132家房企存货逾4.5万亿元，资金压力渐显

??中房网讯 高周转正成为房企扩大规模，保证安全的大杀器。同时，政策调控不断从严的环境下，上市房企现金流开始显现压力。

??132家房企存货逾4.5万亿元

??据《证券日报》报道，根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国行业分类，剔除可对比性数据不全的上市房企，132家上市房企存货总计超过4.5万亿元，比去年同期增加了9268亿元，同比增长26%。同时，这意味着平均每家房企存货达342亿元。

??存货门槛在1000亿元以上的有13家，分别为万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口和首开股份等，其中，阳光城、荣盛发展、金科股份、中南建设、华发股份等房企近三年来存货首次超过1000亿元；500亿元至1000亿元的有9家；300亿元至500亿元的有8家；100亿元至300亿元的有28家。值得一提的是，以万科为首的前10家房企存货总计接近2.5万亿元，占比达55%，接近六成。

??有分析人士认为，房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长特点，库存增加有其合理性，一般房企会储备满足企业未来3年发展需求的土地量。但有些企业虽存货增长幅度较慢，或者甚至出现存货大幅降低的现象，这也并不意味这些房企运营健康。

??目前来看，在A股房企6.5万亿元负债的高压下，高周转几乎成为房企保证资金链安全的“重中之重”。库存管理能力若较弱，一般非高端项目无法三年内清盘，那么将影响企业短期偿债能力。而近两年拍出的多幅地王地块由于限价政策限制，尚未实现大量变现，会进一步降低存货周转速度，资产周转率也将受到影响。

??房企境外融资活跃

??据《证券日报》记者观察，有不少企业存货周转次数减少，存货周转天数变长，项目适销不对路，进而导致现金回流较慢，资金链承压，对企业快速扩张造成阻力。

??《21世纪经济报道》指出，长江证券一份研报显示，一方面上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑，2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%；另一方面偿债高峰期已经来临，一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。大型及中型房企开始放缓拿地及建安支出，此两类房企一季度购买商品、接受劳务支付的现金同比增速分别下降至约8.8%和17.8%。

??同策咨询研究报告显示，4月，开发商掀起一轮融资狂欢，共有13家房企发行19笔公司债，共发生5笔中期票据注册、12笔境内银行贷款、7笔信托贷款等。据同策研究院统计，4月房企融资总额折合人民币769.12亿元，环比增加22.65%，创下连续9个月以来最高值。公司债融资占总额比重达61.12%，其中境外发行354.13亿元，占比75.33%。

??同策咨询首席分析师张宏伟指出，在国内融资难度系数高，外部环境发生根本性转变时，房企海外融资规模扩大是必然趋势。

??发改委网站显示，最新一次房企发行外债的是花样年集团发行3.5亿美元境外债券，三年期票面利率8.375%。据中房网（微信公众号zhongfangwang）此前报道，今年以来，还有包括像绿地控股集团有限公司、龙光地产控股有限公司、北京合生兴业房地产开发有限公司、大连万达集团股份有限公司、广州富力地产股份有限公司、阳光城集团股份有限公司、旭辉集团股份有限公司、时代地产控股有限公司和北京国瑞兴业房地产控股有限公司等9家房企境外发行债券也均获得发改委备案登记。

??与此同时，境内发债渠道依然收紧，成功发行的仅是以超短融、租房专项债券为主的另类融资途径；境内银行贷款方面，4月监测房企共融资47.20亿元，环比下降16.28%；信托贷款融资14.41亿元，环比下跌60.58%。

??据统计，2017年房地产企业境外融资合计388.6亿美元，同比上涨176%，但发行利率也明显上行。Wind数据显示，2017年地产企业海外发债中，利率在5%-8%的占比最大。

??审慎多元融资

??房企融资欲望仍强烈的背后，是多数开发商在2018年都有明确的扩张计划。克而瑞研究显示，32家房企4月业绩环比下降8%。究其原因，前3月百强房企货量较充裕，年初业绩基数较高；同时调控背景下，虽然3、4月部分城市放开了预售证，但房企整体供应仍显不足。

??另一因素是今年行业将面临偿债高峰。海通证券此前统计，2015年地产企业发行公司债的期限结构，约44%采用了3+2年期限结构，4%采用3+3年模式；2016年发行的地产公司债中，分别有18%和7%采用了2+1年和2+2年的期限结构，这些都将在2018年进入回售期。

??Wind数据显示，2018年-2020年三年间，地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上。其中2018年到期规模182.62亿美元，规模最大。

??4月19日，外汇管理局强调，除有特殊规定外，房企不得借用外债。这无疑将增加了地产企业在办理外债事前签约备案上的难度。

??此外，据同策研究院统计，在2017年12月前，境内再融资为最主要的股权融资方式，但此后监测的40家上市房企股权融资方式均为执行股票期权计划，境内再融资额连续三月为0。

??4月，其监测房企股权融资总额折合人民币共21.55亿元，其中海外配股融资额仅1.55亿元，其余来源于泰禾集团的20亿元境内再融资。

??张宏伟指出，降低开发商杠杆是长期趋势，此前金融机构资产规模高主要由于层层嵌套，监管趋严后，很多机构做不了债权类业务、只能做股权投资。因此有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式为公司提供充足的资金需求，但仍需规避股权稀释等带来的风险。

??中信证券认为，海外募集的资金仍要换回国内，同时叠加美元加息、人民币汇率波动的经济形势，国内债券市场发行通畅时，房地产企业倾向选择国内。但从企业资本市场运作发展而言，部分会选择拓宽香港及海外资本市场的融资渠道。因而房地产企业仍将保持以国内为主，海外为辅的多元融资渠道并举的步调。

??来源：证券日报、21世纪经济报道，中房网综合整理