[克而瑞]碧桂园累计销售已破3000亿

??01 合约销售

??32家房企5月业绩环比上升9%

??核心观点：

??2018年5月，CRIC监测的32家典型房企单月总体销售规模环比上升9%，同比增长39%。这主要是因为本月部分二、三线城市严控预售证和备案的政策明显放松，大量新开盘项目批量入市。另外，本月32家典型房企中单月业绩超百亿的房企数量达到21家。

??2018年1-5月，碧桂园，恒大得益于三四线布局，累计业绩同比增速分别达37%和39.5%。其中碧桂园累计销售金额达到3345.2亿元，单月业绩首次突破700亿。而万科近几个月的单月销售规模都在430亿元左右，货量供应相对不足对万科今年来的业绩增幅影响较大。

??今年以来，“限价”、“限售”、“摇号选房”等政策在热点城市逐渐落地，调控持续收紧的同时范围也在不断扩大。目前来看，虽然一线城市楼市虚火暂时得以抑制，但热点二线和三四线城市在调控政策下依旧高烧，不同城市乃至同一城市不同区域的市场分化较为严重。我们预计，在调控政策不断升级、城市市场调控成为常态的背景下，规模房企的集中度还将进一步提升。未来标杆房企也将依托自身的优势，通过高周转和全国化的布局战略实现逆势扩张。

??02 企业拿地

??房企整体拿地相对积极

??核心观点：

??2018年5月，31家房企在土地市场上表现更加积极，拿地总建筑面积高达4894万平米，环比上升28%，成交总价环比上升10%，平均成交楼板价达到3162元/平方米，相比上月有所下降。本月一二线城市因供应原因面临“无地可拍”局面，同时房企对于三四线土地投资热度正在快速上升，导致部分三四线城市地块高溢价成交。

??从企业表现来看，本月拿地超200万平的房企共有6家，新增建面达2998万平方米。其中，中国恒大本月拿地规模仍居31家之首，拿地总量达1184万平方米，拿地总价达141亿，相比上月更显积极。

??总体来看，本月房企整体拿地相对积极，部分房企甚至在三四线城市拿下高溢价地块，如富力在莆田、滨州、眉山、南平、唐山等城市公开市场均有拿下溢价率超200%的地块。从新增拿地区域分布来看，房企热衷于长三角和珠三角城市圈内的三四线，例如环广州的佛山和环上海的南通，分别是TOP50房企在三四线拿地较多的城市；此外，二线城市聚焦点则在中西部，重庆、郑州成为房企最关注的两个城市，这与当地市场需求充足、政策宽松紧密相关，重庆、武汉的去化周期均处在同能级城市中较低水平。

??03 企业融资

??5月房企新增融资额环比降幅22%

??核心观点：

??本月108家典型房企新增融资额为832亿元，环比下降22%，同比上升39%，融资力度趋于平稳，稍高于去年全年融资总额的平均水平。整体来看，2018年108家房企新增融资波动不大，趋于平稳。此外，近期融资环境日趋收紧，多家房企融资受阻，如碧桂园200亿元以及合生创展31亿元公司债中止发行；在“房住不炒”的基调下，未来企业融资受阻的情况或许更加严重，创新型融资受企业关注度将越来越高。

??从融资结构来看，本月银行贷款，票据、债券等成为房企主要融资渠道，共占房企新增融资额的78%，其中银行贷款占本月融资总额的37%，较上月多出29个百分点。而就海外发债来说，其本月占比为22%，较上月下滑12个百分点，主要由于本月境外发债房企多为中小型企业，单笔融资金额较小。就ABS融资来说，本月表现平平，占比较上月减少6个百分点，多家房企前期分批发行的的ABS产品本月无表现，或许将会表现在接下来的月份里。

??从融资成本来看，本月融资利率普遍上升，最高利率高达9.63%，本月平均融资利率为6.56%，较于上月的平均利率水平大幅上升，具体表现为多家中小型房企海外融资增多，从而拉升平均融资成本。本月融资成本最低的是保利地产发行的3年期20亿元的中期票据，利率4.80%，低于本月多数典型房企境内外的发债利率。

??04 营销活动

??联动营销助力品牌推广

??核心观点：

??2018年以来，调控政策持续收紧，尤其是在限价政策影响下房企让利空间比较有限，但适逢半年度业绩冲刺期，房企压力加大，折扣营销力度较上月有略微上升，虽然恒大个别项目新开盘有8.2折让利，但整体折扣还在9.5折左右。我们预计，下个月房企将会加大推盘力度，并推出适当营销活动助力项目去化、提升销售业绩。

??在活动营销方面，本月房企主要有发布会营销和联动营销两种方式。发布会营销方面，当代置业和中国铁建相继举办了品牌发布会，通过品牌发布会的形式，扩大公司的影响力，树立品牌形象。

??在联动营销方面，中海地产表现突出，本月联动上海、南京、苏州等8座城市多个项目举行了“燕赴江南，寓见华东”购房节活动，通过整合长三角区域内各城市项目资源，进行集中营销的方式，最大程度上提高活动的影响力，同时也进一步加速项目去化，扩大区域公司影响力。

??05 人事变动

??阳光100行政总裁、中交地产总裁相继辞职

??核心观点：

??从108家监测企业的人事变动情况来看，本月各大房企高层相对稳定，变动数量相比上月和去年同期均有所减少。

??5月11日晚间，阳光100中国公告，因另有个人职业计划，林少洲已辞任该公司行政总裁职位。当天，林少洲在朋友圈发消息回应离任。事件一度成为媒体和地产圈的热门话题。从做学问到做传媒，从万科，到厚土，再到阳光100，林少洲的身份已有多次转变。如今，林少洲此次辞任，或又将迎来新起点。与此同时，公司委任执行董事兼董事会主席易小迪已获委任为行政总裁。

??5月22日，中交地产股份有限公司发布公告称，其公司总裁杨剑平由于个人原因申请辞去该职务。据公告披露，中交地产股份董事会于5月21日收到公司总裁杨剑平的书面辞职报告，杨剑平由于个人原因申请辞去公司总裁职务，辞职报告自送达董事会之日生效，公司董事会将按照有关规定尽快完成总裁的聘任工作。此外，中交地产表示，公司将继续深化市场化改革方向，并将请杨剑平出任公司咨询顾问。

??06 战略动态

??金科联合卓越成立公司获取土地

??核心观点：

??从本月重点企业的战略动态来看， 108家企业战略动作主要体现在集团战略、主业扩张和多元化业务开展三个大方面。集团战略主要实现在主业跟多元化兼顾发展，如远洋与安邦在不动产开发业务、战略投资业务、不动产金融业务、保险业务、养老业务等五个领域合作。主业扩张主要通过合作方式去实现。房企为了扩大地产主业发展，积极与企业进行合作，实现双赢。多元化业务开展主要集中在物业管理、特色小镇、文旅地产等方面，标杆房企积极布局多元化业务，寻找新的利润增长点。

??房地产行业的集中度持续上升，拿地门坎越来越高，合作开发成为房企快速扩张的主要方法。金科集团与卓越集团签署战略合作协议，双方将通过成立平台公司联合获取土地。两家房企都希望对粤港澳大湾区进行布局，但大部份规模房企都已进驻而且积极抢地，招拍挂土地竞争激烈，而合作拿地能提升房企拿地的竞争力，实现布局大湾区的目标。

??随着存量地产项目规模不断增加，物业管理行业快速扩张，物管业务从地产开发业务的附属品，走向自主经营，开始提供多元化服务。万科与珠海横琴新区进行合作，通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，对城市公共空间与资源实行全流程“管理+服务+运营”，积极开展物业管理业务布局。