杨静2018-06-26 09:40:20来源:时代周报
??959万平方米面积的土储、2000亿的货值、2000-4000元/平方米的土地成本,这是融信中国(下称融信)第四事业部的土地账目。
??2017年年初,融信到来河南省郑州市,以郑州为总部,开启自己华中与华北的扩张步伐,并用一年左右的时间,实现上述种种。
??于融信第四事业部总裁张海明而言,更多是一种战略的从容和意料之中的增长,尽管到来这里,有种拓荒和创业的感觉。
??他花了大半年时间密集看地,从零开始组建团队。近日,他对时代周报记者表示,今年,目前以郑州为主的第四事业部要实现50-100亿元的销售规模。“而到了明后年,还会有更高的量级。”他说。
??50-100亿的销售额意味着什么?按照克而瑞郑州2017年的销售排统计,排第四位的万科是103.9亿、排第十位的碧桂园是53.27亿元。照此看,融信要进入前十乃至前五,并不难。
??事实上,2000亿元土储背后,融信在郑州摸索出了一套合适自己的打法。
??一二级联动
??一二级联动拿地,是融信在郑州的最大特点。目前,融信在郑州的5个地块中,有4块为一二级联动性质的土地。
??这跟郑州地产市场一二级联动占据绝对主导的现状有关。据不完全统计,郑州市场80%的土地皆为一二级联动。
??所谓一二级联动,即开发商要全程进行土地整理和房屋开发的过程。简单概括即为从毛地到净地的全程参与。
??前期的土地尽调、拆迁前的控规、全盘的规划和推演等等,对开发商都是不小的考验。尽管对比招拍挂,可能在成本上有一定的优势,但一旦处理不当,极有可能拖长以及拖慢原定的开发周期和节奏。
??这也是为什么张海明刚来到郑州时,绝大部分时间都在看地上的原因。这位在成本管控上有经验积累的老总,来到郑州后着手主抓土地投资,不敢有丝毫的马虎和懈怠。
??按照他的思路,第一步就是对土地本身进行严格的把控,“拆迁的前期、项目的定位、前期拿地配套如何和住宅配对等等,都要进行前置的思考。”他对时代周报记者表示。不光如此,总部还对每一块地提出了严格的要求,利润率要在12%以上,收益率IRR在20%以上。
??明晰这些后,融信和政府在进行交流谈判的时候,能做到有的放矢。尽管在郑州是从零开始,但在福州大本营融信有旧城改造的经验,比如融信·双杭城就是福建省的最大旧城改造项目。
??这为它在郑州开辟市场提供了一定的基础。“在操作大盘时,融信能够把控住自己的节奏,特别是分期开发上,首次开盘能够做到开出200亩以上。”张海明介绍。
??郑州市场惯常的拆迁周期在1-2年间。而融信到来郑州后,4个一二级联动的地块中有3个在近期就可以变成净地,进入销售节奏。
??照此推算,在4-7个月内,就可以开盘,不得不说是属于融信特色的“加速度”。而这样的速度,对比同在郑州的开发商,处在了中上的水平。
??选择郑州为第四事业部的总部也是做了通盘的思考。按照张海明的判断,郑州这样的单核城市,在整个河南省的吸附力位于首位,以郑州为中心辐射周边城市的同时,也可以作为融信的粮仓。
??“在郑州获取1000亩体量地块的成功率会比邻近的武汉要高。”张海明表示,第四事业部以郑州为根据地,进可攻退可守。
??选好运动员
??2000亿土储的背后,也见证了第四事业部团队的组建——当下人员规模已经近400人。
??“我们需要不停地跑在路上。”张海明形容,来郑州的第一年是打基础,为往后3-5年的发展铺垫。而作为事业部的管理者,他需要带领团队不断登上一个又一个的台阶。
??“面对一个一二级联动为主的市场,决策不高效、投资不专业,都会给公司带来灾难。”张海明表示。
??这就使得如何选好运动员成为题中之义。“运动员选对了,对产品、对在当地的发展,就没有那么多的担心和顾虑。”他对时代周报记者表示。
??第四事业部追求的并不是人员在数量上的扩充,“融信要的是精英,只要是精英,融信一个都不能少。”张海明认为,例如配备到合适的20位人才,远远比比简单地招来40位员工都会有效。
??“想清楚、说明白、做透彻”就成了第四事业部的管理法则。
??围绕着这点,第四事业部会为员工和各个部门划好自己的责任田,更为重要的一点是——对员工潜能的激发上。
??这里有来自万科、碧桂园、龙湖等等房企的员工,但融信希望他们不要局限在上家房企的经验里。
??“不应该是条条框框,而是要有创造性。”张海明认为,最后还是要和融信本身进行融合,为融信创造价值,达到个人和企业的共同成长。
??一方面也得益于融信内部的规定——让一线听得见炮火的人去做决策。另一个维度上,也激发了张海明所在的第四事业部拿地上的积极性。事业部在投资、市场调研、项目测算和研判上占据主导,集团则在后方进行集团层面的把控,直接缩短了决策周期。
??“正因为起步晚,所以我们更要努力跑。”张海明表示。
??目前,融信已经以郑州为圆心,进行辐射和扩散。截至时代周报记者发稿,第四事业部在郑州、天津和太原总计有8个项目,也正在去年春节往武汉派驻了先头部队。
??据了解,河北的石家庄、河南的洛阳开封、环天津区域的廊坊唐山是第四事业部接下来拓展的重点城市。
??对比来看,在融信目前的四大事业部中,尽管起步晚,但第四事业部收获了自己的IP:是内部最年轻的事业部、也是一二级联动体量最大的事业部、更是成长最快的事业部。
??张海明预测,第四事业部将会是继第三事业部后,融信未来发展的大粮仓。