珠海有楼盘股权转让寻求新合作方

??近日，主城区最大综合体心海州发出公开信寻求股权转让、中冶置业拟将珠海横琴住宅项目公司珠海中冶名恒置业有限公司的30%股权公开挂牌转让。

??有不愿意透露姓名的业内从业者告诉南都记者，除了上述两个项目目前通过转让股权的方式寻求新的合作方外，还有项目通过私下渠道寻找整盘转让，包括上述项目在内至少有五个项目在寻求卖股或卖盘，其中有部分是被市场寄予厚望的优质项目。与此同时，开发商依旧在土地市场寻求土地。有业内人士分析，预计部分高价拿地项目面临巨大的销售压力和风险，但目前新地价格比此前偏低，因此才出现这种操作。

??有楼盘选择卖股

??近期，珠海主城区项目心海州在其官方微信号上发出的一封公开信引起了业内的大讨论。这封由开发商珠海市卡都海俊房产开发有限公司从6月5日就发出的公开信称，该项目自2008年开始，旨在打造珠海最大的城市综合体。截至目前，一期项目约80万平方米物业及相关配套设施建设已经完成，二期正在施工中。而目前该项目遇到了种种客观问题，导致项目交付出现了不同程度的延期。而开发商愿意承诺按合同向广大业主支付违约金，然而在违约金支付过程中，因公司突发事件，导致公司经营计划被打乱，出现资金紧张问题，导致业主、投资者、债权人、金融机构、合作单位等的应付款项未能及时支付。

??该开发商称，为解决公司目前困境，公司董事会已决议通过，引入战略合作股东。目前正在与众多知名央企、品牌房企商谈。合作转让股权比例在51%以上，转让后将由该股东对项目进行操盘，并提供资金解决前期遗留债务问题及继续二期项目的开发建设。其称争取在三个月内确定意向方，签订框架协议，并争取在半年内完成合作。同时向意向方争取先行提供2亿诚意金，优先用于解决业主问题。新的合作达成后，在达成合作次月，恢复一期住宅及商铺业主相关费用支付，并在达成合作后尽快支付完毕全部到期未付费用。

??开发商还称，心海州项目作为主城区内的最大城市综合体，地理位置优越、项目潜力无限，公司资产远大于负债，仅存在资金流动性问题。

??除了心海州外，另一边横琴的中冶置业也陷入了卖股权的疑云。根据上海联合产权交易所信息显示，中冶置业拟将珠海横琴住宅项目公司珠海中冶名恒置业有限公司的30%股权公开挂牌转让，于6月1日至6月29日期间进行项目信息预披露。若此次股权转让成功，中冶置业所拥有的珠海中冶恒置业有限公司的股权将降至20%。

??上海联合产权交易所披露信息显示，珠海中冶名恒置业有限公司由中冶置业和五矿国际信托分别持有一半的股份。截至2018年3月底，珠海中冶名恒置业有限公司营业收入为零，总资产为56.1亿元，总负债为55.5亿元，所有者权益为6001.2万元。此外，根据相关资料显示，2016年6月，中冶置业注资3000万成立珠海中冶名恒置业有限公司。2017年底，五矿国际信托注资3000万获得珠海中冶名恒置业有限公司50%股权。

??去年6月28日，中冶置业以总价50 .12亿元、楼面价22000元/平方米+20406平方米增配建斩得，成功刷新横琴地王纪录。该地块位于横琴新区千寿道东侧、爱琴路南侧、千福道西侧、环岛北路北侧，宗地面积为169301 .35平方米，计容建筑面积为227837平方米。目前，该项目命名中冶逸璟公馆，已在近期开放销售中心对外发售。

??有楼盘在整体卖盘

??短短一个月，珠海两个明星楼盘销售股权，这引发了业内的大讨论。同时，有不愿意透露姓名的业内从业者告诉南都记者，除了上述两个项目目前通过转让股权的方式寻求新的合作方外，还有项目通过私下渠道寻找整盘转让，包括上述项目在内至少有五个项目在寻求卖股或卖盘，其中有部分是被市场寄予厚望的优质项目。

??“心海州和中冶逸璟公馆只是目前市场不景气的两个代表而已，还有项目在二级市场偷偷卖盘，基本都是整盘报价”，该名有份参与土地拓展的业内人士称，他说知道的卖盘或卖股的房地产项目就有5个，预计还有项目寻求转手，其中不少属于业内外公认的好项目。例如，横琴除了中冶逸璟公馆外，横琴口岸附近有一项目已经通过全体股东100%的同意寻求买家，目标是剩余物业整体出售；同样位于横琴的某标杆项目，也在二级市场偷偷以29亿元的价格放风，打算寻求整体出让，但目前并未正式公开对外，该项目此前已经发售有一段时间；斗门一贵价地项目虽然正在对外进行常规的营销等，但同样偷偷传出了整体放盘的风声……该业内人士坦言，选择放盘或卖股的项目，基本上直奔变现而去。“珠海限购后的确误伤不少开发商和项目，有好些项目走不动货，目前发债也不容易，资金流紧张唯有卖盘割肉了”，他表示。

??然而与此同时，开发商另一边又在二级土地市场大手笔拿地，记者所接触的部分大型开发商表示，只要市场上有适合的土地，不管是工业地还是商住地，只要土地“干净”没有债权纠纷，价格不要高于拍卖价，就可以考虑。“土地拍卖市场的土地很容易被拍出高价，宁可到二级市场寻求合作”，一开发商如此表示，由于企业目前仍在发展高速期，因此还是希望尽量寻找优质地块，而据他所知有不少开发商也同样在物色新地块。

??有业者分析，预计部分高价拿地项目面临巨大的销售压力和风险，但目前新地价格比此前偏低，因此才出现这种操作。“开发商不拿地？没有的，不拿地怎么生存怎么发展”，有人对于目前开发商一边卖盘一边买地的现状表示，卖盘者更多是集中在前期拿地价格偏高的项目，例如不少土地价格接近或创出历史新高，若母公司不愿意提供充足的资金，那么只能靠自己去化解，在目前市场被限制的情况下，自由销售回款速度过慢，远不能撑回利息和营销支出，因此不如壮士断臂进行卖盘。另一方面，正由于市场上出现变化，土地价格也开始松动，正是一些开发商拿地的好时机。因此才会有“一边卖盘卖股、一边继续拿地”的矛盾表现。

??业内分析

??最初定位不够清晰

??导致产品卖不动

??心海州前身是前山B区旧村改建项目，位于珠海主城区香洲前山，占地面积达22万平方米，商业面积达25万平方米，总建筑面积达110万平方米，为珠海主城区最大规模的房地产项目之一。

??然而，该项目在位置优越的情况下却开启一系列卖股伏笔。有业内分析，该项目开发商卡都海俊的开发经验并不多，公司核心人物曾成功开发过一个小型项目。然而，旧改涉及方方面面，房地产开发更是环环相扣，要操作一个大盘，从筹划、资金、人才等，哪一个环节出问题，都可能是致命的伤害。简单的开发思路于这个大体量的旧改而言，并不适用。同时，旧改一般需要有新地块与之联动，以保证整个项目的容积率下降。容积率一高，小区品质难以保证，小区品质无法谈起，自然价格也无法拔高。

??同时，还有不少业内人士认为，项目最初定位极其不清晰，设计也好大喜功。项目最初规划的是三梯两户的超大户型，但小区容积率高，户型设计和小区品质不匹配，使得产品卖不动。而后，这类大户型又想方设法变成小户型出售。目前，心海州一河之隔的华发新城，如今已是珠海标杆的品质小区，当心海州二手价还在2万/平方米出头徘徊时，华发新城楼价最高已破4万/平方米。

??该项目一度被中冶注入新的资金，而后来中冶选择退出。2017年，中铁介入代建代销售，今年年初心海州二期———中铁诺德心悦湾开售。然而，心悦湾销售情况同样不尽如人意。5月还推出特价单位，折扣低至8.5折，力度空前，且叠加车位或装修二选一的赠送优惠。