碧桂园遇长周期低利润考验

??“快周转”是碧桂园最鲜明的标签，但是从近期的动作看，碧桂园也在尝试一些“慢”生意。在地产板块，旧改正在成为碧桂园进入特定城市的敲门砖；而在跨界领域，碧桂园选择高投入、高风险、低回报的农业。但本就利润不高、依靠快速扩张的碧桂园，如何熬过“慢”生意必须要面对的长周期与低利润考验？毕竟，从杨老板此前刷屏朋友圈的发言看，房企老大的日子也并没有那么舒服。

??旧改的敲门砖

??素来以高周转著称的碧桂园向来对拿地开发销售有着近乎苛刻的标准，因而日前碧桂园刚刚在昆明入账的两块土地引起了业内注意。6月12日，昆明市五华区的两宗地块入市出让，碧桂园以1.46亿元的底价获得，据了解 ，此次成交的两地块为下马村城中村改造项目。

??据资料显示，下马村城中村改造项目从2009年开工，经历停工、再开工、再停工数次波折，并在2014年陷入全面停工。直到2017年3月，昆明五华区引入云南碧桂园房地产开发有限公司参与项目后续改造开发建设。之后不久，中止多年的下马村城中村改造项目得以重新启动。

??实际上，碧桂园以参与城市旧改的方式投资开发在当地并不是首次。据不完全统计，碧桂园在昆明参与旧改开发楼盘多达十几个。其中不乏城中村改造、老旧厂区改造以及部分一级土地开发项目。

??在昆明之外，深圳是碧桂园正在积极参与城市旧改的城市之一。今年3月，深圳龙岗4个城市更新项目获批，其中涉及碧桂园投资开发项目为10万平方米。碧桂园总裁莫斌曾在2017年度业绩会上表示，碧桂园在深圳目前并没有具体目标，目标就是“做一个成一个”。资料显示，2015年碧桂园以股权收购方式获取了在深圳的第一个项目——深圳坂田坂雪岗大道东侧工改保项目。据不完全统计，碧桂园已在深圳多个区域获取或计划获取的项目已接近30个左右，其中有约5个更新项目计划于今年面市。此外在徐州等城市，碧桂园则也成为当地政府重点引入参与城市旧改的房企之一。

??“旧改本身流程复杂、周期较长，这与碧桂园向来强调的快速并不十分吻合。”一位楼市观察者分析，对于一些城市的特殊情况，碧桂园也正在尝试新的投资方式，拓展开发空间。其中，通过旧改方式进入昆明也是结合当地的市场情况而作出的主动选择，通过介入城市城中村的旧改项目，碧桂园得以进一步实现对昆明乃至云南板块的布局。

??农业板块逻辑

??旧改虽说因受外界因素影响会给项目开发周期带来不确定因素，但是本就是房地产开发项目，碧桂园并不陌生。相较于此，碧桂园近日投资农业的新举措更显意外。

??6月15日，碧桂园宣布正式进军现代农业， 据了解，5月8日碧桂园农业控股有限公司注册成立。据介绍，碧桂园农业将引入世界一流的农业生产技术、设备，采用公司+农户发展模式，通过进军现代农业助推乡村振兴战略，建设农业博览园，进军先进农机业和种业，打造农产品质量安全体系。首发动作是，该公司与中国农业产业的学术明星袁隆平合作，投资中国第三代杂交水稻技术的研发与产业化。

??碧桂园涉足农业，对外释放的更多信号是履行企业责任，但是在业内人士看来，这个动作也有着企业内在的商业逻辑。“对于农业，碧桂园更像是战略投资者的身份，它的增值逻辑在于瞅准的是社区增值。未来随着企业农业产业生产模式的建立以及规模的形成，农业板块将与碧桂园现有板块形成聚合效应，与碧桂园住宅、碧桂园服务以及社区金融等板块形成闭环，从而给企业带来新的价值增长点。”有熟悉碧桂园的人士如是分析。

??不过是单纯的财务投资还是另有所图，农业的高投入、高风险、低回报是碧桂园不可规避的问题。“农业本身就是个烧钱的行业，对于房企来说，跨界农业如何挖掘现有资源，让这些资源在农业板块凸显作用非常重要，”上述人士举例称，华润、中粮、绿城也都有此尝试，而它们的经验是如何结合手头的所有资源。“或许可以和特色小镇概念做结合。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进如是预测。

??长周期与低利润的考验

??无论是旧改还是投资农业等新领域，与“唯快不破”的碧桂园都似乎难以匹配。但这也给外界释放一个信号——在住宅开发之外，碧桂园近年来也在尝试多元化发展，寻求更多的空间可能性。除了上述提及的农业板块外，碧桂园旗下教育子公司博实乐教育集团目前正运营着52所双语国际学校，提供从幼儿园到高中的全面教育。博实乐去年开始计划在纽约证券交易所上市，募资逾1.5亿美元。  

??实际上，在地产主业之外，碧桂园旗下还包括教育、物业管理、酒店、长租公寓、社区金融、社区服务等在内的多元化业务。多个板块已做好分拆上市的计划。碧桂园的多元化业务方面探索正在持续推进。不过，碧桂园不可规避的问题是，多元跨界如何破解利润问题？毕竟长租公寓、农业这些业务板块是普遍被评价为“长周期、低利润”的行业。

??利润下滑是房地产行业的普遍现象，根据碧桂园的财报，2013年销售首次突破千亿时，碧桂园的毛利率为30.3%，而到了2017年，碧桂园的毛利率为25.9%，虽然已较2016年同比增长了4.8个百分点，却已不及2013年。

??从碧桂园的“快”来看，作为进驻三四线城市较早的大型开发商，企业凭借大规模拿地的溢价能力实现了低成本开发。随着其他主流开发商的进入，三四线城市地价不断上升，碧桂园的销售溢价也正逐步回归合理的位置。登顶榜首的碧桂园已意识到高周转面临的压力。三四线城市“后去库存时代”开始显示出疲软的同时又正迎来调控政策的当头棒喝。“房地产企业有个共识，未来不是看谁卖得多，而是要看谁挣得多，但是从碧桂园目前布局的多元业态上看，并不能快速获取更多的利润，如何权衡投入与回报率，也是碧桂园多元布局面临的问题，”有不愿具名的行业观察人士如是分析。