的重要现金渠道，增加了流动性风险。鉴于未来两年中国开发商将有创纪录金额的债券到期，且中央政府正在推行去杠杆，预计行业环境将更趋艰难。开发商将更难以再融资，为扩张获取融资也将变得困难。

??房企信用违约的风险增加

??实际上，房企发债从2016年底起全面收紧，截至现在更趋向严格。

??2016年10月，上交所和深交所对房地产公司债券实行分类监管，房地产企业在交易所市场债券融资受到严格控制。

??“目前出现的中止也是延续一贯的严格控制思路，发债难度逐渐变大已是不争的事实。”布娜新说，未来房企需不断提高自己的现金运营能力，任何形势下，评级高的企业债更好募集，通过的几率会更高。

??不过，并非所有企业都遭遇中止。像此前万科的80亿元公司债、招商蛇口40亿元的公司债、新城控股的46.62亿元私募债、金辉集团的20亿小公募等，都在近期放行通过。

??一位券商人士指出，在目前的环境下，财务状况更好、评级更高的企业的债券仍然要更好发一些。

??中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，从行业角度看，在不断创新高的行业负债率与监管层推进房地产去杠杆的主旨下，房企发债难度增大。从企业角度看，发债能否成功与企业的违约记录、信用评级、负债情况挂钩。在融资环境未有放松且房企偿债压力逐渐加大时，不排除未来会有更多的房企债务违约出现。

??房企的资金链状况引发监管部门的问询。今年4月13日，上交所对华夏幸福发出了18个问题进资金情况的追问。此后，中信银行向其提供的315亿元授信额度，缓解了华夏幸福的资金链压力。

??但中弘股份就没有那么幸运了。6月13日晚，中弘股份发布公告称，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计达36.9亿元。

??中弘本次危机的导火索源自于去年年底，旗下子公司的债务利息违约。评级机构大公国际以质疑中弘银行账户资金挪作它用且怀疑“14中弘债”偿债来源，下调了对其主体评级。同时，中弘的控股股东中弘集团所持股份也因债务问题陷入司法冻结中。

??眼下，中弘只能积极寻求与相关债权人协商妥善的解决办法，筹措偿债资金解决逾期债务问题，并在后期计划寻求重组、加快资产出售、催收应收账款等。

??就在不久前，云南省房地产开发经营（集团）有限公司持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。

??债务违约的案例，可能还会再度出现。北京某私募基金管理人告诉记者，房企资金链紧张已成事实，公司债的审批上，时间变长和审核要求变多，同时监管层会重点关注资金用途。

??对于日益恶化的融资环境，各方也在使出浑身解数。

??中信建投分析师陈慎指出，再融资过程中，券商亦开发新合作模式帮助房企缓解资金压力。在增量方面，一是拓展新的融资品种，包括ABS、REITs等产品；二是新增的公司债还本付息也在申报的过程中，同时与银行进行战略合作，未来将在债券销售过程中能够给予支持。三是配合企业做并购等资本操作。

??近日银保监会主席郭树清在讲话中称“市场经济下出现债务违约十分正常，相比国外，我国企业债务违约率总体仍然较低”，也明示了政府对违约问题的容忍度。

??房企大多给出了“加速现金回流，降低杠杆”的药方。新城控股高级副总裁欧阳捷表示，在外部融资趋紧的情况下，加速现金回流才是当务之急，在保证现金流量的前提下，适度降低对利润的预期，不失为一种办法。

??融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇表示，在金融政策不确定性的情况下，融信采取的政策是积极降低杠杆。降低负债率、以收定支、稳妥拿地。